黑石违约 不动产私募基金何去何从？丨市相

3月初，一则黑石集团违约的消息引发关注。

据21世纪经济报道称，黑石集团价值5.62亿美元的商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）发生违约，这批证券是以2018年收购的芬兰企业SpondaOy拥有的一系列写字楼和商店为担保。

资本大鳄的违约，足以让市场窥见不动产资本化的风险。而在此之前，政策刚刚启动不动产私募基金试点。那么，黑石违约是否会引发投资者的退却？

对于这笔违约的产品，黑石集团曾试图延期，但最终以遗憾收场。3月2日，据财经十一人报道，黑石曾向证券化票据持有人寻求延期，以便有时间处置资产和偿还债务。

但种种原因中断了其出售过程，加之债券持有人投票反对进一步延期，一份声明显示，这批证券现已到期并尚未偿还，贷款服务机构MountStreet已确定黑石违约。

对此，协纵策略管理集团联合创始人黄立冲解释，黑石集团违约的这笔CMBS操作路径相当于是基金投资人先拿出部分资金，再用发行证券的资金通过加杠杆的方式买了做担保的底层资产，发行的证券爆雷之后，这些底层资产会被拍卖还债，也意味着基金投资人最后可能剩不下多少权益。

黑石集团在地产领域的折戟令外界惊讶。毕竟，近年来，地产是黑石集团大肆扩张的核心板块。根据国信证券梳理，2015年至2021年，黑石集团的营收从46.47亿美元增长至225.77亿美元，归母净利润从6.27亿美元增长至58.60亿美元。在这些业务板块中，房地产是其主要收入来源，占比超过30%。

另据财报显示，截至2021年末，黑石集团不动产基金共有2790亿美元，一举超过其私募股权的传统业务，成为黑石集团第一大核心资产板块。

在国内，黑石集团同样是房地产市场的常客。自2008年进军内地以来，与富力、华润、绿城、万科、soho中国等一众房企都或多或少打过交道。据《财经十一人》不完全统计，黑石在中国市场累计投资额超过500亿元，投资范围囊括了物流地产、写字楼、购物中心以及综合体等业态。

与地产牵连颇深的黑石违约被爆出后，是否会引发投资者对地产基金的担忧，值得进一步关注。

前不久，国内不动产私募投资基金试点工作刚刚按下启动键。

2月20日，证监会宣布于近日启动不动产私募投资基金试点工作。同日，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》。 在投资范围方面，明确包括特定居住用房、商业经营用房以及基础设施项目等。

实际上，不动产私募投资基金在境外成熟市场已发展成为一个重要的投资品类。黄立冲表示，现在国内启动的不动产私募投资基金的操作与国外的操作路径类似，大多是通过不动产质押给企业贷款。一般来说，不动产私募基金产品风险相对较大，其风险点主要在于大环境变化。

“如果不动产基金是在房价高位时发布，而整个市场又逐步开始转向时，风险会比较大。投资者也能够通过黑石违约的产品直观体验到这种产品的风险。”黄立冲分析，地产如果持续低迷，不动产私募基金会因现金流问题而无法顺利兑现产品，最终造成违约。只是，这种违约会在相关部门的干预下，既不会被清算，也未必能拍卖。

换言之，意味着投资人面临风险较大，相关权益不易保障。不过，证监会为我国的不动产私募基金启动建立了“防火墙”。证监会表示，考虑到不动产私募投资基金的规模较大、期限较长等特点，投资者需要有更高的风险识别能力和风险承担能力，试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元，且以机构投资者为主。

此外，相关政策还要求参与试点的私募股权投资基金管理人实缴资本不低于2000万元，且具有不动产投资管理经验，在管不动产投资本金不低于50亿元，或自管理人登记以来，累计管理不动产投资本金不低于100亿元等。

一位熟知资本市场的业内专家表示，证监会设立的门槛是很高的。一般在资本市场，普通私募产品的出资额仅有100万元。而中泰证券则认为，相对较高的投资门槛将有利于更好地保护投资者权益。

截至目前，不动产私募基金试点启动已半月有余，但多位业内人士告诉财经网，市场尚无相关产品出炉。

黄立冲称，相关产品目前还处在摸索中，应该不会很快出现在市场之中。而上述业内专家同样称，产品能否快速推行主要要看市场情况，“以现在的市场环境来说，我认为不会太快，但如果市场全面恢复，整个楼市欣欣向荣，就会有很多资金投入其中。”

整体而言，楼市的小阳春仍旧值得期待。2023年政府工作报告中，对于房地产，强调的是“稳增长”和“防风险”，当前宏观经济持续好转预期在增强，这些都有利于提振市场信心。对于房地产来说，3月3日，央行相关负责人在新闻发布会上表示，随着疫情形势的好转和疫情防控政策的调整，前期出台政策的作用空间和作用效果大大改善。近一段时期，市场信心加快恢复，房地产市场交易活跃性有所上升，房地产行业尤其是优质房地产企业的融资环境明显改善。

从市场数据上来看，根据中指院监测，春节后，重点城市新房、二手房成交规模连续4周环比增长，部分城市二手房市场情绪改善明显。今年第9周（2月20日-26日），重点10城二手房成交量已达2021年以来周度最高水平，同比增长近90%。中指院研报指出，2023年全国商品房销售规模有望在去年低基数的基础上出现小幅增长，市场销售的恢复需要改善性住房需求延续去年的释放势头。

而在资本市场，投资者永远闻风而动，他们既关注风险，更关注风险背后的收益。在业内专家看来，黑石的地产基金违约的确会让投资者提高警惕，但面对优质投资标的，其仍然不会轻易退却。

就像IPG中国首席经济学家柏文喜所言，黑石违约事件后，与黑石类似的外资会对房地产的相关产品更加谨慎，尤其是在资产组合与投资布局的流动性考量方面，投资机构与高净值投资者也会因此而更显谨慎。但他们不会出现大幅退却，因为此类产品在流动性、收益性与安全性的综合考量中仍旧还是风险与收益平衡较好的优质投资标的。

不过，仍然要提醒投资者在选择私募产品时需要慎之又慎。柏文喜建议，在当前外部环境相对复杂的情况下，投资者选择不动产私募产品时，应考虑管理人的专业能力与市场声誉，如果投资人专业性更强，还应关注产品的底层资产结构、基金章程以及托管机构的声誉等。

毕竟，即便强如黑石也难逃市场规律的惩罚，若投资人盲目下场或许会付出同样惨痛的代价。

文/王亚静（责编：高雅）