文/博古说

编辑/博古说

前言

最初的土地所有权形式主要有罗马法律上的土地所有权和日耳曼法律上的土地使用权，两者虽然存在差异，但两者都具有鲜明的社会认同特征。现代土地权益强调了权利的绝对性，并将其划分为土地的所有权和他物权。现在的世界。土地所有权社会化思想与制度蓬勃发展。

总的说来，土地所有权演变的规律主要表现在两个方面。也就是说，一方面，土地所有权的种类在不断地变化，与经济、社会发展相适应。另一方面，土地权益的发展也由“一切为本”向“使用为本”的过渡。

本文笔者从土地的权益发展上，浅析土地权利的历史演进及其规律探寻

土地是人类最主要的生活来源，也是所有的生产、生活的来源。从人类社会开始，关于土地所有权和使用的制度设计与运作，就一直与社会的和平与发展密切相关，与国家的兴亡、人民的幸福息息相关。土地是物权法制的重要组成部分，也是物权法制的重要组成部分。在我国物权法中，土地权利具有重要的地位。

首先，从物权法产生的历史来看，物权制度的形成与发展都是以土地权利为中心的。另一方面，就目前世界各国的物权法和物权法而言，与土地相关的权利均占有极为重要的位置。

土地所有权制度是一种上层建筑，它取决于某种经济基础，在经济、社会发展的各个时期，其权利和相关的制度安排都会随之改变。而土地所有权体系又是推动或限制生产力发展、社会进步的重要因素。因此，对土地所有权制度的历史演变进行深入的探讨，并对其内部演变规律进行梳理与总结，无疑对我国现行土地权利体系的完善与完善有着重大的现实意义。

土地所有权的初步形式

在历史上，我国的土地所有权存在着两种基本形式，一种是罗马法的土地所有权，另一种是日耳曼法。研究这两种土地所有权的原始形式，是全面了解和认识近代土地所有权理论的基础。

罗马法律中的地权问题

产权概念与制度的产生是一个由来已久、十分复杂的问题，英国法学家梅因指出，在传统意义上，重要的物权都是以宗法形式构成的更大的社会，从村庄、家族、再到家庭。在罗马初期，地产如土地是由家庭共有的。罗马人对物权的私人所有权始于对土地的天然占有，而要证明拥有它，就必须主动地利用它，而以使用为先决条件的所有权，是从占有到所有权的过渡。从那以后，通过法律的规定，土地的占有就变成了一种受法律保护的权益，也就是最初的所有权获得方式。

私有土地在法律的保护下，与其它财产一样，可以自由的买卖和交易，私有产权才得以正式确立。这一古代的土地产权理论与体制，是我国古代土地所有权制度的重要组成部分。从上古到工业革命时期，土地是最主要的财富，它的产权制度是社会的根本，它的性质决定着社会的根本关系。

在希腊城邦制度的形成与建立过程中，土地私有的出现与建立起了不容忽视的作用。在梭伦时期，土地是属于私人的，而地主有权利把它交给氏族之外的人。这种频繁的人与地之间的变化，打破了以前的宗族地域划分，从而推动了土地的流动。希腊的土地私有制度是在古代社会转型时期建立起来的。在斯巴达，这是建立在莱库古的改革之上；在雅典，以梭伦的改革为基础。

换句话说，古风时期的社会变迁，既是建立了传统的城邦政治体制，又是建立了土地私有的基础，也是个人对土地所有权的确定。所以，古希腊的土地私有是建立在古典城邦制度的基础上的。关于公民权的概念和公民身份的界定，斯巴达和雅典都包含了公民权和基于公民权的两大要素，即土地所有权和相应的社会和政治权利。

在斯巴达，要想成为一名公民，必须要有一块土地；在雅典，梭伦的阶级结构使政治权力和土地所有权有直接的联系。因此，公民权的界定，首先要确定的是公民的土地所有权。

古罗马《十二铜表法》在很大程度上体现了“绝对性”的土地所有权。在罗马式的土地所有权制度下，土地的所有权享有绝对的自由，它的主人在行使它的时候，可以上到天空，下到地底，这是一种独占的绝对权力，也就是罗马法谚所说的“谁享有自己的权利，谁就不违反法律”。拥有的权利也是没有限制的。在定义中，无法列出所有权人所拥有的权力，而事实上，所有权人可以对其所能行使的一切权力；事物的潜在使用是不确定的，经济和社会运动也是无限的，法只能从否定的角度来定义所有权的含义，并明确了对物权的普遍制约。

