第一章 行业概况

在全球产业分类标准（Global Industry Classification Standard，GICS）中，金融产业分为银行、保险、综合金融三个二级产业，而银行分为综合性银行、区域性银行、互助储蓄与抵押信贷金融服务三个产业。

目前全世界已经有80多个国家建立了10万多个互助储蓄与抵押信贷金融服务组织，其的核心是客户根据自己的住房需要和储蓄能力，与银行签署“住房储蓄合同”，客户按月有规律或者一次性地进行储蓄。

在我国，互助储蓄与抵押信贷金融服务属于住房储蓄体系，只经营一项业务，即住房储蓄贷款。与一般的商业银行的房屋贷款不同，住房储蓄银行的资金是封闭运作的，只向住房储蓄客户吸存，也只向自己的住房储户放贷，此外不进行任何其他投资，储户的存贷利率差是它唯一的利润来源。

图 互助储蓄与抵押信贷金融服务原理

资料来源：资产信息网 千际投行

1987年底，我国成立了烟台住房储蓄银行与蚌埠住房储蓄银行。但由于两者成立之初，既面临着市场条件不具备的困难，主要是住房金融体系的不健全，配套的住房金融服务方向不明确，又面临着资金来源和运用渠道十分有限的局面，特别是随着各地住房公积金管理中心的纷纷成立，导致住房储蓄银行筹集住房基金的功能被移交，基本切断了其赖以生存的业务渠道，加之住房储蓄银行本身市场定位不准确，其改制转型就成了市场发展的必然。2001年，蚌埠住房储蓄银行组建为蚌埠商业银行，2003年，烟台住房储蓄银行改制为恒丰银行，均加入了城商行行列。

2004年2月15日，成立了第一家真正意义上的住房储蓄银行—中德住房储蓄银行。中德住房储蓄银行由中国建设银行和德国施威比豪尔住房储蓄银行合资成立，注册资本1.5亿元人民币，中国建设银行持股75.1%，德国施威比豪尔住房储蓄银行持股24.9%。

由于对国内住房消费市场的高估，加之德国的成功模式，中德住房储蓄银行在成立之初就定下了宏伟目标：在前3年，签署16万份住房储蓄贷款合同，签约额达到12亿欧元，并实现盈利。然而，初期的运作远没有达到预定的目标，实现盈利的计划被迫向后推迟。在此之后，中德住房储蓄银行开始放弃住房储蓄这一单一领域，向现代商业银行经营领域发展。

图 中德银行互助储蓄与抵押信贷金融服务配贷流程

资料来源：资产信息网 千际投行

第二章 商业模式和技术发展

2.1 商业模式

中国：商业银行合作模式

中国银行经营互助储蓄与抵押信贷金融服务的是零售业务，客户分散、覆盖面广，因此普遍实行轻资产、集约化经营，同时与商业银行开展深度合作。与商业银行的深度合作主要体现在三个方面：

• 产品的组合互补，与商业银行的住房按揭等金融产品进行组合，满足不同客户的融资需求；
• 共享销售渠道，双方深度协同，相互联合分销；
• 共享客户资源，深度挖掘客户需求，全方位共同服务客户，实现合作共赢。

由于零售银行的特性，以及承担的社会责任和提供低利率信贷，决定了住房储蓄银行与商业银行相比，平均资产回报率并不突出，成本收入比也相对较高。商业模式包括产品特性和服务对象，连接产品和客户的销售渠道和销售方式，以及日常业务运营。

美国：住房抵押贷款模式

美国的运行模式是以美国联邦住房贷款银行体系为核心，美国联邦住房管理局和美国联邦住房贷款银行委员会为主要管理者的政策性金融体系。

当前美国运行模式中，居民家庭、抵押贷款发放机构、政府支持企业、投资者、保险和担保机构是该体系的五大行为主体，联邦住房金融委员会和联邦住房企业监管办公室是两级市场的政府监管主体。

从美国住房金融体系中的公共住房政策来看，一级市场中，美国住房抵押贷款发放机构广义上包括储蓄类金融机构（如互助储蓄银行、储贷协会和商业银行）和非存款金融机构（如抵押银行、人寿保险公司和各种投资基金）。其中商业银行主要服务于高利润、低风险的高收入阶层，而储蓄机构服务低收入阶层的存贷领域，发挥着拾遗补缺的作用，并得到了联邦政府的政策优惠和扶植，联邦住房管理局和退伍军人管理局，承担着为中低收入家庭购房贷款提供保险和担保的责任。

