我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选提问，请关注公众号提问

提问：菇神，接上个问题，零账单用全部额度，一直用银行会将额吗？实操？谢谢

回答：情况少。我用卡习惯极其恶劣。一般大卡账单日后5万一笔，几笔刷完。五万以内小卡，账单日后一笔刷完。没时间伺候这么多卡。两张广发去年年底被降一半。（被标记为tx的用户基本普降）。其他降额没有。民生还稳定提额，一年2-3次。

提问：雕叔，想投资200以内的房产，因为没有贷款指标了，想租金收益高的地段且房屋是次新的楼盘，有一定增值潜力的，请推荐一下（本来看好了重庆天地，结果错过最后开盘的小户型，现在不知道该投资哪里了。重庆天地翠湖天地二手175W能投资吗？）

回答：看单价再决定，两江四岸核心区建面单价19000-20000先考虑。天地175的小户型，如果带人和街小学指标还可以买。

提问：雕叔，在重庆，幼升小和小升初会有招生考试吗？只能学区房、学位房？比如想读谢家湾小学，以及后面想读的育才中学。

回答：幼升小是划片区读书，小学有学区房说法；小升初要参加入学考试，初中没有学区房说法，只有学位房；谢家湾小学对口直升田家炳中学。

提问：雕叔，一直独自摸索，对大势判断还行，对板块认知缺乏！本人12年初购建面101平的中央公园中航翡翠城三房，建面5000+，公积金贷款；16年5月购建面116平的荣昌区金科世界城洋房三房，建面4200，全款；17年12月购建面122平的悦来北的金科岭上三房，建面7000+，商贷；18年5月购建面94平的中央公园公园大道小三房，建面11000+，商贷。荣昌房自住，老婆单位出资85%！是否需要优化房产配置？另外我在环线动步公园上班，明年初想在环线购买套自住学区房，那个位置合适？筹资方案有：1.将荣昌房通过家庭内部交易套出公积金入手自住学区房；2.卖出中航翡翠城，入手自住学区、投资房各一套。哪种方式合适

回答：你属于典型的新盘流，说的不好听就是“新盘癌”。受“重庆向北”影响较大。我们从重庆未来五年的发展看，主题上是围绕一个中心（解放碑，江北嘴和弹子石cbd发展）。另外北区继续扩大，西区建设提速，南区和东区逐步跟上的节奏。你可以考虑把全部资产置换到两滨一嘴。自住可以考虑万科御澜道，投资围绕长嘉汇，御峰，中央广场，保利观塘，融景城这几个盘打即可。

提问：大大，融景城馨苑次次顶，可看江，目前清水出租有人出2500，他们包装修水电气物业费。同时有公司联系，想做办公室，但让我们定价，这价格怎么设呀，一般办公比住宿是要贵吗？他们也是要负责装修，水电物业。谢谢大大

回答：办公室和住宿价格差不多，不会更贵些。他们蛮有诚意的，这个价格还包了装修可以出租。（如果他们要开发票，让他们自己出税费）

提问：雕叔大，您好！想请教您一下，我在沙坪坝杨公桥附近上班，家庭月收入2万2左右，孩子2岁多了，目前名下没有房，想买首套房（三室2卫），首付款35万，兼顾我工作、日常生活的方便和小孩以后上学能上好的小学，能公积金贷最好，能推荐几个合适的楼盘吗？

回答：你遇到的问题是首付款不够，又想三室，还想读学区房。这种楼盘在老沙区杨公桥附近只有一种：老破大，或者接近老破大。我推荐你几个：一心村：单价建面8000元，95年的房子，读沙坪坝小学，三室总价在75-100万之间，你的首付35万，75万估计能勉强贷40万出来；向乐村，单价7275，2000年的，学区南开小学，总价75万的三室，评估价不足，贷不出40万都有可能。还有银行不做年限超过15年以上的老房子贷款。（关键看是楼梯房还是电梯房，电梯房还稍微好点，楼梯房超过五楼的也不好贷款）要买还看情况，考虑其他方式。好吧，如果你选不上。你还有两个选择：1、加首付，读老沙区名校，住较新一点的二手房房子。1）我会推荐你买国富沙磁港的三室二手房（读国盛树人小学）；2）要么还可以考虑宝嘉江枫美岸、华宇秋水长天的房子（读育英小学）；3）还可以考虑杨公桥附近的融汇国际温泉城，读融汇沙坪坝小学。2、去大学城买新房。那边一样有很多名校资源，而且也可以住三室，首付也能满足你。缺点：离你上班的地方有点远，坐地铁一号线其实还算好，现在大城市通勤时间在一小时以内都很正常了。推荐：东方剑桥、恒大未来城（预估思贤树人小学）

