#二月二寻龙记#动辄一套房上千万的北龙湖，是否被“严重”高估了？

大河报·豫视频记者 韩懿亭

提到郑州乃至整个河南的“终极置业”区域，北龙湖的地位毋庸置疑。作为“中原之巅”的区域，不仅象征着郑州住宅品质的巅峰，更成为郑州城市定位中的战略高地。一直以来，都备受头部房企的青睐，被称为郑东新区的收官之作和点睛之笔。

宽阔的水域、政策的加持、多样的产业配套……北龙湖的各项优势自不必多言。

这也导致很多人对于北龙湖有一个“偏见”，这里是“顶豪聚集地”，汇集的优质配套又很多，周边的配套资源一定差不了。

事实呢？却未必如此。

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北龙湖房价虽高，却依旧存在着短板

教育资源：

可能有人会质疑，偌大的北龙湖还会缺学校吗？北龙湖的富人们难道会让孩子“就近入学”？

事实上，截至目前，北龙湖已交付楼盘超过20个，交付家庭超过1万户，除了个别家庭将孩子跨区域送进名校，大部分“没有那么豪气”的北龙湖家庭的孩子还是会选择本区域内的学校。

客观来讲，北龙湖并不缺学校，根据北龙湖规划显示，区域内规划了近10所学校，分别为郑东新区龙源第一初级中学、龙源小学、龙翼中学、清华附中郑州学校 、外籍人员子女学校、枫杨外国语学校等等。

从目前确定的学校来说，名校莫过于清华附中郑州学校、外籍人员子女学校、枫杨外国语、上海师范附中郑州启佳学校、河南省实验小学北龙湖校区。

这五大名校目前的现状是：

1. 清华附中郑州学校：位于北岸，在郑州的办学规格绝对是超高的。师资方面，应届要求研究生及以上学历。

2020年首次招生，小学、初中招收了4个班。2021年，扩大到6个班。2021年，高中首次招生。 2023年学校会有第一届初中毕业生，2024年会有第一届高中毕业生，可以检验阶段性教学成绩。

除此之外，很重要的一点在于，该学校不仅有高中、初中，还有小学和幼儿园，一站式全学龄段公办教育，这样的教育资源在北龙湖很稀缺。

只可惜，该学校目前属于小规模划片，划片范围始终没有进行公示。

2. 西亚斯外籍人员子女学校：属于国际学校，主要招收外籍人员随行子女；

3. 枫杨外国语郑东校区：目前未见招生计划；

4. 上海师范大学附属郑州启佳学校：位于北龙湖南岸，位置很好，北龙湖核心区域，周围全都是地王窝、豪宅。

目前，幼儿园、小学、初中已全部投入使用。师资方面，上师大提供常态化的海派名师驻校指导机制，对外聘教师的要求相当严格。

但是，该校的招生范围有限制，并不适用于区域内所有小区的业主子女入学。

5. 河南省实验小学北龙湖校区：

2022年8月15日，郑东新区与河南省实验小学建立了紧密型、集团化的合作办学关系，创办了河南省实验小学北龙湖校区。

河南省实验小学北龙湖校区，即原北龙湖彩云路小学，位于朝阳路与龙湖中环西路交叉口向东北约150米。

根据河南省实验小学北龙湖校区官微信息显示：该校2022年秋季开始招一年级新生。招生范围划定为中州大道以东、众意西路以西、北三环以南、朝阳路以北。

（河南省实验小学北龙湖校区官微公布的招生划片示意图）

事实上，北龙湖片区仅有部分小区在划片范围内，目前北龙湖的一众豪宅社区，都在划片范围之外。

商业资源：

提起北龙湖的商业资源，更让人倍感无奈。每次进入北龙湖，都不知道可以去哪里逛街+采购。

也许有些网友会说，“可能这里的业主们更在意‘静谧的生活环境’，不希望被周边的商业的嘈杂影响？”又可能是，“这里过于‘寸土寸金’，建一个大型商业过于浪费？”

归根到底，导致了北龙湖商业的“极度稀缺”。目前，北龙湖南岸的商业，主要集中在龙湖中环南路两侧，已经开业的只有龙湖里。

据宣传资料显示，北龙湖南岸核心区域内还将打造一个体量在5.3万方的商业——好睦邻如意坊，后续将打造集便民、零售、餐饮、休闲娱乐、IMAX影城、儿童、培训等一体的开放式商业综合体

具体位置在主干道如意东路附近，与地铁4号线龙湖南站联通，唯一一个在北龙湖的地铁上盖商业，也是北龙湖近期最快速呈现的重点商业项目，值得期待。

公园绿化资源：

之前也听不少朋友吐槽过：“北龙湖的各个楼盘都是小地块，做不了大的绿化块，北龙湖里面的公园又不多，中年人有会所可以消遣，但好多住在这里的孩子和老人都没有地方玩耍。”

据资料显示，其实北龙湖里面的公园数量也不少，像北龙湖湿地公园、如意中央公园等等。

不过，这些公园有的太小，有些又不适合饭后锻炼或者散步，目前，客流量最大、使用度最高的是北龙湖湿地公园与龙湖外环公园，但是对于不少居住在“龙尾”及“龙腹”的业主们来说，距离还是有点远，日常散步并不方便。

安置房问题：

事实上，北龙湖里除了有“奢居的梦想”，还有几万名拆迁安置户。其中，最典型的就是北龙湖龙兴嘉苑、龙翔嘉苑和龙源嘉苑陆续交付的大量安置房，据中介透露，这些安置房售价15000元/㎡起步，远远低于北龙湖动辄3万+的起步价，如果租的话，80㎡两房只需要2000左右的月租，这一部分安置房的存在，势必会影响到北龙湖居住的整体居住质量，特别是周边的楼盘。

产品问题：

北龙湖产品的同质化严重，已经被人诟病多时。类似的户型设计，类似的太空铝+玻璃幕墙的外立面，类似的新中式园林，类似的会所风格，甚至连请来的建筑设计大师都有极高的重合度，导致有些产品像是“复制粘贴”一般。

除此之外，北龙湖绝大多数的项目都是兵营式排布，楼间距普遍不足30米，绝大部分都在25米左右，甚至还有18米的，这样的楼间距很难保证业主们的隐私。

也因为地块小，北龙湖项目普遍没有风雨连廊、没有架空层、没有五星级入户大堂，没有分层中心景观。

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讨论：北龙湖动辄上千万的房价真的值吗？

对于北龙湖的楼盘究竟“值与不值”，一向存在着很多的争议。一部分人认为，北龙湖的价格和产品相匹配，产品基本算得上是“名副其实”，兼具了鉴赏性及实用性，虽说仍有升级空间，但是瑕不掩瑜，无论是理念、景观、会所、户型、产品设计理念上来说，都明显领跑于郑州。

也有人认为，从价格上看，北龙湖的价格绝对配得上“豪宅”两个字了，最低的“入湖”门槛也要近500万，更别提那些动辄上千万的房子，但其他资源配套却没有跟上，明显有些“不值得”。有这个预算，或许可以选择主城核心区的CEO盘，毕竟，这样的楼盘周边的配套设施也是“一等一”的好。各位，你们又是如何认为的呢？

来源：大河报·豫视频 编辑：吴俊池