惠州的房价还有希望吗？

在很多时候，我谈及惠州楼市，总喜欢说：惠州的特产是房子。

这是一种戏谑，但戏谑中不无立场与态度。

有数据显示，2020年和2021年，在惠州买房的人，有超过50%的是深圳人，这些人当中又有34.8%选择在大亚湾上车。

2022年上半年，深圳人在惠州大亚湾买房的比例上升到37%。

现在，依然有很多深圳人或买了惠州房的深圳人，对惠州充满信心，浑然不顾市场如何汹涌。

2022年上半年，惠州全市累计住宅网签26375套，累计成交住宅271万平方米。

如果把统计数据扩大到整个商品房（包括住宅、商铺、写字楼等等），全市网签量也不过4.3万多套。数据显示，截至6月底，惠州累计库存面积约2119万平方米，去化周期约32个月。

意思是惠州不盖房子了，现有的房子库存量，也得32个月才能买完。

再看一个数据：2021年惠州商品房施工面积9291.55万平方米，商品房销售面积1619.96万平方米——单单2021年，惠州新建房子的面积，是销售面积的5.73倍。

一边是一大堆房子卖不掉，一边是一大堆房子还在建。

惠州的房子房价怎么涨？惠州的二手房怎么卖？

前阵子，有个《一周一课》的粉丝，自述买了大亚湾卓越旗下某盘，当年2.3万/平买进去，现在房价已经跌到1万/平左右了。

实际上这不是个例，惠州大亚湾很多巅峰期冲高至2万+/平的房子，如今已经纷纷回落到1万多/平，并且多数有价无市。

牧马湖，大亚湾的知名豪宅，一期在去年3月份开盘，备案价1.9万/平，购房者看房还得先验资。

到了2022年5月，二期房价降到1.6万/平，精装交付；8月又降到1.25万/平……

碧桂园十里银滩，一度让深圳人“闻风丧胆”的名字，有段时间的营销广告号称“单价4999起”，去化力度简直过分。

惠州不属于成熟的二手房存量市场，惠州的二手房在不断涌现的新房挤压之下，处境更加艰难。仍以十里银滩为例，最低挂盘价已经低到0.35万/平，总价34万买97平海景房，面朝大海，春暖花开房价跌。

以前，惠州的房价为什么会涨？

在深圳工作生活的人，因为没钱、没名额，跑隔壁惠州买房；不在深圳的人，想买深圳又嫌调户口麻烦，在隔壁惠州买房。

人一来，就抬高了惠州的房价，进而吸引更多人涌入。

但这不是一个正向循环，惠州的房产价值不足以支撑过高的房价，反而会导致其沦为恶性循环。

惠州的支柱产业有两个，一个是电子产业，集中在仲恺，但区别于深圳的南山科技园，仲恺普遍集中生产制造或仓储物流企业，从业者中的大多数月收入不超过6千元。

另一大支柱产业，石化产业，这是一个完全封闭、进出都需要办理通行证的产业，从业者不大需要在惠州买房。

2022年以来，惠州先是取消了惠阳区、大亚湾区的限购，进而又推出首套普通住宅首付降至2成的松绑政策，但效果均不甚大。

惠州房产的主要购买力来自深圳，而深圳的成交量起不来，深圳人何以跑去惠州买房——

即使深圳的成交量起来了，惠州的房产价值也不能因此得到逆转。

想卖掉惠州房，难度也将越来越大。仍然以碧桂园十里银滩为例，我有个学员，是东北人，当年跑去惠州看海景房，瞬间爱上那里，下单、购房。

后来后悔了，想卖房，却卖不掉。

我教他一个法子：打入购买人群的内部。

任何房子都有它对应的主人，正如这位学员当初想买房一样，一个东北人，跑到惠州看见如此漂亮的海景房，适宜居住的气温环境，便平添了诸多好感。

于是这位学员，一方面找惠州的东北人中介，重点约东北大爷大妈看房，另一方面，自己也跟东北老乡们打成一片，甚至一起约着去跳广场舞。

最后，房子成功卖给了一位东北大妈。大妈买房时也挺高兴，问：“在这里是不是一年都可以穿裙子啊？”

上面的卖房操作麻不麻烦？

麻烦。

但谁让你买错了呢。

房产价值判断的三个步骤：选城市、选板块、选楼盘——惠州的房子，在第一步“城市价值”上，就已经出了差错，除非钱多，钱少错一次可能真的是一辈子。

粤港澳大湾区的几个大陆城市，深圳和广州独一档，属于高价值城市。

佛山、东莞属于第二档，而惠州，要排在最后的第三档——惠州的房价基本上没什么希望了，如果持有惠州房又想房价上涨的，我的看法是：

要么有钱任性，持有惠州房安心养老，不在意房价涨跌，要么赶紧卖掉，甚至别想着能卖到多好的价格。

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