世界经济环境瞬息万变，难以预测，以美国为主要势力的一些西方国家为掌握全球经济地位。

美联储采取的加息措施，在一定程度上促进了国际资金流入美国，使得其他国家的经济发展遇到了一些压力。

在严峻的国际形势下，中国采取了积极措施，保障国内市场供求平衡，降低了对外贸易的依赖性，提高了应对全球金融风险的能力。

从整体上看，中国经济发展速度和国内生产总值呈现出相对稳定、逐步上升的趋势，保持正增长，就业率和物价指数也能保持在相对稳定的范围内，与此同时，国家对基础设施的投资也比以前有所增加。

目前的经济形势仍然要求房地产业发挥稳定的作用，近几年来，中国经济面临着巨大的下行压力，2020年受疫情影响，第一季度GDP增长率为-6.8%，这是近十年来史无前例的情况。

虽然疫情控制取得了明显的效果，后期经济有所恢复，但2020年GDP年增长率仅为2.2%，中国经济增长面临巨大压力。

2021年中国经济顶住巨大的压力，比上年增长8.1%，但分季度数据来看，第三、四季度经济增速有所放缓。

近10年来基础设施建设和房地产业，呈现出明显的规律性特征，即：在一定阶段，一个行业走在前面，另一个行业出现了调整的趋势。

按照这个规律，2017年以后的发展趋势是“小房地产”+“大基础设施”，但是从实际情况来看，房地产投资，虽然因房地产调控政策和疫情的影响而减少，但依然多于基础设施投入。

这是因为财政资金不足，导致基础设施投资没有大起来，2022年发展趋势决定为“房地产”+“基础设施”的双重驱动模式。

在市场经济的背景下，要赚钱必须响应速度快。东北以传统工农业为主，是不赚钱的产业。东北过去的经济底子好，人们转型压力反而小，民营经济也就弱。

从市场主体来看，东北骨干企业都是国企，响应速度肯定赶不上“效益优先”的民企。经济发展慢了，进一步导致人才流失、市场流失。

从这种意义上讲，东北发展慢是竞争落后的结果。

而大连则是东北地区较为独特的城市，不仅仅具有重工业的风采，也有许多高新技术型的企业立足大连发展，市场经济环境呈现多样化发展的趋势，提供了更多的就业机会。

2020年面对突如其来的疫情，大连市市政府防控力度有保障，并能稳步推进复工复产，持续恢复经济，GDP、财政收入，农业，工业和投资稳定恢复，全年实现正增长。

2021年，面对复杂严峻的外部环境，全市经济稳定恢复、稳中向好，高质量发展扎实推进，主要指标高于预期目标。

初步核算，全年全市地区生产总值7825.9亿元，按可比价格计算，同比增长8.2%，高于全国0.1个百分点。

大连市统计局2021年年末公布的数据显示，全年全市固定资产投资（不含农户）同比增长1.2%，基础设施投资同比增长24.9%，房地产开发投资同比下降3.2%。

全年全市商品房销售面积687.7万平方米，同比下降3.8%；商品房销售额945.3亿元，同比下降0.6%。

在经济总量方面，全年全市一般公共预算收入737.6亿元，同比增长5%。

2021年大连市经济形势总体稳定向好，房地产总体量减少，大连市开发投资虽然下降，但总体规模仍然较可观。财政收入和居民收入稳步增长，城乡居民收入正在差距缩小。

房地产是强杠杆行业，融资是非常关键的环节，因此房地产行业对经济环境格外敏感。

总体来看，政府对基建投入力度不断增大，有助于当地房产集团项目交通及周边配套设施的完善。

大连市巩固疫情防控和拓展经济社会发展成果良好，经济持续恢复、稳中向好，为其发展提供了良好的经济环境。

社会环境

在传统观念中，住房不仅仅是商品，更被赋予了“家”的概念。不同时期的社会人口结构的变化展现了不同的购房需求，导对房地产开发企业来说，更需要敏锐的预测家庭结构的变化。

1982年9月，计划生育被定为基本国策，同年写入宪法。之后的30年里，在计划生育政策下，“只准生一个”成为一条红线。

如今，第一代独生子女的80、90后成为了购买住房的主力军，近年来家庭也趋向于微型化，超微家庭户（一人户或二人户）的比例在上升，居住一处且以家庭成员关系共同生活的称为家庭户。