从日耳曼法律看，土地所有权体系

自建立封建制度以来，日耳曼人逐渐由游牧狩猎的游牧社会过渡到农耕社会，封建的庄园经济占主导地位。日耳曼人没有发达的商品经济，他们处在一个封闭的农业社会，低生产率使得个体不能脱离团体，因此，土地就成了日耳曼人的主要财产。集体观念和由此而产生的法律体系，是日耳曼人的传统。按照日耳曼法律，土地的所有权是国家的，而最后的决定权则是由国王来行使。1066年威廉征服了英国，他是这个国家的第一大地主。威廉国王拥有整个国家的1,7的耕地，1/3的森林，剩下的部分被教会、男爵和一些骑士们瓜分。

在这样的地权体系中，君主的土地是主宰的，而封臣的是从主的。封臣对其主人忠心耿耿，听命行事。由此可以看出，日耳曼人对土地的使用和对土地的认识是十分复杂的，社会和身份的支配地位都体现在土地的所有权关系中，从而导致了多种所有权的出现。所以可以说，日耳曼时代的土地所有权是具有某种社会性质的。

物权是将公法的主宰与公法的责任纳入其观念，也就是物权是一种社会性的权利。这种以集体观念为基础的法权结构，使得日耳曼人与罗马人的土地权利体系存在着巨大的差别。日耳曼法律没有像罗马法律那样建立绝对的所有权观念，但它提倡的是土地的相对性，它是一种特定的使用权。日耳曼法律在罗马法中也未形成所有权与他物权分离的模式，也就是说，在物权基础上的权利都是各自独立的，不存在附属和附属。

日耳曼法规定，土地等不动产的所有权可以被分割，同一不动产的标的物可以同时拥有两个以上的所有权，其所有权被称为“上位所有者”，而特定使用人的“下级所有权”则被称作“低级所有权”。

其中，上级所有权的主体是对财产的处置，而下级的所有权则是对收益的使用，因为没有了个人的所有权，因此，就不可能存在“绝对所有权”的概念，也就不能将整个土地转让给别人，因此，也就不能形成所有权和他物权两分的物权结构，也就没有与所有权相分离的占有体制。

以日耳曼法为代表的中世纪土地权益法体系具有较强的实用主义色彩。日耳曼法中，群体与个体是相互依存、相互依存、相互依存、相互配合的。日耳曼法中的土地权益法律体系具有如下特点：首先，土地所有权具有很强的认同性和多样性。日耳曼法中的土地制度使土地与人之间的关系与个人的关系密切相关，而土地所有权则由一种政治体制所控制，从而产生了基于土地所有制的土地所有权。从国王到封建领主，再到最低等的农奴，他们都是土地的主人，而不是主人。“一地多主”在日耳曼法中是普遍存在的。

在西方中世纪，土地是最主要的财富，但它是国王的，只有拥有它的人才能拥有它。所有的土地都是国王赐予的，它是主人，拥有它的所有权，根据它的规定，它只保留了它的使用权和所有权。第三种是把土地的所有权与公共法律的权力结合起来。封建法律整合的一个重要要素是政治和经济的结合，也就是行政和土地征用的结合。

在欧洲封建社会，土地制度与政治结构的密切联系是导致欧洲封建社会政治和经济一体化的重要因素。土地所有权在政治体制层面上具有直接的功能，而物权法与公法权能则是两者的结合。

近代土地所有权的绝对观念与制度建构

现代资本主义生产关系的萌芽和发展，以及“世界上第一部以保护私人财产关系为核心的罗马法（罗马法）的复兴，罗马法的自由主义原则主张拥有无限的权利，使个体的行为得到最大程度的自由，从而使个体的积极性和创造力得到充分的发挥。尤其是在文艺复兴、宗教变革之后，欧洲的许多启蒙者都提出了“以人为本”、“天赋人权”等理念。在“理性”哲学的引导下，自然法成为了当时占统治地位的法律理论。“通过对财产权利的法律保障，可以有效地利用资源。”

从我国的立法角度来看，《法国民法典》是现代土地权利立法中最为完备的一部法律表达，它是近代以来在土地权利立法中开明的一个里程碑。《法国民法典》是一部由自然法和启蒙思想共同构成的法典。《普鲁士一般邦法典》、《奥地利民法典》都是它的同时代产物。

土地是人类最根本的物质财产，也是最重要的生产资料。私人土地的所有权是其最具代表性的表现形式。资本主义生产方式彻底解除了土地的支配与从属关系。从而使土地所有权成为纯经济形式。因为它已经从过去所有的政治和社会性的装饰和杂乱无章的东西中解脱出来，简言之，是从它所有的传统中解脱出来。私有财产的绝对集中体现在私有土地上。

所以，所谓“私有”的神圣性，主要是指“绝对的、不可侵犯的”的所有权。绝对私有产权是对限制生产力发展的封臣封地、公地、农奴制度的扬弃，是几百年来从身份到契约的权利发展和社会经济演进的结果的观念、理论化和法制化。这句话的由来，是因为没有对土地的私人所有权，也就没有土地的市场；如果没有发展私有的劳动产权，就不会出现城市。

