不到两年，第一次感受到买房人彻底慌了！

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站在蜀西湖遥望直线距离8公里外的心湖，内心无比的感慨：

两年前需要全款抢房的这里，能够看得见的是树长高了，以及高高站岗的人！

想必我一提蜀西湖很多人都知道是哪里了？

对，说的就是合肥，那么到底是合肥的什么片区呢？

不卖关子，直接点名：运河新城！

2021年，不少城市还沉浸在降价的魔咒中无法自拔的过程中，这里异常的热闹！

谁能想到，一个远郊的市场竟然成为不少城市艳羡的对象！

到底有多疯狂？

2021年区域的房价1.5万到1.7万，比较好一点儿的户型需要全款买。

别的城市都是按揭的里面走，公积金的往外走，这里都是全款的往里走。

这么厉害的背后，当然也是有原因的，跟房价相关的当然是地价，不得不说是含着金钥匙出生：

要知道，在2019年以前，这里只是一个普普通通叫小庙的地方。

然而，2020年，这里开始了爆发，高价拍地：

上坤，龙湖，楼面价大约为7千出头每平，然而下半年，高速，方远拿地，楼面价直接飙升1千每平。

除了飙升的楼面价，还有自持的面积也是突飞，直接从6千多㎡到1.7万多㎡，

说白了这也需要白花花的钱啊。

就以上坤云栖麓来说，2021年，毛坯，8层小高1.7万，全款；11层小高，首付7成，1.5万。

一个远郊，需要全款，七城，即使是在当下的合肥摇号盘也是很难达到的。

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而现在呢？

就以在售的项目来说：

旭辉望江来：规划6号线和轻轨线路，现在没地铁。公立幼儿园，19栋，9栋洋房，玻璃加铝板，有些楼栋架空层。

小高层15-17层，精装，明年6月底交房，面积段是96-113㎡，价格在1.7万左右。

创霖锦程澜湾价格是精装1.65万，新华新都心临近望江西路高架则是1.4万起步。

两年，房价几乎没变，甚至有些还有一口价房源。

不需要全款，不需要7成，不仅如此，还有优惠。

你想想在市区一些摇号的楼盘你是什么待遇？

有时候置业顾问都不太需要，就以高新区龙湖时代光年来说，接待我们的都是卖商业的小哥哥，简单介绍一下。

政务东的某些网红盘，更是自己看，关注他们的公众号就行了。

在合肥看房的感受之一就是优惠是个奢侈的东西，也是判断的标准。

回过头来看，这些片区从房企当初风风火火的进来，到现在寥寥的知名房企，到底经历了什么？

而当初的小庙到现在的运河新区，两年了，又有什么变化呢？

这是2021年的图片，我们能感受到的是大面积的荒地，甚至有些路导航都失灵。

然而，2023年的这里是什么样子呢？

距离高新区依旧是大面积的断裂带，大红的围挡遮盖住了高高的土堆！

两年前这里几乎是荒地，而两年后，经过大家的疯狂，这里竖起来了高高的房子，除了房子还是房子……。

除了房子外，这里还有与蜀西湖遥望的心湖，但是售楼部对标的却是天鹅湖，目前是什么呢？

待拆，待修整的土地。

对于买这里的人来说，需要多少个十年，才能达到天鹅湖的高度？

不说其他的，就拿地铁来说，这里目前来说，还没一条地铁线路经过。

我们再来看滨湖来看，即使是一片荒地，依旧有地铁经过，地铁口竖立在那里。

孰强孰弱，一目了然。

对于新区来说，很多人想到的是涨幅，是期待值。

就像很多人一听到运河新城，就会觉得是下一个炙手可热的高新区一样。

有统一的规划，有很好的概念，价格比较低。

是的啊，距离临近高新区，还说一些高新外溢的产业，以及1.6万的价格。

不过不用多说，只说一点儿，这里最终是蜀山的。

如果你还有幻想，那你真的应该醒醒了。

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即使如此，为什么还会有人跑到这么远的地方去买？

不管是去高新区的售楼部，还是合肥的任何区域的售楼部，置业顾问都会给你说一个词：

控地，特别是高新区。

就以目前的高新区来说，核心的位置也就是龙湖时代光年，2.1万-2.3万的精装。

价格真的香，但是我们来看有多难？

刚需摇号中签率5%，非刚需2%一共两栋楼，销售节点不定，一共就200多套房子。非刚需需要冻资8成，刚需3成。

刚需，高新直住，再加上冻资，人人都知道这个盘买到就是赚到，毕竟周边二手房达到了2.8万。

有机会，但是太难，又加上周边新盘非常少，高新区产业又比较厉害，那么在这边上班的人要怎么办？

可以看下楼盘分布，伟星，龙湖，高速，是主力在售的，龙湖的量还不多，其余基本没啥选择。

其次，再来看房价：

高新区基本上也就3个盘，有一个还在南岗附近，可见这边的人，只能外溢。

外溢附近还没有新的地块出让，直接怼到了运河新区，中间大面积的荒地，就是不开发，先从心湖附近开始。

这就是现状。

从2.3万的高新区到1.7万的运河新城，于是就成为大家疯狂追逐的对象，也不难理解当初的全款抢房。

毕竟同样价位的房子，我们看能选择的只有肥西，北部新城等地方，更不好。

但是潮水退却，我们最终会知道到底是在裸泳。

合肥的未来终究会在南边，在省府，运河新城这么远的地方，需要多久才能填补？

其实说实话，除了运河新城外，还有不少地方圈住了很多人：

当初需要全款买肥西，而现在首付25%都可以买到，并且还有优惠。

你会发现在情绪之下，理性就一文不值。

于是我们看到了这一部分人：

1.2万跑到武汉长江新区买房的人

现在还在孜孜不倦往绿博买房的人

2万多买宁波姜山镇的人

2.5万买南京方山的人

依旧还去青岛即墨的人

……

一股脑的抱有期待的这波人，此刻想必真的很慌，原因很简单：

站岗，需要一波新的接盘的人。

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对于一些新区来说，90%的都逃不出这个魔咒。

在消化大饼的同时，一定要谨慎谨慎再谨慎！

那么，对于合肥来说，到底是怎样的？如何买？

其实，容易也很容易，说难也很难。

这是限价扁平化的市场，从第二部分的房价地图中，你会发现：

政务东，高新有2.3万-2.4万房子，包河淝河也有2万多的，庐阳老城依旧有

越有价值的，摇号难度越大，但是价格就在那里，不增不减，倒挂的红利，大家都想要。

刚需就去网红盘摇号，概率还是比较大的，所以很简单。

难的原因在于，在市区主要版块基本在2万+的基础上，你会发现，这里的刚需动辄200万以上，基本上100平以下的房子很少，需要更多的资金成本去买房子。

除此以外，还有非常烧脑的买房政策以及冻资比较多的首付比例。

除了摇号盘之外，值得关注的版块也是很清楚的：

政务东，淝河，省府，金融城，高新，同样的价格，省府北和金融城，省府北有更好的预期，有想象。

而像一些肥西，运河新城，东部新城，新站，肥东都不太建议。另外庐阳，瑶海也只能是本地地缘支撑。