家庭微型化的特征在城市中较为明显，据国家统计局数据显示，2019年辽宁省超微家庭户（一人户或二人户）比例达到56.53%。

自2009年以来，这一比例总体呈现增长趋势，为期30年的计划生育政策是家庭微型化的根本原因，此外还有以下两个原因：

（1） 离结比例增大

查询近年民政部发布的数据，2019年我国结婚登记人数跌破1000万对，2020年我国结婚登记人数再次下跌，为813.1万对。

从离结比看，辽宁离婚人数排名明显高于结婚人数排名，结婚人数位居全国第16，但离婚人数位居第10。

（2） 城市人口流动特点

目前的东北三省的人口都出现净流出，但由于大连整体经济环境在东北区域具有较高的活力，且教育资源具有很大的吸引力，拥有辽宁省内知名高校十余所。

许多高校毕业生毕业后留在大连工作生活，还有许多外地居民为了给孩子良好的教育资源，选择定居大连。

2020年开展的第七次全国人口普查显示，大连人口位于东北地区第四位，辽宁省第二位，总人口745.08万人，其中甘井子区、金普新区占大连总人口的41%，人口保有量稳定，是东北地区主要人口流入地。

但受到整个东北经济环境的影响，仍然流失了一批高端人才。大连市人才工作领导小组办公室发布《大连市支持高校毕业生创新创业政策实用手册》，为留住高端人才推行了一系列政策。

此外，东北的工业化起步较早，城镇化率较高，受教育程度较高，选择单身、不婚的人也较为普遍，生育率较为不乐观。

以上两种情况亦是长期以来社会热议的焦点问题，归其原因是人口问题。在2011年，收紧的计划生育政策就开始松动，从国家逐渐放开“双独二孩”，到2013年“单独二孩”，再到2016年“全面二孩”。

根据2021年第七次全国人口普查结果，人口结构性问题已成为我国亟待解决的重要问题，人口即命运，为了刺激人口增长，三胎政策全面放开。

大连市60岁及以上老年人比例达到24.7%，已进入中度老龄化，与此同时0-14岁儿童比例仅为11.65%。

国家为调动年轻一代的生育意愿，在教育、医疗方面也相继出手，降低生育成本。对于房地产行业来说，三胎政策直接的影响就是能刺激改善型住房需求。

因为对于大部分中产的工薪家庭来说，开放三胎后，两房势必要换成三房或者四房，甚至还需要书房这样的额外空间。

人口结构性的改变，对于房地产的影响非常直接和深远，消费者对户型和面积的需求在不同城市出现分化。

家庭结构的变化对于房企来说，是市场激烈竞争下的机遇，通过调整其主推房源产品的户型设计、空间布局等，适应三胎政策下家庭的购房需求，就能在这类客户中获得竞争优势。

技术环境

房地产企业在当前的发展环境中，影响其开发建设项目的不仅仅是土地，技术因素也会产生重要的影响，我国居民的消费能力不断提高，消费者也更加关注产品的附加价值，对于房地产产品来说，房屋施工质量、建材是否符合标准也是许多消费者所关注的。

房地产行业的竞争将越来越激烈，从以下两个方面来保障房地产产品的质量：第一，着手制定建材产品采购质量的管理标准，选取信誉高的供应商，从源头控制产品；

第二，提高建设工艺水平，采取标准化施工的方式，避免因工程不合格而返修。这些新工艺技术、新管理模式对房地产行业的发展有极大的促进作用。

（1） 环保节能。近年来，绿色环保的思想逐步渗透到老百姓的日常生活中，国家陆续出台了各项节能环保的政策，建筑工程中建筑材料也在更新迭代，一些对环境有害的材料逐步纳入禁用名录中。

伴随着环保材料的广泛使用，如今越来越多的房地产企业在营销时宣传“低碳建筑”。

2016年召开的“中国房地产技术创新大会”倡导绿色创新、促进绿色共享，以节能减排为目标导向，将“环保节能”的理念落到实处，转变住宅生产方式，并且融入创新产品设计。

（2） 住宅产业规模化。房地产的规模化要素不仅是土地储备量和单个项目的开发体量，更是对房地产企业技术水平的考验和开发能力的检验。

产业规模化成功的关键是标准化，标准化有利于开发商把控商品房质量以及住宅的开发效率，降低建筑生产成本，较少物料的损耗和人工的浪费，可以快速适应房地产市场的新变化。

（3） 数字化与房地产结合。数字化的第一步是信息化，其优势在于可以将房地产数据多维度地呈现在互联网平台，包括建设成本数据、营销数据、客源数据等等，解决了过往信息分析不全面、信息滞后的劣势。

通过对客户信息的积累和分析，可以为房地产销售提供准确的方向和有力的保障。

其次，可以通过数字化技术来取代传统房地产开发过程中许多人工环节，或者预先模拟建设过程，预判可能出现的问题，预备好解决方案，对企业来说提高了整体的效率，可以将原先的项目开发周期压缩20%-30%，降低开发成本，加速企业资金周转。

技术环境也是房企增强竞争力的机遇之一，对于房地产产品而言，通过技术水平的提升，打造节能环保和高舒适度的标签，对提高其住宅产品的的价值内涵有很好的积极作用，而这些标签也能够使企业在较长阶段内保持核心竞争力。