二级市场中，联邦全国抵押协会和联邦住房贷款抵押公司作为政府支持企业，其公共住房政策目标都是为了促进二级市场发展，使居民家庭能方便地从抵押贷款发放机构获得更便宜的抵押贷款。政府全国抵押协会则行使了为联邦住房管理局和退伍军人管理局抵押贷款证券化提供担保的职责。

德国：住宅储蓄模式

德国以审慎的住房金融制度对住房金融市场进行有效控制；固定利率主导，较好地隔离了货币政策变动对房地产市场的扰动；基于MLV（抵押贷款价值）方法进行抵押物价值评估、审慎的再融资制度设计、低贷款价值比以及以MLV为基准计算贷款价值比，可以避免金融与房地产市场顺周期性叠加，阻断房价上涨与房贷扩张的螺旋式循环。

从购房角度来看，德国实施的住房储蓄银行运作模式，即居民自愿通过契约合同储蓄来获得住房贷款资金的模式，贷款数额与存款数额挂钩。该制度起源于18世纪后期的英国，但之后在德国发展最为完善，并成为世界各国借鉴住房储蓄制度的典范。这一制度通过有机融合政府作用与市场机制，在满足中低收入群体住房需求、保持国内住房市场整体稳定、防范金融风险等政策目标方面都发挥了良好功用，较好地实现了民生保障与产业发展之间的良性互动。

德国住房储蓄银行按照其独特的储蓄信贷机制运行，一般包含四个主要阶段：

1. 合同签订阶段，购房者与住房储蓄银行对合同金额、存贷款利率、还款方式等条款内容进行确定；
2. 存款阶段，购房者根据合同约定完成一定数量的存款义务，一般为合同贷款总额的40%-50%，同时达到规定的最低存款年限；
3. 配贷阶段，在购房者存款达到最低存款额，并达到银行相关评价指标时，住房储蓄银行根据储户评价值的排序向购房者发放贷款，资金来源于储户自身的存款、存款利息、还款和政府奖励补贴；
4. 贷款归还阶段，储户在支取贷款后，需根据合同中约定的利率水平、还款年限、还款金额等内容来归还贷款。

德国住房储蓄银行具有三个特点：

• 自愿储蓄，政府奖励。任何居民都可通过这一互助形式来达到自助目的，储户参与门槛较低；政府根据储户的存款金额和参与年限来提供相应奖励，进而引导储户自有资金进入体系，为中低收入群体的住房需求提供一定保障。
• 先存后贷，以存定贷。住房储蓄银行将储蓄与贷款两个过程进行联结，储户通过存款不断积累自身信用以获得贷款资格，在储蓄达到足够的信用保障程度时，银行才会进行相应水平配贷。
• 低存低贷，利率稳定。

图 德国互助储蓄与抵押信贷金融服务商业模式

资料来源：资产信息网 千际投行

新加坡：强制住房储蓄模式

新加坡的模式是政府将居民工资性收入强制进行住房储蓄，大规模归集住房贷款资金的一种模式，典型的例子就是存缴公积金，购房者可以享受比市场贷款利率低的优惠贷款，贷款额度与存款所挂钩。

中央公积金局是新加坡政府专门设立的住房金融机构，统一管理新加坡全国的公积金业务，包括公积金的归集、管理、运用和偿还。虽然是政府建立的部门，但却独立于财政部门之外，并且接受总审计署的监督。中央公积金局通过大量购买政府债券，使得政府有充足的资金补贴和修建公共住房，并以低价出租或出售给中低收入者。对于收入较高者，允许其动用公积金购买商品房。

新加坡政府通过该种非市场化成交机制促进长期房价平稳，2016年居民住房自有率已达到90.9%，在国际上处于领先水平。供给层面，政府提供公共组屋及私人住宅多种供应类型以满足不同阶层需求，其中仅新加坡公民才有资格向政府申请购买新组屋，永久居民只能从组屋转售市场中购买二手组屋，私人住宅则主要针对高收入人群及外国人。

