「融资策略」银行、房企与国企通力合作支持城市更新稳步发展

【热点聚焦】银行、国企多方面举措支持城市更新稳步发展

农业银行签署战略合作协议支持城市更新稳步发展

11月23日下午，中国农业银行与中海发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团五家房企举行银企战略合作协议签约仪式，银企各方将利用各自行业优势，整合资源，深化全面合作，按照自愿平等、互利共赢的原则，围绕商品房、保障房、城市更新等重点领域，在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资等业务方面，进一步加深合作，建立长期稳定的合作关系。近几年，农业银行牢牢坚持“房住不炒”总体定位，紧紧围绕“稳房价、稳地价、稳预期”目标，积极支持房地产企业正常融资需求，保持房地产融资平稳运行，有力支持了普通商品住房、租赁住房、共有产权住房、城市更新改造、老旧小区改造等业务发展。银企各方均表示，将以本次签约为契机，加强务实合作，共同维护住房消费者的合法权益，携手促进房地产行业良性循环和平稳健康发展，为经济平稳运行贡献力量。

万科集团与6家国企签署战略合作协议支持深圳市城市更新建设

11月16日上午，在深圳举办中国国际高新技术成果交易会期间，由深圳市委书记、深圳市市长等市领导见证，万科集团与深圳地铁集团、盐田港集团、环境水务集团、巴士集团、特发集团、人才安居集团等6家深圳市属国企签署全面战略合作协议，在城市更新、物流服务、产城融合、TOD等领域深入合作，以专业力量助力深圳的城市发展。

万科早在2014年已开始向“城市建设服务商”转型，除去传统的房地产开发以外，已在产业办公、物业服务、商业运营、长租公寓、物流仓储等多个城市建设相关赛道上建立领先领跑优势。万科作为深圳国有资本体系的重要成员，在积极参与深圳建设方面已经取得一系列成果。

产业空间板块：万科累计为深圳市提供约44万平米高质量产业办公空间，未来还将提供约98万平米的增量；代建板块：万科为“南山科技创新中心”等5个深圳先进制造业产业空间项目提供EPC代建服务，总建筑面积约168万平米；产业园和办公物业服务板块：万科为总面积超400万平米的先进制造业工业园区和企业，提供高品质物业服务，包括推行“工业上楼”的高科工业园和长园工业园；集中式长租公寓板块：万科为华为、鹏城实验室等各类企业提供了8万余间高品质租住公寓；物流仓储板块：万科为比亚迪等制造业头部企业，提供全国范围供应链物流服务。

在积极参与深圳城市建设的同时，作为深圳本土成长起来的500强企业，万科的自身发展也得到了深圳市政府的全力支持。据公开信息显示，自深圳国资入股以来，坚持以管资本方式参与万科管理，高度尊重万科自主经营权和企业家精神，激发了企业发展活力，为万科长期健康稳定发展奠定了坚实基础。

【城市基建】高铁站场配套工程

国务院印发的《国家综合立体交通网规划纲要》提出，到2035年，我国高速铁路里程将在现有基础上翻番，达到7万公里。

2021年结束，中国高铁版图再扩大，今年内新开了10条高铁。10条高铁中包括7条设计时速350公里的高铁，3条设计时速250公里的高铁，东北、华北、华东、华中、西南、华南等地区均有涉及，其中绝大部分12月刚刚开通。

“高铁经济”是泛指依托高速铁路的综合优势，促使资本、技术、人力等生产要素，以及消费群体、消费资料等消费要素，在高速铁路沿线站点实现优化配置和集聚发展的一种新型经济形态。

近日，有3条新高铁建设方案出炉，有望2023年同步开工修建。渝宜高铁又称沪渝蓉高铁宜昌至涪陵段，连通重庆和湖北两省市，正线总长约484.72公里，规划运营时速350公里，预计项目总投资约732.3亿元。

宁宿高铁连通江苏和安徽两省，南起江苏省会南京市，向北途经盱眙、泗洪，最后到达终点宿迁，大部分线路位于江苏西部，部分线路借道安徽东部。

宁宿高铁是江苏省“十四五”铁路发展规划的重点工程，目前已通过专家评审，正在推进项目前期工作，有望2023年动工修建。

呼南高铁豫西通道全线位于河南西部，线路总长约241.9公里，规划运营时速350公里。近日，呼南高铁豫西通道项目建设协调推进会顺利召开。从会后公示的内容可以看出该项目的建设方案逐渐明晰，有望2023年实质动工修建。

