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房地产行业对资金的需求量非常大，并且国家相关政策的变化会对其产生不可估量的影响。房地产企业作为资金密集型企业，其发展的最重要因素是拥有充足且稳定的现金流。

然而，由于之前的房地产市场呈现出一种过热的景象，政府为了稳定房价，维护国民经济安全，采取了例如设置房地产企业“三条红线”等一系列宏观调控手段。

而且2020年受到新型冠状病毒疫情的影响，全球经济发展形势下滑，再加上传统融资渠道缩紧等问题，能够获得的融资款再难以满足房地产企业的资金需求，房地产企业融资难问题更加突出。

资产证券化融资作为一种创新型融资方式，不仅可以为企业盘活存量资产、增加现金流、降低融资成本、改善资本结构，而且也得到了我国监管层的大力支持。

为了解决企业正在遭遇的融资问题，在整个行业越来越激烈的竞争环境中保持住稳定的优势地位，很多房地产企业开始尝试创新融资方式，例如采用资产证券化方式进行融资。

一、房地产行业融资遭遇困境

地产业作为国家核心产业之一，带动了多个行业的发展，我国经济的发展与其带动作用是分不开的。在刚刚过去的十年中，我国的房地产行业正在持续而稳定地大步向前发展。

房地产行业又属于资金密集型行业，其特点为投入高、回报高、但风险也非常高，从项目刚开始设立到最终建成，每一个环节都需要提前储备好充足且大量的资金，将千万甚至数亿元投入给一个项目对一个房地产企业来说是一件很寻常的事情。

并且众所周知房地产行业的现金回流慢，投资周期较长，所以房地产企业想要维持日常经营运作，就必须提前储备充足的资金。

所以，决定房地产企业是否能发展或者扩张业务最重要的因素就是资金。与此同时，导致近几年来房地产公司融资的成本不断提升。根据亿翰智库发布的房企融资成本榜单，2021年，我国50家最大的房地产公司的平均融资成本为6.2%，并正处于不断上升的趋势。

随着融资环境持续收紧，在资金成本逐年上升的背景下，寻找一种有效且创新的融资方式势在必行。

二、万科集团概况

万科集团全称万科企业股份有限公司，其于1984年5月在深圳市正式成立，上市时间为1991年，在深交所成功上市。

其于1988年开始涉足房地产行业，截止到目前，已经超过30年，这么多年的持续发展和不断积累，万科集团已经成为整个行业的领军企业。

2016年，万科集团首次上榜《财富》“世界500强”排行榜，位列第356位，并于2017年至2021年接连上榜，公司排名稳步上升，2021年已跃居排行榜第160位。

截至2021年，万科集团是中国最大的住宅开发企业。2010年，万科物业首次荣获百强评比第一名，此后十多年蝉联榜首。

2013年年度报告中提出要对此进一步深化，即公司在合作过程中只参股不控股，通过输出自身的管理和品牌，借此提升公司的净资产收益率，同时这种模式可以支持公司在同等资本投入情况下获得更大的经营规模，占据更大的市场。

1. 基础资产情况

万科第十一期购房尾款资产支持专项计划的基础资产由万科集团向购房人销售商品房而获得的应收账款构成。

该专项计划涉及的购房合同共有1927份，截止封包日的应收账款余额为181,515.78万元。初始入池基础资产分布在位于郑州、天津、中山、唐山、东莞、无锡、徐州、大连和杭州9个城市的48个项目，拟循环购买的新增基础资产首先从该48个项目中挑选。

所涉项目自持面积比例较小，项目总货值高达1937.69亿元。万科第十一期购房尾款资产支持专项计划基础资产大多在400万以下。

合同账龄基本都不超过9个月，且前五大债务人集中度不到2％，这也是由购房尾款这种应收账款的性质决定的，企业对债务人享有的债权比较平均、分散。

上述数据均说明万科集团的债务较为分散，即便有少量客户违约，对整体收回的金额影响并不大，违约风险比较小。

2. 融资需求

对于房地产企业来说，想要进行发展和扩张，首要因素就是要储备足够量的资金。而万科集团近年来一直在不断扩张其商业版图。

万科集团国内在建项目权益建筑面积不断扩大，2020年在建项目权益建筑面积达到6380.8万平方米，是2015年3147.0万平方米的两倍还多；规划中项目权益建筑面积随着年份有一定的波动，但是始终保持在3000万平方米往上，这是一个非常高的水平。

总体而言，万科集团项目面积每年都在高速增长，为了支持万科集团的项目增长，其资金需求也相应在不断扩大。同时，万科集团一直以高周转闻名，但是高周转的战略势必会导致企业风险上升。