金融支持方面，新加坡中央公积金制度不仅支撑了新加坡公共组屋规划建设，还为新加坡人购房提供了资金来源，是一种集中管理和强制性管理程度都很高的社会保障制度。此外，建屋发展局为符合条件的新加坡公民提供长期低息优惠贷款进一步保障了购房资金来源。新加坡建屋发展局与中央公积金局支撑了新加坡公共组屋规划，同时扮演着组屋开发商和贷款提供者的角色，依靠政府的强执行力以及公平的分配体系，使得新加坡成为一个“居者有其屋”的国家。

图 新加坡住房模式

资料来源：资产信息网 千际投行

日本：公共住房银行模式

日本模式最根本的出发点在于降低住房成本负担、解决低收入家庭的住房问题。其资金来源主要是财政资金，同时也通过发行债券、会员募资等形式进行筹资。

日本住宅金融支持机构的前身是日本住宅金融公库，由日本政府筹资设立于1905年，其商业化程度很低，政治性色彩很明显。日本政府每年在财政投资计划中事先明确当年的贷款额和贷款户数，住房金融公库以低于政府财政投资借款的利率进行住房贷款，其中的利率差额部分由政府财政补足。

从业务上看，住宅金融公库主要向中、低收入者提供资金支持，为民间开发租赁性住房提供长期低息资金，此外，还涉及城市改造、重建等方面的金融支持。在贷款利率上，1996年，日本政府对符合老龄化需求设计的住宅提供优惠利率，之后，政府新增了对符合耐久性设计的住房以及首次在大城市购房者的贷款利率优惠政策。但是日本政府也对这些优惠措施做出了一些限制，例如只有贷款的前10年可以享受这类优惠，又例如只有住房面积在175平方米以下才可享受这类优惠。

2000年后日本对政府附属机构进行改革，2007年，日本住宅金融支持机构成立，正式取代了住房金融公库，其职能转变为从事住房抵押贷款证券化的公司。从效果上看，该机构成立以来，日本利用其提供的政策性住房性贷款占到日本公共住房资金利用的70%以上，成功地发挥了政府经济调节住房供给的作用。根据日本住宅金融支持机构2019年的披露报告，近年来该机构提供的长期贷款利率在1.1%—1.2%，而同期日本城市银行的变动型房贷中间利率一直保持在2.48%。此外，数据显示日本住宅金融支持机构长期占据日本25%—35%的住房贷款市场，是份额最大的住房金融机构

2.2 技术发展 - 以中德银行为例

中德银行的建立

2004年2月15日，由中国建设银行和德国施威比豪尔住房储蓄银行合资经营的中德住房储蓄银行正式在天津开业，成为中国第一家住房储蓄银行，从此，结束了中国没有专业银行的历史。

合资组建的中德住房储蓄银行是有限责任公司，注册资本1.5亿元，建行拥有75.1%的股份，施豪银行拥有24.9%的股份。中德住房储蓄银行采用“固定利率、低息低贷”的原则，执行中央银行的固定利率，无论期限长短，存、贷款利率一经确定，不会轻易调整。此外所吸纳的资金及储户的还款，专款专用，不得用于风险投资。它推出面向个人的住房储蓄产品，真正发挥住房储蓄银行的作用，帮助普通居民尽快圆自己的买房梦。据统计，截至2004年12月底，中德住房储蓄银行已经与客户签订住房储蓄合同8万份，合同总额达60亿元。

中德住房储蓄银行，是中国房地产金融改革的试点作品，是我国首家、目前也是唯一一家专业化住房储蓄银行。中德银行是通过中外合作，引进先进的管理理念、管理方法和技术，以住宅储蓄开路，为我国今后建立系统化、规模化、专业化的住房金融体系提供了新思路，标志着我国住房储蓄新时代的出现。

中德银行技术特点

（1）先存后贷。住房储蓄客户要先存款，达到规定条件后才能取得贷款。购房者要获得贷款的前提是成为住房储蓄银行的储户，并且要与银行签订一份一定金额的住房储蓄合同，储户按月向银行存款，在存款额达到合同金额的50%时储户才可向银行申请合同金额贷款。假设客户需要30万元资金，则当客户存够50%（即15万元）时，就有资格贷款。