“十四五”开局之年，中国铁路建设高质量推进，旅客出行更方便。截至12月30日，中国高铁运营里程突破4万公里，稳居世界第一;中国铁路运营总里程突破15万公里，稳居世界第二。

【企业融资案例】传统基建企业融资活动稳步进行

11月24日-11月25日，传统基础设施建设领域融资活动频出，助力基础设施建设发展。

案例一：南京江宁城建集团拟发行不超7亿元公司债 利率区间为3.20-4.20%

11月25日，南京江宁城市建设集团有限公司发布2022年面向专业投资者公开发行可续期公司债券（第二期）发行公告。公告信息显示，本期债券发行规模不超过7亿元，期限3年，以每3个计息年度为1个周期，在每个周期末，发行人有权选择将本期债券期限延长1个周期（即延长3年），或选择在该周末到期全额兑付本期债券。本期债券的起息日为2022年11月29日。

本期债券票面利率为固定利率，利率区间为3.20%-4.20%，发行人和主承销商将于2022年11月25日（T-1日）以簿记建档的方式向网下合格机构投资者进行簿记询价，并根据簿记建档结果确定本期债券的最终票面利率。债券主承销商/簿记管理人/受托管理人为光大证券股份有限公司。

截至2022年6月末，公司股东权益合计为210.24亿元，其中归属于母公司股东权益合计为209.07亿元。2022年6月末合并口径资产负债率为65.30%；2019年度、2020年度、2021年度和2022年1-6月合并口径归属于母公司所有者的净利润分别为4.28亿元、5.09亿元、4.46亿元和0.14亿元。

案例二：常熟昆承湖开发建设4亿元私募债项目获上交所反馈

11月24日，上海证券交易所公司债券项目信息平台显示，常熟市昆承湖开发建设有限公司2022年面向专业投资者非公开发行公司债券项目状态更新为“已反馈”。

据悉，常熟市昆承湖开发建设有限公司2022年面向专业投资者非公开发行公司债券品种为私募，拟发行金额4亿元，发行人常熟市昆承湖开发建设有限公司，承销商及管理人为华金证券股份有限公司。值得注意的是，该债券受理日期为2022年10月12日。

资料显示，常熟市昆承湖开发建设有限公司成立于2006年7月14日，法定代表人为王远，注册资本为16.17亿元，经营范围包括风景园林旅游项目及房地产项目投资；风景区基础设施建设；旅游景区景点建设；房屋租赁；物业管理等。

案例三：象屿集团12亿元公司债完成发行 利率4.24%

11月24日，厦门象屿集团有限公司发布了2022年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）发行结果公告。公告信息显示，本期债券分为两个品种。其中品种一期限为3年期，附第2年末发行人赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择权；品种二期限为5年期，附第3年末发行人赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择权。

债券发行工作已于11月24日结束，最终本期债券品种二发行规模为12亿元，票面利率4.24%；本期债券品种一未发行。

【龙头企业】以中国通号为例

中国铁路通信信号股份有限公司（简称：中国通号，证券代码：688009.SH）是国务院国资委直接监管的大型中央企业，是以轨道交通控制技术为特色的高科技产业集团，全球领先的轨道交通控制系统提供商。中国通号拥有投融资、设计研发、系统集成、装备制造、工程服务、运营维护完整产业链，是中国轨道交通控制系统设备制式、技术标准及产品标准的归口单位。中国通号是保障国家轨道交通安全运营的核心企业，是我国高铁列控系统技术民族产业的代表者，是我国高铁最核心技术引领全球铁路行业进步的佼佼者。中国通号世界领先的列控技术为我国15万公里铁路、超4万公里高铁提供安全保障，建立完善了6万多个高铁测试案例，超过国外跨国企业的总和，是我国高铁建设运营的突出优势和世界轨道交通行业的宝贵财富。近年来，中国通号成功研发时速200公里和350公里高铁自动驾驶技术，标志着我国高铁列车运行控制系统技术已经走在世界前列。

