昆明南市区一在建楼盘实景

上一篇，说到2022昆明主城商品房供应量创下13年新低，相关链接：降至冰点！2022年昆明主城供应量创下13年来新低；这一篇，轮到说成交量了。

@云南楼事综合官方数据统计，2022年昆明主城区商品房成交面积607.5万㎡，同比减少43%。2022年昆明主城商品房成交面积，创下了自2011年以来的历史新低，与2010年606万㎡的成交数据几乎持平。

2022年，昆明楼市几乎一夜之间就回到了13年前。

与2019年1570万㎡的峰值相比，2022年主城成交面积仅为2019年成交数据的38%。

对于2019年前后急速扩张的诸多房企而言，当年有多高调，2022年就有多凄凉。

主城新房成交量创下12年来新低

回溯过往，2022年主城五区成交量创下了自2011年以来的新低。

2010年，昆明主城商品房成交面积605.57万㎡；2011年，成交面积663.7万㎡；2012年成交693.99万㎡；2013年成交1023.85万㎡；2014年成交1100.8万㎡；2015年，1003.54万㎡；2016年，1014万㎡；2017年，1206.5万㎡；2018年，913.12万㎡；2019年，1570万㎡；2020年，1036.96万㎡；2021年，1067万㎡；2022年，607.5万㎡。

2010-2022年，昆明楼市商品房成交面积统计

从数据上比较，2019年主城楼市成交面积1570万㎡，系2010年-2022年成交数据的巅峰值；2022年则是期间的低谷值，仅比2010年多出不到2万㎡，几乎和2010年持平。

综合算来，2022年与2019年1570万㎡的成交峰值相比，仅为2019年的38%，不到四成比例。

早在2020年初，基于高歌猛进的势头让房价已经脱离基本面的判断，@云南楼事在当年2月就曾经预警，楼市小周期与经济大周期可能形成共振，影响楼市发展前景。就在很多人依旧对楼市后市发展满怀信心的时候，2020年当年的昆明成交量就开始萎缩，只不过很多人没有重视。在大趋势已经确立顶部形态的背景里，从三道红线开始，刺破了楼市脆弱的窗户纸，加速了楼市向下的步伐，成交量断崖式下跌，至2022年末，这样的趋势并未结束。

3年时间，昆明主城商品住宅成交面积呈现逐年递减态势，到2022年成交面积更是降至了冰点：2020年商品住宅成交面积866.67万㎡，2021年商品住宅成交面积634.4万㎡，2022年422万㎡。

2010-2022年，昆明主城商品房成交面积统计（含2020-2022年商品住宅成交面积）

3年时间，参与房地产市场的要素，已经发生逆转。

解析2022年昆明主城607.5万㎡的商品房成交面积数据，这里包含商品住宅成交面积422万㎡、商业成交面积60.4万㎡、公寓和写字楼成交面积125.1万㎡，商品住宅、商业、商办占比是：69%：21%：10%。

与2020年商品住宅成交面积占商品房成交面积84%的比例相比，2022年商品住宅成交面积比例下降了15个百分点。

2022年的昆明主城，不仅是商品房面积大幅萎缩，连一向是“香饽饽”的商品住宅，其成交面积下降幅度相当大。

昆明主城商品房市场现两级分化

我们注意到，2021年下半年至2022年上半年，在昆开发的多家企业出现债务违约、资金暴雷等负面事件，导致在昆明开发的多个项目停摆或是烂尾，加之连续3年的疫情，影响到人们的收入和对未来的预期，一定范围内弥漫出久违的悲观情绪，观望情绪弥重。

这直接导致2022年的昆明主城商品房市场出现了两级分化。

品牌房企、如期交房的楼盘，成交平稳、价格波动小；出现违约交付的楼盘，即便促销力度再大，门口依旧是门可罗雀。

昆明一现房实景在售的楼盘

市场洗牌加剧的同时，一些实力不济、未能提前预判到市场风险的企业在市场中风雨飘摇，或是被直接清理出市场。

据昆明房协发布数据显示，2022年主城高层住宅销售金额TOP10榜单依次是：书香云海、万科城、万科500里、山海湾8号、华润悦府、龙湖锦粼天序、招商雍和府、美的云璟、筑友双河湾、保利城。

2022年主城高层住宅销售金额TOP10榜单统计

这10个上榜楼盘中，央企或是品牌房企的楼盘数量达到9个。

这其中，万科城三期、山海湾8号、华润悦府、招商雍和府、保利城等5个楼盘，均为去年如期交付的楼盘；书香云海、万科500里、龙湖锦粼天序、美的云璟等4个楼盘系品牌房企开发的楼盘，其品牌溢价和品牌知名度高于同期其他楼盘。

唯一上榜榜单的本土企业开发的筑友双河湾，由于该项目系占地2000余亩的大盘，且多个地块已经交房，目前项目在售房源多为准现房或现房，加之有一定价格优势，故市场去化率表现尚算可以。

从华夏四季、中铁诺德山海春风、中海云麓九里、中铁建山语桃源、绿地滇池国际健康示范城、义承金川府、西南海上、昆明融创文旅城、宝能滇池九玺、经投湖山望等10个进入到2022年主城洋房销售金额TOP10榜单的楼盘名录，我们发现，这10个楼盘中，去年交付或是现房实景楼盘数量达到6个，现房成为撬动市场、打动消费者的重要利器。

2022年主城洋房销售金额TOP10榜单统计

倘若开发商再来一波实打实的价格优惠，市场表现会更好。

比如，地处高铁南站附近的中铁建山语桃源，这个最早开盘单价1.4W的洋房产品，去年一期项目交房，项目单价却降至万元以下，直接催生市场去化率大幅攀升，毕竟央企中铁建的品牌还是被市场认可的。

对比2021年和2022年昆明房企商品房销售金额TOP10榜单，2021年风头正劲的恒大、新城控股等房企，已在2022年榜单中消失；一直低调稳健的中海，于2022年首次进入TOP10榜单（名列第9位）；2022年开始发力的云南建投，首次进入到2022年TOP10榜单（名列第7位）

2022年榜单王虽然依旧归属俊发，但俊发2022年销售金额仅为2021年约3成比例，同期的万科、碧桂园、龙湖、招商等房企2022年销售金额约为2021年的一半或超6成及以上比例。

2021年和2022年昆明房企商品房销售金额TOP10榜单对比统计