对近期房地产政策的一点思考，及后续交易计划

当前房地产利好政策不断密集出台，当初想要整一整，然后发现一不小心整进ICU了，现在又开始要抢救了。

11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。具体包括： 1、稳定房地产开发贷款投放；

2、支持个人住房贷款合理需求； 3、稳定建筑企业信贷投放； 4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期； 5、保持债券融资基本稳定； 6、保持信托等资管产品融资稳定； 7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款； 8、鼓励金融机构提供配套融资支持； 9、做好房地产项目并购金融支持； 10、积极探索市场化支持方式； 11、鼓励依法自主协商延期还本付息； 12、切实保护延期贷款的个人征信权益； 13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排； 14、阶段性优化房地产项目并购融资政策； 15、优化租房租赁信贷服务； 16、拓竞租房租赁市场多元化融资渠道。

可谓史诗级支持政策，直指关键点融资端，这一轮房地产的暴雷危机就是起于“三道红线”对融资端的控制。也激起了一轮房地产上市企业股价暴涨，特别是那些资金紧张暴雷的企业。

但是不断的降房贷利率，公积金贷款提高使用范围及金额、购房补点等政策，对消费端的刺激并不大。根据中指研究院数据，10月全国商品房销售面积同比下降23.2%，降幅扩大超7个百分点。

购房门槛也不断下降，80城首付降到20%，20城首套房贷利率已到3字头。

这样密集的政策出台的背景是，房地产急剧萎缩，很多地方政府财政压力巨大，一面要应对防疫措施大把花钱，一面是地卖不出去，收不到钱。我老家这样的4线城市，据说区政府公务员目前才发的4月份的工资。可见财政压力有多大。

这也是我认为今年春节过后，防疫会逐步转向放开的原因。没有钱支撑不住这样的防疫政策了。

消费端起不来也是因为，潜在购房者经济压力太大，没有购房能力，对未来收入的悲观预期也不敢背上沉重的房贷。

还有一个原因是房价上涨的预期已经改变，以前买房子就会涨的预期，也逐渐变成不会涨，甚至可能跌的预期了。

买涨不买跌，这样的情况下，需求端是很难有起色的。

如果需求端没有起色，融资端给支持也只是延缓死亡的时间而已。

我持有保利万科，当初买入的逻辑是，那些资金有问题的房企破产，保利万科这样的龙头企业受益于集中度的提升，而我国的城市化并未结束，且还有大量的改善需求，这个行业是会一直存在的。等经历了这一个过程，剩下来的房企利润率又会提高到合理水平。

但目前出来的政策，会延缓这个过程，导致那些本来经营不善的企业能续命一段时间。而对于万科保利这种企业融资的优势被削弱了。

甚至那些即将暴雷的企业可能因为很容易拿到融资而开始拿地，这会导致库存加大，去库存的周期延长，大家日子都不好过，都没钱赚。像猪周期一样。

虽然我认为之前的这个逻辑还是不变的，只是这个过程要延长了些。但是目前有很多确定性更高，价格也到低位的企业。

基于这样的思考，万科保利后续计划换仓。（因为加了杠杆的原因，担保比例过线了暂时没法换，等具备条件了开始换仓）