（2）低存低贷。即客户的存款利率低于现行定期存款利率，而贷款利率更大幅度低于现行个人住房贷款利率。住房储蓄银行的贷款年利率最低为3.3%、最高为3.9%。而目前住房贷款中利率最低的“个人住房公积金贷款”1-5年期年利率为3.60%，5年以上年利率为4.05%，而当下个人购置住房（按揭）贷款5年以下（含5年）年利率为4.77%，5年以上年利率为5.04%。可见，住房储蓄银行在贷款利率上的优势是显而易见的。

图 商业按揭和中德住房储蓄的存贷差异

资料来源：资产信息网 千际投行

（3）固定利率。客户一旦签订住房储蓄合同，在整个合同的履行期内存贷款利率固定不变，不随资本市场和中央银行的利率调整而变动。固定利率对客户来说意味着在最大限度上规避了市场利率波动带来的风险。

（4）灵活方便。即参加住房储蓄、以及办理存款和还贷的手续简便。住房储蓄客户还可根据自身的需要选择合同类型，在合同执行期内可转换合同类型并按需要提前还款或申请增加合同金额。更为重要的是，通过与建行其他个人住房贷款产品的结合，住房储蓄银行可根据不同客户的具体情况“量体裁衣”，从而更好地满足广大居民日益多样的住房融资需求。目前，中德住房储蓄银行推出了三种住房储蓄产品，分别为AA（特快型）、AB（快型）和AC（慢标准型）。

（5）政府奖励。获得政府奖励的前提条件是客户达到配贷条件且将储蓄存款用于天津市的住房消费。存款利率为1%时，奖励额是存款利息的50%；存款利率为0.5%，奖励额为存款利息的100%。

（6）专款专用。即住房储蓄资金只能用于购买、维修、装修住房或服务于这些目的的行为，也可以用作与住房相关的目的，如：为建造住房获取建筑用地、偿还因住房项目所欠的债务。

（7）封闭运作。即住房储蓄银行只向住房储蓄客户吸存，也只向自己的住房储户放贷。值得注意的是，在住房储蓄银行办理业务要交纳一定的服务费，这是与住房按揭贷款和住房公积金贷款不同之处在《住房储蓄合同基本条款》中有一项为合同服务费，主要用于支付为缔结合同所发生的费用。服务费依据合同类型不同而有所不同。

第三章 行业估值、定价机制和全球龙头企业

3.1 行业综合财务分析和估值方法

图 指数市场表现

资料来源：资产信息网 千际投行 iFinD

互助储蓄与抵押信贷金融服务行业估值方法可以选择市盈率估值法、PEG估值法、市净率估值法、市现率、P/S市销率估值法、EV企业价值法、EV/Sales市售率估值法、RNAV重估净资产估值法、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF现金流折现估值法、红利折现模型、股权自由现金流折现模型、无杠杆自由现金流折现模型、净资产价值法、经济增加值折现模型、调整现值法、NAV净资产价值估值法、账面价值法、清算价值法、成本重置法、实物期权、LTV/CAC（客户终身价值/客户获得成本）、P/GMV、P/C（customer）、梅特卡夫估值模型、PEV等。

3.2 行业发展和驱动因子

（1）利率较低优势

我国的住房公积金贷款利率低，但供应量有限，商业银行住房贷款资金供应量大，但因利率高，且还款期利率浮动，增加了客户的不确定性。而互助储蓄与抵押信贷金融服务的特点是采取自愿存款，公平贷款，并有一定平衡储户贷款的措施，使所有储户都能够以较低的利率获得贷款支持。

（2）降低风险优势

互助储蓄与抵押信贷金融服务采用“固定利率、低息低贷”的原则。它执行的是中央银行固定利率，无论期限长短，存、贷款利率一经确定，不会轻易调整。而我国商业银行通常采用的是现行的人民币存、贷款利率，执行中央银行规定的浮动利率。住房储蓄银行在已签署的合同执行期间，利率不受资本市场利率波动和通货膨胀的影响。所吸纳的资金及储户的还款专款专用，不用于风险投资。

（3）选择自由优势

住房储蓄银行大多不单独设立分支机构，通过与其合作的商业银行营业网点和建立外围推销员体系两种形式进行分销。外围推销员均是自由职业者，专门推销住房储蓄合同。住房储蓄银行向每个客户收取合同额1%的服务费，其中约0.8%用于外围推销员相关费用。