一、企业发展概况

一方面，企业处在主营业务稳定的阶段。2021年厦门象屿的主营业务收入为38,358,297,108.78元，较2020年的40,124,476,710.76元下降了4.40%，主要原因是在核心高铁“四电”集成业务方面，国铁集团尝试调整招标模式导致上半年招标量骤降、市场竞争持续加剧，但公司克服诸多不利的客观因素，快速应对、合理调整部署，充分利用下半年特别是四季度集中发标的有利时机，成功承揽广汕、湖杭、西延、衢丽、广清南延线、昆明枢纽等多个重点项目，积极谋划新建普速铁路、地方铁路专用线、既有线改造等市场，相继承揽新建地方铁路连乐线工程、河南豫中陆路口岸综合物流港铁路专用线EPC总承包项目、晋城市国睿运通物流公司专用铁路工程EPC项目、华旺热力铁路专用线工程、乌将铁路扩能改造工程、准池铁路改造工程、朔黄铁路改造工程等重大项目，多点发力，有效弥补不利因素，铁路市场合同额保持了平稳态势。在铁路信号控制系统领域，受招标量下降影响，合同额有所下降，但各核心系统依然保持较高的市占率，高铁市场的综合占有率稳定在65%左右。同时在武广高铁武汉局管内RBC更新改造项目和广铁集团管内光缆补强工程的成功中标，也为后续继续发力高铁客专更新改造项目奠定了良好的基础；2021年主营业务成本为34,340,429,353.84元，较2020年的35,526,041,582.65元下降了3.34%，变动原因是主营业务略有缩减。

另一方面，企业具有核心竞争力。公司公司专业提供包含投融资、设计集成、设备制造、系统交付、配套工程建设及维修维护在内的轨道交通控制系统一体化服务，作为国内行业技术谱系最全、系统产品最多的企业，拥有遍布全国的13个现代生产基地，打造了轨道交通控制领域完整的产业链，是全球唯一可提供从投融资到研发设计、装备制造、工程服务与运营维护全产业链一站式服务的企业。这种一站式服务，可以有效减少客户的建设、运营和管理成本，降低复杂线路系统兼容风险，减少改造项目对于正常运营的影响。在适应普遍需求的同时，也能够依据客户的实际需要，灵活地提供不同产品和服务组合；配合公司内部高效精准的信息化管理，有效降低营销成本，并为跟踪开展维护维修和更新升级业务奠定了良好基础。

中国通号从行业和公司长远发展需求出发，凝练科技问题，聚焦新兴技术，制定科研计划，布局战略力量，统筹创新资源，加大科技投入强度，强化新技术研发项目管理，加强新技术、新产品研发项目资源配置，确保按计划完成研发任务；加强科技研发与市场经营的联动，强化科技成果转化，精准定位市场，提高用户特定需求响应速度，持续保持公司在科技创新领先优势，支撑公司持续健康高质量发展，基于企业融资互惠互利，中国铁路通信信号股份有限公司对融资的需求较大。

二、企业财务状况

（一）企业偿债能力

1、短期偿债能力较弱，资产流动性一般

中国铁路通信信号股份有限公司2020年三季度至2022年三季度的流动比率分别为154.16%、139.43%、147.41%，企业的流动比率变化呈现先下降后上升，波动下降的趋势，且当年的上升幅度低于去年的下降幅度；公司2020年三季度至2022年三季度的速动比率分别为149.12%、134.76%、142.97%，企业的速动比率变化呈现先下降后上升，波动下降的趋势，且当年的上升幅度低于去年的下降幅度。公司2022年第三季度流动比率小于150%并且速动比率大于100%，说明公司资产流动性一般，短期偿债能力较弱。

2、企业的偿债风险较高

中国铁路通信信号股份有限公司2020年三季度至2022年三季度的资产负债率分别为56.43%、60.48%、59.60%，企业的资产负债率变化呈现先上升后下降，波动上升的趋势，当年的下降幅度略低于去年的上升幅度。

中国铁路通信信号股份有限公司2022年三季度资产负债率相较上年同期，同比变动-0.88%，变化不大，表明资产对负债的保障能力基本保持不变。2022年三季度资产负债率变化不大的主要原因是：企业负债总额有所增加的同时，资产总额有所增加，且负债总额的增长速度略慢于资产总额的增长速度所导致的。

