信号- 2023年，这个救房地产的终极大招终于又要来了？

引言：为何一个陌生的专业词汇PSL（抵押补充贷款）会频繁进入大众视野？原因是它背后关涉棚改的货币补贴.

要知道PSL为棚改而生，是央行2014年设立的货币政策工具，直白点讲就是在棚改过程中提供货币支撑。棚改货币补贴有什么威能，你懂的。

2014年，同样的楼市大周期底部，扭转低迷行情，并迎来2016年的一波大涨，启动棚改货币化安置是最大的原因。

央行公布2022年的PSL余额数据，9-12月份四个月累计净新增规模达到6129亿元，其中11月份单月新增3675亿元，不仅净增额与余额创年内新高，更是创下PSL自创立以来的第二高峰。

对于2023年的经济与楼市，或许我们都认为应该会比2022年要好，至少不会更差，毕竟2023年的重心都在抓经济上面。而且，经济与楼市的共振关系，2023年楼市必须回暖，这似乎已是自上而下的共识。

但是怎么回暖，与救市的高姿态相比，市场相对诚实多了。

比如新年伊始首套房利率动态调整机制与住建部的表态支持购买第一套房降首付降利率。

可以预见，又将是“低效的尴尬”，为什么？问题是“买房需要的钱在哪里？”

因此又有将眼睛盯着那超额新增的18亿万储蓄，可那又是预防性储蓄，没人敢大胆的花。

相比2008、2014年两轮大周期的底部，2023年市场形势更加严峻。

对比上两轮大周期底部的救市政策，近期种种迹象似乎表明：2023年，这个房地产救市大招又要回来了！

信号一：PSL月度净新增规模连续放量递增，有月净增创PSL设立以来的第二高

2023年1月3日，央行公布了2022年末PSL的余额情况，数据显示，自2022年9月 “重启”PSL工具以来，在9-12月份四个月内PSL累计净新增规模达到6129亿元，2022年期末PSL余额为31528亿元。

其中9、10、11月三个月分别净新增1082亿元、1543亿元和3675亿元，12月份净归还171亿元。尤其值得注意的是，在11月份，净增额达3675亿元，净增额与余额创年内新高。而且这个净增额，也创下2014年PSL设立以来的第二高峰。

单纯的数字没有什么意义，如果对比来看，则释放的信号非常强烈了。

找到网络上整理出来的历年PSL月新增规模的趋势图。

那么至少有几个明显的信号可以看到。

第一，PSL就是抵押补充贷款，设立于2014年，目的就是支持棚改，当时的背景就不说了，都是大周期的底部，市场低迷。2018年之后被陆续叫停，2022年9月，重启PSL，托底的意思很明显。

第二，看投放量，在2019年之前PSL单月新增几乎都在500-1000亿左右，超过1000亿的并不多，但自2022年9月重启以来，单月新增规模均超过1000亿，可见PSL力度之大。而且，业内人士指出，2023年会进一步扩大PSL的投放规模。

第三，看峰值，11月份单月新增规模3675亿元，与此前的峰值2014年12月的3831亿相差不大，创下有史以来的第二高位。与2014-2015年PSL曾有较大规模的投放支持棚改货币化相比，是不是也有类似的趋势。

虽然目前这轮PSL新增资金的重点是仍是支持房地产保交楼领域以及新基建等项目，但是不断扩大的投放规模，在扩大内需战略下面推进新型城镇化、城市更新，是不是意味着棚改货币化安置有非常大的想象空间？

信号二：部分二线城市推动货币化安置已从幕后走到台前

最早提出货币化安置的二线城市可能是郑州。

2022年3月1日郑州发布的《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，也就是救市19条，当中就明确提出要推行货币化安置。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。随后，在3月8日发布《关于积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作的实施意见》，进一步明确棚改安置目标，通过实施货币化安置，提高安置效率，消化存量房源。货币安置消化库存直接写在政策上。

紧随其后的是兰州，2022年4月1日发布《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第1号）》，也直白无误在提出要加大征收拆迁力度，推进货币化征拆安置。

还有哈尔滨，2022年10月实施江北一体发展区房屋征收可换购商品房，将安置补偿权益货币量化后换购商品房。

当然，这其中影响力最大的可能是重庆在2022年年底五部门联合发布的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，也就是救市16条，在当中有一条就是加大货币化安置力度。鼓励区县政府在房屋征收、集体土地征地补偿等方面推行货币化安置。这个亦被称为城镇化2.0，用以拉动周边人口向中心城区聚集，再加速本地人的改善热情，一来一去财政获得钱再投入到基建与招商引资形成更高阶的循环。

还有更重要的一点，重庆是什么，中央直辖市，国家中心城市，西部第一城，2021年就以2.7万亿GDP位列全国第五，不论是经济体量还是它的城市定位和级别更高，或许这就是风向标。

这些，都意味着，2023年，为了救市，更多的城市或不得不祭起棚改货币化安置这个工具。

2023年，救市大招似乎只剩下了一个：重启棚改货币化安置！

基于整理的三轮大周期底部救市政策对比资料，相对于2008年、2014年前两轮救市，显然，这一轮大周期底部救市的力度还不够。

而且这一次，所面临的形势更为严峻：

一是经济的增长预期低带来的信心不足，二是收入下降带来的底层购买力不足。

但是2023年楼市必须就起来，这似乎已是自上而下的共识。

问题是怎么救？

一线城市的购买力似乎从来都不是问题，也并非单纯的“人口产业”逻辑，14亿人口就那么四个一线城市，顶尖资源与资产避险，只需要从限制到支持他们的刚需、改善买房，就能解决问题。

二、三城市又怎么办？毕竟二三线城市库存量累计占比达9成以上，且成交下行，20-30个月的库存周期，去化承压情况可想而知。

大招似乎只剩下了一个，只有重启棚改货币化安置，通过定向撒钱补贴棚改对象，才能在短期创造大量的购房需求；然后类似重庆的城镇化2.0，引导并加速更多的改善需求释放，形成螺旋上升的趋势。这也是2014年那轮大周期底部扭转低迷行情的关键举措。

当然，2023年虽然楼市要被救起，但是这次回暖更多地会是放大交易量，完成成交的转折而不是房价的大规模上涨，依然会强调“房住不炒”。

基于棚改货币化的两面性，最好的选择是推行差别化的棚改货币化政策，而不是全国上演的棚改化运动。因此预计这次的棚改货币化或选在二线城市来施行，而且货币化更多的也会用本地房票化。

以棚改货币化安置来推动城镇化2.0，用资源和配套来反哺居民，形成更高阶的经济内循环，是这次PSL大幅递增的题中之意。

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