近代以来，人们一直高举着自由主义、个人主义的旗帜，最终在欧洲形成了以私有土地所有权为代表的绝对私权思想与制度。但是，绝对私有产权制度从一开始就与土地的自然属性、社会属性发生了冲突，从而使它的弊端逐步显现出来。

土地所有权社会化观念与现代土地制度的蓬勃发展

自2 O世纪以来，随着社会法学的发展，现代的绝对所有权观念逐步被社会化的所有权观念所代替，而伴随着所有权社会化的浪潮，有关土地权利的观念和具体的制度安排也随之产生了巨大的变化。

19世纪中叶，资本主义社会出现了种种弊端，导致了各种社会矛盾的加剧，并出现了严重的经济危机。所有权绝对原则过于注重个体的利益，而忽略了整个社会的整体利益，使社会的财富越来越多地集中在少数人的手中，这不仅使社会矛盾更加激化，而且还严重地妨碍了经济、社会的发展。

在这种情况下，只有重新审视和修改绝对的个人主义所有权，才能减轻以上社会问题日益严重的程度。因此，从9世纪末到20世纪初期，个人所有权的观念逐步被社会的所有权观念所代替，主张在行使所有权时要兼顾他人、社会公众的利益，并强调个人对所有权的行使要与社会公共利益的协调。德国法学家耶林在其著作《法律的目的》中提出：

权利的实现，既是为了个人，也是为了整个社会；所以，应该用社会的所有权来代替个体的所有权。耶林反对物权的绝对、无限，他主张，在一个社会中，不能允许滥用财产。耶林提出了用集体土地所有权取代个体土地所有权的观点。

自那以后，德国日耳曼法的学者们都在继承耶林的学说，而基尔克则是以日耳曼法的集体主义为基础，大力提倡社会所有权。基尔克指出，罗马法律中的财产权概念并未顾及道德与公共法律的约束，而对私人财产的不断限制则是建立一个新的财产秩序的开始，这让人感到宽慰。受德国产权社会化的影响，法国出现了产权社会化的观念。

作为所有权社会化思想的倡导者，狄骥痛斥了自启蒙时期盛行的“天赋人权”，并大力宣扬“社会连带说”。狄骥相信，人的财产权是受人尊敬的原因，是因为其对整个社会有好处。

自20世纪起，所有权的绝对性质逐步受到了社会所有权的制约。在土地立法上，我国的土地制度安排表现出了以《宪法》为基础、民法为补充、以《土地法》为主要内容的土地法律体系。

《德国民法典》是近代土地所有权制度的起点，其后是《瑞士民法典》。在社会法学派的影响下，土地的资源属性与社会属性为社会所普遍接受。

德国《魏玛宪法》第153条第三款指出：“拥有人的责任，在履行的过程中，应当为社会公共利益服务；第155条指出：“开发和使用是土地所有者对公众的责任。”德国1949年《基本法》对此作出了修正，《基本法》第4条第2款指出：拥有人的责任，必须与社会福祉相结合。魏玛宪法及《基本法》中的上述条文，一方面反映了社会财富信托原则，也就是私人财产制度，它把社会的物质托付给一个人，其目的是“利用”，而不是占有，因此，法律对所有权人的保护，并不是为了保证它的价值，而是为了充分地使用它，以实现它的全部效力。同时，也规定了物权的所有者在行使其权力时，不能损害社会公众的利益。根据德国现有的法律，土地拥有者的权利受到了建筑法、土地交易法、古迹保护法、自然资源法和农业法的严格限制。

其中最突出的表现就是“建筑自由”和农林用地的“转移所有权的自由转移”，这些都仅是“附带”。法国的财产社会化也逐步通过宪法逐步实现了法治化，第一次世界大战之后，由第三共和国的宪法所建立的自由主义思想逐步被政府的干涉所代替，《第四共和国宪法》（1946年）的序言第九条指出：“一切财产、企业所得，均具有政府的公共责任和事实上的专有性质。”

20世纪以来，英美各国的立法都强调，在个人的财产和社会的利益中，要把社会利益放在第一位。1925年，英国《土地法》、《财产法》、《土地登记法》等法律相继出台，强化了对土地的管理与监管。美国物权法的重心也随之发生了变化，其核心是对物权的许多限制，以及对物权的滥用。

土地权利的历史演变过程中的内在规律

土地是人类赖以生存的最主要资源，也是所有的生产之源，也是所有生命之源。从历史上看，我国土地权益的发展和演进过程中，可以看到，其发展和演进具有以下基本的规律：

土地所有权的种类是随社会和经济发展而不断变化的，法律是一种上层建筑，它的性质是随社会物质生活状况的改变而变化的。土地所有权是我国土地法律体系的重要组成部分，其基本目标是维护和分配土地资源，实现土地资源最优化配置。由于不同时期的社会、经济发展程度的差异，导致了土地所有权的不同类型。