提问：雕叔，请问重庆打印公积金明细，社保明细及个人缴税明细是在那个地方？

回答：全部都可以在网上打印百度各自的官网：重庆住房公积金、重庆人力资源和社保网、重庆税务局。登录账号，直接下载明细打印。网上操作不来就直接去重庆公积金中心、社保局和地税局。公积金银行卡也可以在银行打。

提问：大大 讲讲你自己的购房经历呗

回答：就一个打工仔，没几套房子，自己利用工作之便花时间去留意低价位板块和楼盘，找好时机下叉。后来进水库才知道这叫挖笋。以前是搜房网的。

提问：你好，我是freshman，看过几篇你们的分析，想请教一下茶园那边情况，目前郭家沱和黄角坪大桥应该都是今年底有望动工，等东站建成通了后再建公轨共用桥和相应的轨道，压力蛮大，18号线东站到瓷器口方向是科学的。我家在重庆万州那边，三年后回重庆上班。考虑先买房到茶园那边，刚需房嘛，装修后时间差不多。以后坐渝西高铁（网络言传线路）回万州也方便。你们说恒大，融创暂不用考虑，较费解，想咨询一下，一，飞机航线问题，多年没在重庆，不知道航线的噪音有多少分贝，是否真有大影响。二，学区与商场，那边看了下融创的学区房是他们的一个亮点，以及奥特莱斯商场，三，交通三年后那边应该快OK了吧。求指点

回答：刚需自住可以考虑到茶园，郭家沱大桥和黄桷坪大桥通车之后，南边板块也有一个交通的提升。飞机航道不经过茶园，只有庆隆高尔夫那段会受到影响。噪音分贝从北到南一次减弱，北边飞行高度3000米，南岸这边只有1000，所以弹子石板块的噪音理论上是重庆最大的。茶园的学区应该都是名校的分校或者民办校，珊瑚小学鲁能分校，确实可以作为自住亮点考虑。回万州以后应该在重庆北站，东站以后是否能开通到万州的高铁动车还没出炉，所以没有必要赌东站。如果你自住买茶园，价格不要超过套内10000了，不然你还不如回到龙头寺附近买鲁能星城二手房，回万州便捷。如果还带有巴蜀小学的指标，更好。

提问：雕叔好 ，想在上海买房，首付300，有没有推荐的板块和小区，谢谢！买二手还是买新房好，有没有哪些要注意的？

回答：首付300万，大概可以买到600到800万。这个总价段大概有两种打法。一是最好买总价最小的学区房，可以考虑浦东和闵行的双学区房和九年一贯制，民办摇号后，闵行和浦东初中学区房吃香，这个逻辑还能用上三年。虽然有划片摇号的隐患，但大概率还是涨的。一种是吃区域能级提升，可以考虑大虹桥、三林、张江南的新房和次新房，因为这些区域都有或者能被辐射到高能级规划，长远看好。最近一段时间，因为新房限价，能买新房尽量抢限价新盘，由于限价现在二手房很大部分都处于冷冻状态，所以你如果买的话，要耐心持有，上海有几类二手房投资需要警惕：第一、没学区的老公房。这类房子的最大优点就是：中环内，地段好；面积小，总价低，流动性好；没什么学区和品质溢价，稍微收拾下，租售比高。所以，以前老公房是非常热门的产品，新上海人结婚前过渡，买一套，囊中羞涩又想留在市区，买一套，投资客眼里好租好卖，买一套。然而这几年，老公房是市面上跌幅最大的产品类型。并不是房子变老了，而是买家口味变了。现在认房又认贷，处女贷用过一次就得首付七成，尤其珍贵，还舍得把首房首贷用在区区两三百万的老房子上吗？房票珍贵，首房首贷珍贵，又没学区加成，这类老公房自然越来越不吃香。第二、没有地铁的郊区次新房。按照过往的经验，地段越偏、价格越低的房子涨得最快，所以郊区次新房很受欢迎。原来没地铁，可能过两年就拉了一条过来，三五年就造好了；原来配套差，很村，发展几年，商业、学校、医院都建起来了。远郊变近郊，近郊变市区，母鸡变凤凰，屌丝变富帅，不都是这么来的嘛！然而，前几年，上海市区每年可以向外推进1-2公里，路网一铺，商品房一造，配套一建，就起来了。最近两年，市区向外拓展的速度明显变慢了，像浦西推到七宝九亭、南翔江桥、徐泾华漕这里，浦东推到广兰路、森兰、孙桥这里，可能几年都推不了1公里，还是有大片大片的土地空着。地铁的建设速度也慢下来了，没地铁规划的郊区，可能在“有生之年”就不会变成地铁房了。背后的原因，在于人口红线之下的上海，城市发展从外扩慢慢变成了内秀，之前人口虹吸、城市摊大饼的套路，现在是行不通了，搏郊区变市区的方法也就不灵了。

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