6000亿龙头房企有救了？融创中国迎来转机 120亿割肉上海地王

去年销售合同额近6000亿元的房地产龙头融创中国，终于等来了“白衣骑士”，或许连孙宏斌也没想到，会以这样的方式渡过难关。

经过长达数月的谈判后，孙宏斌终于“放弃”了手中的最大王牌——上海董家渡项目，近日，工商信息显示，融创持有的泛海建设（持有上海董家渡项目100%股权）近九成股权，被转让给了中信信托和华融，二者持股比例分别为64.678%、25%，融创中国的持股比例则降至10.322%。

换来的回报是，中信、华融和以浦发银行牵头的6家银行，将对董家渡项目注资超120亿元，要知道，董家渡项目是上海南外滩最后一宗待开发土地，位于寸土寸金黄浦江边。

不过，从截至2021年6月底的财务报表来看，融创中国总资产为12054.53亿元，总负债9971.22亿元，数百亿的项目注资或许可以缓解融创的困境，想要彻底走出还是要看融创自身。

120亿资金“断臂求生”

具体来看，上海董家渡项目位于上海市黄浦区核心位置，地处南外滩板块，总占地面积12.03万平方米，总建筑面积62.8万平方米，2019年1月，泛海控股为缓解资金压力“断臂求生”，当时现金充裕的融创充当了“白衣骑士”，获得两个京沪核心地段大体量优质项目。

在收购完成后，融创于董家渡地块上开发了“融创外滩壹号院”项目，并先后在2019年7月、9月两次开盘，累计售出440多户，均价12.1万元/平米，套均总价约4000万元，为融创回笼了近70亿元的销售回款。

然而，自去年末陷入流动性困境以来，融创不得不通过出售资产、配股融资、大股东借款等方式筹集资金，而上海董家渡项目作为孙宏斌“压箱底”的优质资产，是去是留一直成为业界关注的焦点。

今年2月份，市场上盛传融创和信达就股权转让协商的消息，但据市界报道，一位和信达接触过的人士表示，信达当时开的价格非常低，一直到了10月份，市场又传出了融创和华融的合作方案，至11月底，最终的股权转让方案才公之于众。

根据协议，中信信托、华融以及6家银团将为项目注入资金超120亿元，不同于流动性承压下的出让行为，这是一次项目股权融资，具体来看，合作方通过对项目注资取得股权，此次注入资金超120亿元，主要用于项目的整体开发、建设、运营，简单来说，融资的目的是为了确保项目开发建设顺利推进，融资后项目依然由融创操盘，华融行使监管职能。

董家渡项目总面积约68.8万平方米，未售部分对应货值超过500亿元，其中，根据此前的规划方案，董家渡12号地块的方案也已经公示，将建设四栋超高层豪宅，对比董家渡地块周边的二手房房价已经到达到了25万/平，这意味着，一旦董家渡项目真正能盘活，市场预估也将给融创带来的利润极大。

频繁出售优质资产自救

“融创这一年，能努力的招都用过了”，一位融创中层感叹，从孙宏斌自掏腰包提供借款、配股，到处置资产、裁员，再到贷款展期、寻求AMC（资产管理公司）入场合作，自去年10月以来，融创积极处置各类资产，以期回流资金。

实际上，面对偿债压力，孙宏斌掏出了很多压箱底的“宝贝”，想为自己换取更多解决资金流动性的空间。

2021年11月，融创将杭州两宗地块权益卖给滨江，回笼资金大概16.73亿元；年底，据新京报报道，融创出售上海虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼等三个项目 ，预计交易总价约26.8亿元；2022年上半年，融创密集出售宁波、广州、中山、昆明等各地多个项目，5月份，还曾传出消息，融创在出售深圳冰雪文旅城项目51%股权，但截至目前暂未获更新进展。

但融创中国的债务状况实在不容乐观，从截至2021年6月底的财务报表来看，融创中国总资产为12054.53亿元，总负债9971.22亿元，净资产2083.31亿元，资产负债率82.72％，但需要注意的是，2083亿元的净资产并不都归属于上市公司，其中有799亿元是“其他非控股权益”（即“少数股东权益”），归属上市公司股东的权益实际为1283.88亿元，也就是说，实际的负债率不止82.72％。

仅从表内来看，融创中国近万亿的总负债有息负债超过了3000亿元，其中短期借贷为909亿元，长期借贷为2125亿元，还有6.45亿元的租赁负债，而融创中国账上的现金及现金等价物是1011亿元，不考虑隐形负债的情况下，账上现金勉强可以覆盖909亿的短期债务。

境内外债务重组方案公布最快3年后还钱

不过，在孙宏斌的努力下，融创还是度过了多轮危机。

11月中旬，融创清盘呈请聆讯延期至明年6月；半个月前，融创的债务重组方案流出，对境内债务，融创向债权人提供了两种债务展期方案：方案A，针对此前已经展期的债务，对于这部分债务，融创计划再度展期3.75年至2026年9月；方案B则针对目前未展期的债务，融创希望将这部分债务展期4.5年至2027年。

之后，融创对此方案作出了调整，在最新公布的方案中，对于已展期的债券本息兑付，融创将最终兑付日期定在2025年12月，较此前市场消息提前了9个月，即从此前的计划展期3.75年，变更至展期3年；另外，关于未展期的债券，融创亦制定出兑付计划，最终兑付日期则为2026年12月，展期时间从4.5年降至4年，同时，融创将对所有债权人先行支付3%本金，并于2023年分两笔支付。

而如果进展顺利，融创将成为继富力、龙光后，第三家进行境内债务整体重组的房企，不过，相比境内债务而言，境外债务是融创更为庞大的部分，几乎相当于境内债的3倍，有数据统计，融创当前境内债券存续规模约154亿元，境外债券64.62亿美元(折合人民币457.65亿元)。

但在境外债方面，比起境内债最长延期4年，境外债的延期年限则长至7-9年，根据最新兑付方案，融创拟将约40%的离岸债券换成港股融创中国股票，剩余60%申请延期，公募债最长延期9年，私募最长7年，本金分期偿还。

推出债务重组方案，是融创目前的当务之急，也是其逐渐走出眼下困境的一个信号，但时至如今，融创中国最终能否成功脱险，还有待后续观察。