住房储蓄银行的另一条营销渠道就是与其合作的其他商业银行营业网点。四是消费者选择有了更大空间。住房储蓄合同在最低限额以上，可以根据金额大小、期限长短、收入水平、储蓄及还款能力而自由选择。合同类型可以变更，储户也可将合同额分离、降低、合并、提高。

3.3 行业风险分析和风险管理

表 常见行业风险因子

资料来源：资产信息网 千际投行

下面以中德银行为例分析。

（1）立法问题

在互助储蓄与抵押信贷金融服务发达的德国，已经形成了一套完整的法律法规体系来保证有效运作。而在我国现阶段立法中，尚无专门法律法规对该行业发展及其业务进行具体的规范。

（2）“穷帮富”问题

根据中德住房储蓄合同基本条款，储户要申请贷款，其存款额需达到合同金额50%。而购房金额一般比较大，对于中低收入者来说，在合同期限内，存足其所需要储蓄的金额是比较困难的。因此也会出现住房公积金贷款中存在的“穷帮富”问题，即大部分存款者可能在相当长的时期中都不会向储蓄银行要求贷款，这些人“低存”损失的资金收益，通过“低贷”转移给了那些使用了超过自己存款额的贷款者。那些没有能力取得贷款的人，许多是中低收入居民；相反，那些尽可能地将住房储蓄低息贷款用足的人却常常是中、高收入者。

由于德国施威比豪尔住房储蓄银行是依据特定法律设立的专门从事个人住房抵押信贷服务的金融机构，尽管它要承担为政府政策目标服务的责任，却并未改变它作为独立的金融企业的法人地位。因此，就难以避免“穷帮富”现象。

（2）发展滞后问题

成立之初，中德银行便给自己定下目标：运营头三年签署16万份贷款合同，住房储蓄签约额达到12亿欧元，并在2007年底实现盈利。然而业绩表明，初期的运作远没有达到预期的目标，有实现盈利的计划被迫向后推迟3年的迹象。

目前，银行一直亏损经营。究其原因，主要可以归纳为如下两点：

第一，德国模式并不适用于市场快速发展的中国，对资金封闭运行的“德式”住房储蓄银行，国内还完全是陌生的。由于业务单一，住房储蓄银行的盈利主要靠客户群体，特别是贷出资金形成规模后才有望盈利。中德住房储蓄银行初期对此估计不足，上来就照搬德国模式和中国市场进行对接，因此，业务空间受到挤压。施豪银行在德国之所以有非常大的市场，是因为德国房地产市场较为稳定，投资回报率和存款回报率差异不大，本国居民没有很强的购房冲动。但中国城市的房价自2002年开始就总体呈现快速上涨的趋势。这种情况下，多数购房者心态非常浮躁，急于购买，很少会在购房之前先做长期的储蓄和规划。

第二，目前还有很多居民对住房储蓄这一新的融资模式了解甚少，而中德住房储蓄银行主要采取网点销售与直销团队共同营销的方式进行销售，但我国情况与国外不同的是，国内居民对直销的印象不好，不愿意工作人员到家中拜访，因此营销人员工作很难开展。

3.4 全球重要竞争者

（1）NorthEast Community Bancorp, Inc.是一家马里兰州公司，成立于2021年2月26日。该公司的主要业务主要包括建筑贷款，其次是商业和工业贷款，多户和混合用途的住宅房地产贷款以及非住宅房地产贷款。他们向总公司及其分支机构周围地区的公众提供零售存款。他们为客户提供各种存款产品，其利率与在其市场区域内运营的其他金融机构提供的同类产品的利率相比具有竞争力。

（2）Ottawa Bancorp Inc的业务活动主要通过Ottawa Savings Bank进行的，它是受联邦政府特许的储蓄银行，总部设在渥太华，伊利诺斯。Ottawa Savings Bank在渥太华的主要办事处和其分支机构从事贷款发行。2014年12月31日，Ottawa Savings Bancorp合并Twin Oaks Savings Bank兼并Twin Oaks Savings Bank 和Ottawa Savings Bank。

