美国下一个“雷”可能是房地产

随着美联储决心为各个银行提供无限流动性支持，银行业危机暂时告一段落。

但是，这一切可能并没有结束。

2020-2021年美国房地产价格上涨了40％，疫情的泡沫尚未挤干净。

随着利率的持续走高，30年房贷利率早已在6％以上，大大限制了新增购买力。同时随着银行业危机的发酵，失业率正在上升，最近迪士尼也开始裁员了，说明高利率对经济的影响已经逐步从科技行业传染到了服务业。

同时，由于银行业遭遇了危机，未来也会裁员，缩减开支，收紧信贷窗口，风险正在从金融端向企业端转移，最后转移到居民端。

居民端最大的风险就是房地产，当收入减少，就会有停贷风险，房地产也会被抛售，这时候所有房地产抵押债券的价格会再次暴跌，重新引发金融系统动荡。商业地产贷款占美国小型银行贷款总额的40%左右，这些银行占商业房地产行业贷款余额的70%左右。房地产的波动要比债券更大，如果房地产违约，问题就严重了。

摩根大通的分析师表示美国商业地产价格此前已从2022年中的峰值下跌4%-5%，未来进一步下跌18%至20%。

房地产信托巨头黑石集团此前已经暴露了部分风险，值得警惕。

黑石集团（Blackstone Group）是全球最大的另类资产管理机构，2022年管理资产33356.6亿美元，其中2022年地产板块资产管理规模达11177.5亿美元，占比34%。

由于不动产的折现周期更长，如果房市下跌，遭遇大幅赎回，甚至是挤兑，会对公司整体的情况造成相当大的影响。

房地产信托基金主要投资于美国相对成熟的商业地产以及房地产相关债券，是开放式私募REIT，按月分红，每月可进行申赎，月度赎回额不可超过基金净值的2%、季度不能超过5%。但自2022年10月起，BREIT资金申赎比例多次触及上限。

10月18亿美元，全部批准，11月继续增加，仅批准43％，达到13亿美元，后期继续扩大。

2018年黑石旗下房地产信托基金以19亿美元私有化芬兰企业SpondaOy，该公司在芬兰拥有房地产，也负责租赁和开发芬兰地产。到期时间为2023年2月14日，由于芬兰地产低迷，未能获得足够的利息收入，黑石5.62亿美元的商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）违约。

为了应对流动性问题，黑石一边售卖资产，一边融资，加州大学向BREIT投资40亿美元，持有期6年，但需保证年化收益11.25%。11.25％的融资成本，足见其所面临的窘境。

房地产是周期之母，十次危机，九次地产，这一轮银行业危机将逐步转移到企业端，居民端，企业裁员，员工支付能力降低，这都是房地产出现问题的征兆。

地产不倒，通胀难消，因为当前通胀的主要上行动力就是房租的上涨，以及房租上涨带来的服务价格上涨。

虽然看起来这一次美国的房地产挺健康，但与2008年相比，虽然家庭负债率可控，但政府杠杆率可是前所未有的飙升，带来了通胀利率的上升，通胀和高利率持续的越久，美国家庭资产负债表就会越加恶化。

如果通胀继续飙升下去，而利率保持高位，失业率上升会让很多居民丧失收入，给房地产带来危机。

但美国的房地产并不一定会爆发危机，与美联储的政策息息相关，如果美联储选择继续超发货币以应对，那么房产可能作为抗通胀资产而受到一定青睐。

同时货币超发会推高所有资产的价格，改善就业，优化资产负债表。

如果美联储选择用滞涨来渡过这次债务危机，房产上升40％后，仍然有可能挺住。相反，如果美联储坚定克制通胀，房产就是下一个雷。