2023年深圳小产权房行情解析

2023年深圳小产权房行情解析

【一】深圳小产权房回顾2022

1、经历了前两年的鸡犬升天后，2022年深圳小产权房领域基本整体态势是量价齐跌。这里说的“整体”是大家较为直观的感受。其实说量价齐跌也是有失偏颇，因为更多的业主选择了躺平，卖不到合适的价位先拿着再说。

实际市场是：长持者因实力、因心态、因成本，无惧市场风波；定投者伺机而动，欣然接过别人带血的筹码；自住者波澜不惊与世无争。拿不住的基本要么就是较差的标的（这里的“较差”，比如是缺乏现金流支撑或缺乏卖点没法流动），要么就是实力不够不得不以空间换时间。举个例子，如果你前几年野蛮操作，加大杠杆贷款出来入手，遇到2022年这种行情，拿不住，怎么办？只能割肉，只能止血。当然，我们也遇到好几个与“投资客”这个词没有任何关系的业主因各种原因急用钱，只能折价出掉的，有点可惜。

2、投资者更保守，选择标的时最基本的原则就是：进可攻退可守。具体点说，就是标的本身资质要好，现状要相对满意（鸡犬升天时很多投资者不把房子当房子看，对很多细节了解得比较粗放，毕竟追求的是货如轮转），未来要有看得见的预期而不是靠描绘的饼，最好当前有较为稳妥的现金流（最直观的就是租金收益）。

3、四年一度的世界杯盛宴，并没有传出多少败家子赌球卖楼的传闻。要么是大家对农民房这会生金蛋的老母鸡的认识更加深刻，再败也不敢动这个安全垫；要么是极少数出现时已经被内部盯上，根本没有流出市场。

4、潮水褪去裸泳者现身。仍记得前两年各金融从业者、商品房从业者、自媒体、甚至卖车的、做保险的，摇身一变，都成为了旧改专家卖回迁房指标，卖旧改规划，卖深圳梦。今何在？要么注销了账号了，要么早已转行了，要么自己把自己坑进去了。大浪淘沙，剩下的，要么是长期有积累的，要么是对行业理解比较深且熬得住的。

5、在过去这一年，也有一些人卖掉手头商品房置换成小产权房，因为生意或工作在变动，收入不稳定，对旷日持久的月供充满厌恶和畏惧。此外，也有一些刚需因疫情防控政策影响、因环境变动，对拥有自己的一席之地更有迫切的需求，所以购入自住。他们较为喜欢的是大两房、小三房户型，而单间纯出租户型在这一年，相对难以流动。

6、这一年的小产权房流动性是谁来推动的？我一直觉得有一个“小产权房的橄榄型模型”。橄榄是两头尖，中间段大。我们假设橄榄型两个端头分别代表的是顶端的实力雄厚投资客A+底端的刚需小白C，中间段代表的是有点经济基础，并将小产权房当一个补充的投资渠道的中产阶层B。

行情好的时候，市场上最活跃的是B，蜂拥而至；行情差的时候，B突然来无影去无踪消失了，市场上仍然活跃着A和C，这两端，看上去没那么虚胖，但也足够尖锐的。

【二】展望2023

2023，我们认为，在深圳小产权房领域，是一个非常重要的【资产配置年】。

2023年，深圳小产权领域仍然可以赚到两部分的钱：

第一部分，是超跌补涨的钱。第二部分，是价值成长的钱。

超跌补涨的钱，怎么理解？2022年，我遇到不少这样的标的：比如，龙华区小产权房油松片区有业主出售两个单间，购入价62万左右（平均每套成本为31万），相当长一段时间，两套想打包45万一直出不掉，而他这两套房，在规划的地铁口500米范围内，本身两套可租2400左右（带真实租约），租金回报高接近6.5个点。比如，光明区公明街道，大三房曾经涨到130万左右，但2022年下半年，一百万内也可以买得到。像这些房，就是因为各种原因和情绪造成了被误伤而超跌，但经济企稳，信心重现，至少是要补涨回来的。

价值成长的钱，又该怎么理解？我们与其说是买房，不如说是真金白银投票和加仓“深圳”这支城市股票。城市仍在发展，深圳日新月异从未停步。我们无非是与其共成长。只要持仓，假以时日，无论是买哪里，买多大，大家基本都能够享受到城市的分红。

具体而言，2023年有哪里理由让我们仍抱有强烈信心呢？

1、三年特殊时期，虽有很多不堪回首的记忆，但终究要翻篇。目前还在阵痛期，但大家至少看得到曙光和希望，“阳康”们，生活逐步回到正轨。

2、浮华落去，潮水退时，市场上出现了不少肉眼可见的好标的和好价格，因心有余悸或失血太多，对手可能还没反应过来。

3、抛开宏大叙事的空洞分析，仅仅从常识的角度，可以预测出接下来大概率迎来的就是货币宽松政策，再大胆点说，会带来物价上涨吗？会引发通货膨胀吗？手持有现金流的优质资产，则是抵御该风险的最有利的武器之一。

4、形势会逐渐明朗，不用再担心接到的是接飞刀。熬了一个通宵，在黎明前，我们是要一起携手看日出，还是转头朝黑夜走去？