关于房地产，要启动、先定性，揠苗助长没有用

最近货币增发已大放水，我看有材料说 M2到28万亿。2008年是4万亿加22万亿。现钞是M1，M2是银行存款，水放到企业和人民手里，他们并没有去购买最终产品，又存回银行，存款比贷款还增加的还快，说明得启动最终消费。房地产是居民消费大头，现在有很多启动政策，先是对房地产企业，给了新贷款额度，让他们能还过去的债务，还不起的话，就清算破产了。各地方在消费端在鼓励居民买房作用不大，房价太高，想跌一下子，也像次贷危机似的，我们不愿意承受，一直是涨不上去也不让跌，成交量萎缩就在这僵着。在这种水平上要产生涨价预期很困难。我认为上半年先启动股市，房地产政策要层层加码到一定程度，房地产才可能起来，也可能像日本意大利那样，总是起不来。

我先讲一讲房地产的定性。

租房属于消费。房租在全世界各国都计进 CPI ，物价指数有房租这项，说明是消费品。

房价特高，但算不进消费物价指数，全世界都一样，因为买房属于投资不属于消费。你以为买房自己住当然消费，不对。你是自己租给自己，和租给别人性质上一样的，比如你花1,000万买了这房，投资含义就是说20年要收回，银行利率很关键，比4%还高，人家就不去买房子了，4% 存款利息，20年翻倍，如果房价高于房租20倍以上，就不如存银行20年能涨一倍，至少把这1,000万能收回来。

坚持房住不炒，住是鼓励投资，利率很关键绝不能高，还得继续下降才行。光放货币数量不行的，货币价格是利率，必须要继续往下降。

房地产也不能一点金融属性没有，大家得预期房价涨他才会买，预期跌就不会买。在一定水平上是需要炒作，在外国很盛行，就是房地产投机，制造好多金融产品，杠杆率特别高，各种金融产品叫资产证券化，五花八门。具体怎么操作的我们下回再说。

我先介绍一下美国的次贷危机。前些年房卖不出去，想刺激居民买房，主要是想让最穷的那些人住进房子去，专门针对叫三无人员：无工作，无收入，无保障。这是社会最底层了，先住进来，房产证抵押给银行，他等于白住，房租也交不起。等于欠银行的债，把这房子抵押给银行，银行贷款给企业。同时进行金融产品创新，和别的资产混合， 跟和面似的，水多了加面，面多了加水，转来转去，就还不起债务的劣质资产，变成优质资产。倒了很多道手，设计好多回，你不知道原始资产是个什么状态，没必要让你知道，你也不需要知道，只要买了金融产品，包括理财产品，怎么设计你哪知道，能够赚钱不就行了嘛。

三无人员住进房子，还不上债务，给装到优质资产里面去了，全社会去买。积累到一定程度爆发一回，来一个次贷危机，倒闭两个特大房地产金融公司，倒闭实际是抹符号，把以前积累的那些泡沫符号，一下子给抹了。代价是破产倒闭一批银行和房地产公司，房价暴跌下来，还开始下一轮。这是他们设计的房地产金融周期。

这就说明得利用房地产的金融属性，来刺激这房地产启动。光是投资品还不行，还得有一定的金融投机性质，具体怎么做以后再说。