天津已实施楼盘封顶后放贷，开发商扬言要退地

大家好，我是嘟爸。

重磅猛料曝光！

近几日，有银行和房企表示，已接到通知，楼盘封顶后再发放按揭贷款。

这其实不是最近的新闻，早在03年121号文“中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知”，明确指出：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。

只不过市场火热，没人再提，但是近几年由于暴雷楼盘增多，难免会给房企上“紧箍咒”。

房企哭晕在办预售和解监管资金的路上。

一般业主购买商品房流程是交首付到监管账户，打印购房合同，去不动产登记中心备案合同，下发预告登记，拿着预告登记去银行抵押贷款，银行发放贷款到监管账户，业主领到他项权证开始月还贷款。

天津是楼栋达到正负零后就可办理预售许可证，上市对外销售，客户订房交首付，进监管账户，按照施工进度解付，本来出地面即可回款，然后开始加快后续开发进度。

如果钱没到账还得自行垫付，对房企的资金压力不小的打击。

01. 房企连打寒颤

假使一刀切，在售楼盘也按照此政策执行的话，预计售价会抬高，拿地前算账的思路变化了，这部分的资金占用成本拉高。

天津首套三成，二套四成，6-7成贷款，房款首付资金进监管账户，首付的40%再被监管，只能按照进度提取，如果按照首套三成来说的话，实际上在正负零可售阶段到房企帐上的钱大约是正常房款的23%。

说实话，没得玩，按照之前政策的话应该是房款的53%到账。

在售楼盘的话，只能加快施工进度，集中火力建设已销售的楼栋，房企整体的施工节奏就乱了。

再有就是土地市场，房企拿地资金压力骤增，是土地价格走低还是销售端市场见好，销售端只能交给市场不可控，土地价格走低同样上层不愿看到，那这三方如何平衡呢。

楼市刚一抬头，就被一棒槌打醒回到解放前，楼市是现金流的游戏，被卡住喉咙太紧无法呼吸也不行，那就力度再松点。

房企也该到了转型的时机，没有企业的时代，只有时代中的企业。

02.对购房人的影响

购房人看中房子交首付，正常办理合同签订以及网签流程，贷款下发到监管账户，主体封顶后再交付到房企账户，那从买房到封顶的这段时间要不要还贷款呢。

楼栋封顶，购房人可切身感受到开发建设进度，可楼栋封顶后的进款如何锁定房企专款专用和保证如期交付呢，我们没看到具体的实施规定。

嘟爸看到过很多烂尾的楼盘，购房者是最为弱势的群体，拿出半生心血购房，房企扔下烂摊子不管了，购房者实属无奈；建议购房人尽量选择品质开发商。

03.对市场的冲击

这可能是为了现房销售做准备。

无疑对市场冲击很大，可能会改变房地产市场格局。

民营房企玩不转了，高周转房企玩不转了，资金利用率低房企玩不转了。

同样对房地产下游企业提出了更高的资金要求，甲方拿不到钱，下游的总包和分包日子也不好过。

市场在收缩，地产人也在收缩，房地产税又被多次提及，这两年对于房地产行业太不友好。

二月天津新房成交数据出来了，市场成交量大幅上涨：住宅共成交9519套，套数环比1月上涨48%，面积环比上涨41%，价格环比下降1%。

刚需和外地学区房客户大多上车了。

从成交量来看，2月天津新房市场成交量环比上升明显，涨幅达到48%，中心城区和环城四区环比涨幅分别为40%和41%。

滨海新区成交量环比上涨49%，远郊五区以价换量趋势明显，除武清外其他几区价格有较大幅度下降，整体成交套数环比上涨达到61%。

投资大佬朋友说是回光返照，压抑之后的集中释放，就这一波节奏，3月份就平缓了。

嘟爸观点，天津只适合学区房，其他请谨慎上车，拒绝高位站岗，下车也要坚决。

春天来了，阳光普照，伸伸懒腰，打打哈欠。

房企的余粮不多了，面粉给您准备充足，带钱速来。

什么政策，没事，咱们有的是办法，您先上车再说。