贝壳“过冬”之后｜冷眼看财报

营业额606.69亿元，同比减少24.87%，净亏损13.97亿元，归母净亏损13.86亿元，贝壳（BEKE.N；02423.HK）业绩惨得不出意料。

作为国内最大的二手住房交易平台，2022年贝壳系门店、经纪人数量都出现下滑。这一轮房地产“寒冬”，贝壳受到的影响不可谓不大。如今房地产市场出现回暖迹象，“过冬”之后的贝壳，似乎有意在收敛锐气。

图片来自“贝壳找房”公众号

在业绩发布后召开的电话会议上，贝壳董事长兼CEO彭永东表示，未来将不再专注于短期和快速的规模扩张。

业绩竞争

尽管财务报表上出现了净亏损，但根据贝壳公布的数据，其经调整净利润为28.43亿元，同比增长23.9%，主要是因为去年四季度经调整净利润15.47亿元，同比扭亏为盈。

“在外部市场大幅波动的情况下，贝壳经营性现金流去年增长了135%，我们已经在我们的平台、模式上证明了盈利能力和稳定性。”彭永东在电话会议上说。

贝壳总交易额（GTV）主要包括存量房、新房、家装家居、新业务及其他等。其中占大头的存量房交易额在2022年约为1.58万亿元，比2021年减少23.4%。

这已经算是表现较好的指标。相比之下，新房交易总额2022年只有9405亿元，而在2021年这一数字是16086亿元，同比缩水了41.5%。

在这样的数据表现之下，之前贝壳与中海的“掐架”也就不足为怪了。

今年年初，贝壳以“中海欠佣”为由，不允许员工为中海在京项目带客，旗下链家APP也下架了中海相关新房信息。中海曾对外表示，拿到客户全款后才能发放佣金，但有业内人士称以往惯例做法是“网签即可结佣”，从网签到房贷要经过几个月不等的时间差。

耐人寻味的是，中海北京一家楼盘还刻意发文强调:“2022年中海自渠成本仅为0.6%，远低于外部渠道，这不仅节省了营销费用，更为重要的是摆脱了对外界的依赖，将主动权牢牢掌握在了自己手中。”

图片来自“中海和瑞叁號 ”微博

这等于是楼盘直接跟渠道销售公开硬刚了。

新房市场规模庞大，因此当市场火热时，所有参与者都可以分到这杯羹，而当市场下行，僧多肉少时，渠道方想保住销售佣金，开发商要削减费用控制成本，矛盾在所难免。

扩张暂停

贝壳披露的一组数据值得注意。

2021年末到2022年末，贝壳门店数量从51038家减至40516家，降幅20.6%，活跃门店数从45339家减至37446家，降幅17.4%。经纪人数量从454504人减少至394020人，降幅13.3%。活跃经纪人数量从406794人减至349681人，降幅14%。

在短短一年里，门店减少1万多家，经纪人数量减少6万余人，活跃经纪人数量减少5.7万余人。

都说贝壳是房地产行业的“晴雨表”，这既体现在房产交易额上，也体现在平台规模上。楼市“寒冬”下，中介开不了单，收入无法保障，只能另谋出路，这导致贝壳门店和经纪人数量缩水，且缩水规模并不小。

贝壳在公告中对门店和经纪人减少的解释是受新冠疫情影响，但随即话锋一转，表示对平台门店和经纪人结构进行了优化并推进“大店策略”，并称该策略是鉴于大店对社区客源商机的覆盖更广且财务上的抗风险能力更强而推动的，去年全年支持并赋能超过3000家门店的合并。

另外贝壳公告还表示，其致力提高优质服务者的留存，从业时间更长且绩优的经纪人占比提高，构建了更优质且更高效的服务者体系。

这可以从正反面多角度理解。正面来看，优化、精简有助于优化管理，节省成本，追求更高效益。但反面来看，这意味着现实让贝壳“养不起”那么多人了。

“‘房主不炒’和市场供需平衡趋势，我们认为市场复苏之后，房地产行业产能不会有显着增长。”贝壳CFO徐涛表示，今年贝壳没有扩张门店和规模的打算，还是会继续聚焦在单人单店的效率。

缓过劲以后

不论业绩公告还是电话会议，贝壳管理层仍继续强调“一体两翼”的发展战略，并没有受行业变化而调整。

尽管房屋交易额受挫，但贝壳家居家装业务在2022年迎来增长。

由于去年4月完成收购圣都家装，因而去年全年贝壳家居家装总交易额达到54亿元，是2021年的2.13亿元的25.35倍，增长不可谓不迅猛，

图片来自贝壳官网

这样的交易额和营收规模连房产交易的“零头”都不算，但家居家装业务带来了14.84亿元的贡献利润，贡献利润率冲至29.4%，甚至高于新房业务的23.6%，说明盈利能力较强。而彭永东在电话会议中也对家装家居的突破表达了肯定。

“在充满挑战的房地产市场中，我们经历了从高速增长到高质量增长的战略转型，培育出新的增长引擎。”他表示，将坚持长期策略和市场中性观点，努力超越短期波动，实现包容性和可持续增长。

进入2023年，房地产市场出现了一些转机。

国家统计局最新数据显示，今年2月全国70个大中城市新房和二手房销售价格环比上涨城市分别有55个和40个，比上月分别增加19个和27个。

易居研究院研究总监严跃进指出，简单算术平均计算显示，这是新房价格指数环比持续下跌17个月、二手房价格指数环比下跌持续18个月后首次转涨，充分体现了房地产市场回暖的特征。

市场回暖意味着贝壳也有望缓过劲来。

“我们今年1月春节假期前的平台交易情况接近2021年7月的水平，而2月的月度数据已经接近2021年3月时的历史高点，其中一线城市2月份总交易额仅比2021年3月时的峰值低8.6%。”在徐涛看来，众多城市对购房政策限制的调整，在一定程度上对房地产市场起到了支持作用。

“我们认为市场将逐渐回归正常，并将进入一个更稳定的长期增长阶段。”徐涛说。

【记者】葛政涵

【作者】 葛政涵

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端