（3）稳盛金融控股集团于2015年2月17日在开曼群岛成立并且是Sino的全资子公司。Sino Mercury Acquisition Corp于2014年3月28日在特拉华州注册成立。该公司是一家综合融资解決方案提供商，业务主要位于山西省晋中市和中国北京。该公司的主旨是帮助中国融资困难的中小企业提高他们的整体融资能力，并使他们能够获得用于商业发展的资金。

（4）PennyMac Financial Services, Inc.是一家专业的金融服务公司，提供专注于美国佳宅按揭贷款的生产和服务的全面贷款平台和综合业务以及美国佳宅按揭市场的投资管理。公司认为公司的经营能力，专业知识，获取长期的投资资金，以及在整个房贷业务所有方面的公司管理层丰富的经验将使公司这些活动盈利增长和当他们在将来出现时利用相关的机会。PennyMac成立于2008年。由其行政领导成员和两个战路合作伙伴，贝莱德按揭风险投资公司有限责任公司连同其附属公司，和前身为Highfields资本投资有限责任公司连同其附属公司的HC合伙有限责任公司。

（5）Regional Management Corp.于1987年3月25日在南卡罗来纳州成立 (South Carolina)， 并于2011年8月23日搬迁到特拉华州。区域管理公司是一家多元化的专业消费融资公司，为顾客提供多种贷款服务，批准贷款时不会以顾客在银行、储蓄机构、信用卡公司以及其他传统借货方式的信用作为衡量标准。

（6）United Financial Bancorp, Inc.是一家于1858年在康涅狄格州成立的国有储蓄银行。该公司通过联合银行为主要在康涅狄格州和马萨诸塞州的个人、家庭和企业提供金融服务，包括零售、商业和消费者银行，以及财务咨询服务。银行总部位于康涅狄格州罗克维尔。

（7）Ais Bancorp, Inc.新成立于马里兰州，是老AJS银行集团的继任公司以及AJ.史密斯联邦公司的持股母公司。A.J史密斯联邦公司成立于1892年，创立者为Arthur J. Smith。该公司是一家建筑,风险合作组织，以客户为导向，总部位于伊利诺斯州中洛锡安，另两个分支机构位于伊利诺斯州奥兰帕克。

第四章 未来展望

4.1 政府出资设立

由于互助储蓄与抵押信贷金融服务是一种政策性银行，国外住房银行的设立普遍是依法设立，如美国联邦住宅信贷银行是根据1932年《住房贷款银行法》建立的，挪威国家住房银行是根据1946年立法建立的，泰国住房银行是根据1953年颁布的《国家住房银行法》成立的。

国外住房银行普遍由政府出资，并且在地区设立了相应的分支机构，如美国联邦住宅信贷银行在全国12个区域设立了分支机构，挪威国家住房银行在全国设立了4个地区分行，泰国住房银行在各省设立了40家大分行和43家支行，由政府全资建立的韩国国民住房银行在全国设立了200多家分支机构。

国外住房银行实行的是与商业银行差别化的管理体制。如美国联邦住宅信贷银行其管理部门为联邦住房贷款银行委员会，挪威国家住房银行受地方政府和劳动部监督，泰国住房银行受财政部领导和管理。

由于政策性银行的定位，国外住房银行的经营模式和目标主要以非盈利为主，如日本住宅金融公库作为特殊的公营机构，它不直接吸纳存款，不以盈利为目标，而是为政府的住房政策目标服务。德国住房储蓄银行的主要业务只能是住房储蓄业务，所吸纳的资金及储户的还款必须专款专用，不能用于风险交易，当然也有少数国家的住房银行存在一些商业性经营项目和行为。

4.2 资金来源广泛

国外住房银行的资金来源比较广泛，包括政府财政拨款、中央银行贷款、专项基金、发行债券以及从其他金融机构借款和法定强制储蓄等。如挪威国家住房银行2/3的资金由政府提供，瑞典全国住房委员会发行优先住房债券筹集资金，日本住宅金融公库资金来源有20%来自厚生年金、6%来自政府债券，印度住房和城市开发公司40%以上的资金来自发行政府担保的公司债券、20%借自人寿保险公司、18%借自保险公司，泰国住房银行借自泰国银行等契约储蓄机构的资金约为38%。新加坡实行个人工资20%强制储蓄到公积金账户。