随着国家对房地产行业的政策收紧，很多地区政府对房地产企业项目的管控变得越来越严，导致很多项目进展缓慢，因此企业资金回流速度在一定程度上有所减慢。

再加上目前房地产企业之间的竞争越来越强烈，万科集团有一些项目中房屋的销售状况不太好，一旦出现这种情况，企业的资金就没有办法及时回流，企业制定的高周转战略就没办法达成，就会导致企业的资金链断裂，对整个企业的经营的都会产生极大的负面影响。

因此，万科集团需考虑尝试调整融资结构、创新融资手段，寻求更多的融资渠道以获得更多资金。

三、环境风险

1. 政策、法律风险

方面，万科集团会受到房地产政策的制约。由于房地产业与国民生活和国民经济息息相关，为维护总体经济状态的稳定，国家近年来陆续出台了一系列政策和法规从公积金、税收、土地政策等多个方面来整合规范房地产行业的发展。

房地产企业对政策变化敏感，并且受政策约束，短期内会受到较大影响。如果房地产企业不能及时适应政策变化，那么它未来的经营管理和发展都将受到很大的不利影响，相应的购房尾款资产证券化项目的发行也会遭遇困境。

房地产政策不仅会影响万科集团的经营管理及未来发展，在万科购房尾款资产证券化的具体实施过程中也会产生一定的影响。

根据规定，房地产管理部门要求对商品房预售款进行监管，针对初始入池和后续循环购买涉及的项目公司，如果项目公司在当地存有银行贷款用于开发建设项目楼盘，银行等相关主体就可能要求将基础资产的回收款用于偿还银行债务，导致专项计划可能面临基础资产回收款归集流程受限风险。

2. 政策、法律风险

经济过程是周期性的，在其影响下，购房尾款证券化的现金流量会相应变化，投资者收入水平也会随之变化，这会导致一定的风险。

从国家宏观经济环境角度来看，房地产企业的营业收入将伴随经济周期的变化规律而变化，另外一些世界范围内突发性的公共卫生安全事故也会产生影响，比如2020年新冠疫情，给全球经济的发展带来了沉重的打击，整个国内经济市场也较往年处在下行态势。

房地产行业随着GDP增速的放缓会出现销售下降、营收变缓等经营恶化现象。这样的背景下，会对购房尾款资产证券化的基础资产池价值造成不利影响，进而对证券的偿付事项带来负面影响。

甚至当企业无法进行足额的本息支付，会面临不仅无法融到资金并且也无法维持企业正常运转经营的风险。

四、总结

第一，在我国房地产行业融资现状不佳和资产证券化发展状况良好的情况下，对于房地产企业来说，资产证券化不失为一种很好的融资手段。

目前，受国家政策调控的影响，我国房地产行业的融资正在陷入困境，但与此同时，我国的资产证券化正不断走向成熟，其发行和运作越来越规范，相关法律法规也在不断完善。

购房尾款资产证券化作为资产证券化产品中的一种，它是对银行存款、企业债券等传统融资方式的补充与完善。

对于房地产企业来说，其最大的优势就在于它能将企业中的流动性差的应收账款充分利用起来，盘活这部分资产，使其变现，给企业带来新鲜的现金流。

第二，企业实施购房尾款资产证券化专项计划的动因有很多种。从外部因素来看，国家近几年出台了多项政策来规范房地产行业的发展，导致房企传统融资渠道的门槛越来越高。

同时国家过资产证券化产品的监管越来越规范，促使越来越多的企业开始采取购房尾款资产证券化这种方式来进行融资。

而从内部因素来看，主要是因为房地产行业自身的特点，房地产行业由于其自身业务性质，拥有大量流动性不佳的应收账款，再加上企业财务杠杆高、融资成本高。

这些因素都促使企业开始尝试通过购房尾款资产证券化来进行融资。

第三，就购房尾款资产证券化专项计划的实施效果而言，其主要会在四个方面给企业带来积极影响。

首先，相比于银行存款、公司债券和股权融资等其他融资方式，其融资成本低，所受限制少，自2017年万科集团实施购房尾款资产证券化后其综合融资成本总体呈现出下降的趋势。

其次，虽然提升程度不大，但万科集团在实施购房尾款资产证券化之后其偿债能力和盈利能力都有所提升，企业资产的流动性增强、资金配置效率提高，整个企业的经营业绩提升。

结语

万科集团在实施购房尾款资产证券化项目后，公司的股价上升，公司市值有一定程度的提升，增加了股东财富，增强了股东信心，说明购房尾款资产证券化项目在短期内能有效提高公司价值。

最后，购房尾款资产证券化还能有效降低整个企业的财务风险，使企业能够更稳健地长期运作下去。总体而言，购房尾款资产证券化项目的实施会对企业产生正面积极的效果。

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