图表1：资产负债率趋势变化图

（二）企业盈利能力

1、企业获利能力增强，资产利用效率提高

中国铁路通信信号股份有限公司2022年三季度资产报酬率为2.91%，相较上年同期，同比变动0.01%，变化不大。资产报酬率变化不大是由于：2022年三季度息税前利润为319,602.96万元，增长率为8.04%；2022年三季度平均总资产为10,982,579.87万元，增长率为7.52%。企业息税前利润有所增加的同时，平均总资产有所增加，且息税前利润的增长速度高于平均总资产的增长速度所导致的。表明资产利用效率以及企业运用全部资产的总体获利能力变化不大。

图表2：资产报酬率

2、企业经济效益一般，所有者权益获利能力增强

中国铁路通信信号股份有限公司2022年三季度净资产收益率为6.72%，相较上年同期，同比变动0.41%，变化不大。净资产收益率变化不大是由于：2022年三季度净利润为294,825.50万元，增长率为10.40%；2022年三季度平均所有者权益为4,390,273.97万元，增长率为3.62%。企业净利润有所增加，平均所有者权益基本保持不变，净利润的增长幅度较小所导致的。表明企业所有者权益的获利能力变化不大。

图表3：净资产收益率

（三）企业发展能力

1、营业收入增长幅度上升，产品市场占有率上升

从整体来看，中国铁路通信信号股份有限公司这三年来营业收入呈现持续增长的趋势，且2022年三季度的增长速度快于2021年三季度的增长速度，其中，2022年三季度营业收入增长率为6.36%，相比上年同期，增长了0.47%，表明企业市场扩张能力较上年同期有所增强，产品市场占有率有所提高。

图表4：营业收入变化图

2、总资产持续增长，资产规模扩张能力略有增强

从整体来看，中国铁路通信信号股份有限公司这三年来总资产呈现持续增长的趋势，且2022年三季度的增长速度快于2021年三季度的增长速度，其中，2022年三季度资产增长率为8.48%，相比上年同期，增长了1.98%，表明企业的资产规模扩张能力较上年同期略有增强。

图表5：总资产变化图

3、所有者权益先下降后增长，持续发展能力增强

从整体来看，中国铁路通信信号股份有限公司这三年来所有者权益呈现先下降后增长，波动增长的趋势，且2022年三季度的增长幅度高于2021年三季度的下降幅度，其中，2022年三季度资本积累率为10.89%，相比上年同期，增长了14.29%，表明企业的资本积累较上年同期有所增多。

图表6：所有者权益变化图

三、企业价值评估

图表7：中国通号企业价值评估表

（一）市盈率低于行业平均水平，对投资者友好

市盈率（P/E）是股票市价和每股盈利之比。截至2022年11月25日11时，中国通号的市盈率为14.11，行业平均市盈率为150.74，低于行业平均水平，对投资者友好。

（二）市净率低于行业平均水平，企业估值较低

市净率（P/B）是股票市价与每股净资产之比。截至2022年11月25日11时，中国通号的市净率为1.18，行业同类企业股票市净率为2.70，表明企业账面价值1块钱的资产在资本市场被估值为1.18元，企业估值较低。

四、企业舆情关注

11月23日，中国通号公告，9月至10月公司中标九个重要项目，其中，铁路市场六个，城市轨道交通市场三个，中标金额总计约为19.46亿元。。

作为中国高铁建设的国家队和主力军，中国通号为我国95%以上已开通运营高铁提供核心列控技术和装备，市占率稳居首位；先后参与北京、上海等40多个城市的140余条地铁项目，市场占有率达到65%以上。

这些成果离不开公司较强的技术实力，目前公司拥有7个国家级和行业创新平台、9个国家级创新示范、30多个省部级创新平台，建成了全球仿真规模最大、门类最齐全、设备最先进的3个综合实验室和140多个专项实验室，拥有有效授权专利3500余件，海外专利布局400余件。

在技术研发方面，中国通号每年的投入呈现增长态势。2016年至2021年，公司研发费用分别为10.5亿元、11.8亿元、13.24亿元、15.83亿元、14.34亿元、16.38亿元，今年前三季度研发费用同比增长10.54%至10.81亿元，占营收比为4.01%。

值得一提的是，中国通号财务状况较稳健。数据显示，2018年至2022年前三季度，公司财务费用分别为-8642.9万元、-1.44亿元、-2.5亿元、-3.12亿元、-3.3亿元。今年前三季度，公司资产负债率较上年同期下降0.88个百分点至59.6%。