4.3 完善相关法律法规保障系统

健全法律法规体系来保证互助储蓄与抵押信贷金融服务的有效运作，如德国先后出台了《德意志合作银行法》、《住房储蓄银行法》和《抵押银行法》等，完善了住房储蓄银行的服务宗旨、经营模式、信贷品种、风险控制等。

实行税收减免和退税优惠，如法国的住房储蓄制度合同规定存款利息可免税10年以上。国家给予住房储蓄财政奖励和补贴，如德国规定，住房储蓄基础部分每月可以获得最高10%的储蓄奖励，对购房贷款给予总额14%的贷款补助，法国给予4%的政府奖励，芬兰提供1.75%的奖励。

对风险控制有完善的管理体制机制。如德国通过住房储蓄合同对贷款规模和配贷先后顺序有明确规定，能够有效控制流动性风险，通过固定利率能够有效规避利率风险，法国通过最低储蓄年限和存款额大大降低了贷款的信用风险，在操作实践中，德法两国的住房储蓄贷款坏账率都比较低。如德国住房储蓄业务的坏账率只有贷款组合业务总量的0.02%.

完善的法律法规支持体系是建立和培育我国住房储蓄银行的保证。为了保证我国住房储蓄银行的规范发展，应尽快制定住房储蓄银行迫切需要的相关法律法规，特别是《住房储蓄银行法》，规定住房储蓄业务只有住房储蓄银行可以办理，其他商业银行、综合性银行不允许介入；同时规定住房储蓄银行不能随意动用储蓄存款进行股票或其他风险交易，只能购买国家规定没有风险的证券，保证资金只用于住房融资。这样可使参加住房储蓄的主体和客体以及运行机制有法可依。

4.4逐 步改革住房公积金制度，使其向住房储蓄银行模式转变。

德国住房储蓄银行与我国住房公积金都具有以个人抵押贷款为主、低存低贷、封闭式运行的特点，但是我国住房公积金在许多方面与住房储蓄银行存在较大差异，主要表现在以下方面：

一是目前的住房公积金资金管理中心是一个“行政化”机构，实行“房委会决策、中心运作、银行专户存储、财政监督”的管理体制。在实际运作中，公积金的所有者无发言权，更无资金管理权和监督权，导致公积金经常被当作准政府资金支配使用，挤占、截留、挪用公积金的现象屡屡发生。

二是住房公积金是强制性储蓄。在强制性融资安排中，公积金的存款者和贷款者经常出现不一致现象，即大部分公积金存款者可能在相当长的时期内，甚至一生都不向公积金要求贷款。

三是我国住房公积金在配贷时，没有最低储蓄年限要求和最低存款额限制，贷款最高限额依各地资金充裕程度而定；只注重借款人的支付能力，却很少评估借款人对公积金的贡献，并实行浮动利率。使得住房公积金更像一个金融中介机构而非真正的互助性储蓄，产生的经济效益和社会效益不尽如人意。

应改革住房公积金制度，变强制性储蓄为自愿性储蓄，使住房公积金资金管理中心朝着科学的住房储蓄银行模式发展，逐步演化为住房储蓄银行。

4.5 加强互助储蓄与抵押信贷金服与商业银行之间的合作

一般来讲，商业银行是国内业务网点最多的金融机构，住房储蓄银行可以利用其网点开展更加广泛便利的业务，客户也可以再从商业银行得到建房、购房的资金，如抵押贷款等。商业银行可以从中得到佣金，而住房储蓄银行也可以为商业银行职工的住房储蓄提供便利。

同时，还可充分利用我国政府的行政职能，依靠政府保障政策的引导。如在制定住房储蓄奖励政策的同时，还要具体确定奖励对象的家庭收入线、奖励系数，最高额度和奖励资金的来源等等，以帮助中低收入居民尽早获得自己的住房。

在我国开展住房储蓄业务，其目的是要结合中国实际情况，在引进德国住房储蓄银行的成功经验和先进技术的基础上，利用中国建设银行的网络优势，提供住房储蓄与住房贷款相结合的金融服务，在带动中国金融市场的积极发展的同时，促进中国的住房制度改革和住房消费。住房储蓄作为我国的一项新事物，必然存在许多问题和不完善的地方，在其不断发展的过程中，一定还有很多问题，而也必将在发展中发现更好的解决方式，最终得以完善。

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