从所有权的角度来看，无论是古代还是现代，都是以单纯的形式存在的。随着人们对自然的认识不断加深、科技进步、工业和商品经济的蓬勃发展和城市化的快速发展，城市的土地资源日益紧缺。随着土地资源的匮乏和人类建造技术的不断提高，人们对土地的使用逐步扩展到了地面和天空，从而产生了对土地的立体开发。

在当代城市，高楼大厦，地下铁路，地下商业街和停车场，高压电线，高架桥，这些都是立体用地的具体体现。

土地权利类型因社会经济的变迁而变动，在土地用益物权方面也有明显的表现。用益物权随时代的变迁而变动呈现出两种相反的趋向，一方面新的用益物权的种类不断产生。例如在罗马法中，用益物权仅限于永佃权、地上权和役权。

在现代物权法中，除了这几种用益物权外，还产生了采矿权、取水权等新的权利。用益物权不断地推陈出新，盖因随着科学技术的进步，人类对财产的控制能力大大增强，对财产的利用程度日益加深，这就要求法律确认新的用益物权。在中国，传统社会里只有永佃权、地役权、典权等用益物权形式。新中国成立后，先是由于高度集中的计划经济而使得用益物权全部消失。

改革开放后，随着经济体制改革的逐步深入，因社会经济生活的需要又催生了建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权等富有中国特色的新型土地用益物权。另一方面，在新型用益物权不断出现的同时，固有的某些用益物权随着社会经济生活的变动而逐渐失去了存在的基础和必要。

例如在我国，新中国建立后，随着土地的社会主义改造的顺利完成，我国建立了土地公有制，这样原先建立在土地私有制基础上的永佃权和典权制度就失去了存在的基础。用益物权的这种发展路径，在我国台湾地区也有着非常生动的反映。在我国台湾地区，由于实行了耕者有其田的土地制度，农民都分得了土地，因此永佃权和典权基本上也就没有存在的余地了。

罗马法以个人主义为立法思想，其土地权利制度实行“以所有为中心”，把土地所有权置于中心地位，强调土地的所有而非利用。罗马法的物权制度是简单商品经济在法律上的反映，其立足点在于保护所有物的静态归属和支配。

这种土地物权制度非常契合早期资本主义经济发展的需要，后来为较多的资本主义国家继受，并对大陆法系国家的不动产物权立法产生了重大的影响。

与罗马法相对应，日耳曼民族一直以来奉行团体主义理念，基于团体理念而形成的土地所有权的法权构造，使日耳曼的土地权利制度和罗马的土地权利制度有很大的差异。日耳曼法并没有形成类似罗马法上的绝对土地所有权概念，而是主张土地所有权的相对性，形成了以“利用”为中心的土地权利制度体系。这种以利用为核心的土地权利制度对后来英美法系的土地权利制度影响巨大。

现代社会，随着生产和资本的进一步集中，商品生产和商品流通的规模越来越大，特别是人口激增、资源匮乏和环境污染问题日益凸显，严重困扰当代社会，使曾经崇尚个人自由、偏重单纯保护私人权利的以所有为中心的物权制度越来越与当代的经济社会发展不相适应。

在现代化大生产的条件下，所有权人不可能对物的利用事必躬亲，另外，由于资源的稀缺性，使得越来越多的人必须要通过占有使用他人之物来实现自身的需要。而绝对所有权理念强调物的所有，这就限制了非财产所有权人对物的利用，因而必须调整，建立一个兼顾所有者和使用者两方面利益的土地权利机制。

另外，社会财富的增长是以财产的合理利用和有效配置为前提的，财产的归属并不是人们占有财产的最终目的，通过财产而获取利益是财产权利人的终极目的。

总结

综合以上资料，笔者认为：现代世界各国土地权利立法，均以促进土地的利用、充分发挥土地的经济和社会效益为最高指导原则，所有人如果不能充分合理地利用土地资源，国家有权依法进行限制。因此土地权利制度从重视维护土地的静态所有关系，逐步向注重调整土地的动态利用关系转变。土地的现实利用受到全面的法律保护，土地使用收益受到社会的普遍承认，所有权人凭借观念上的所有权收取租金，并且“供给资本之土地利用权优于土地所有权”。

参考文献：

关于用益物权体系的三个问题[J]. 房绍坤. 金陵法律评论. 2005(01)

物权理论：从所有向利用的转变[J]. 林刚. 现代法学. 1994(01)

论现代物权法的发展[J]. 郭明瑞. 烟台大学学报(哲学社会科学版). 1994(01)