重庆房地产大亨是如何破产的？

寒冷的房地产市场

最近这一两年，重庆老牌地产商金科，协信，这些大公司陷入破产的传闻。虽然他们公开辟谣。树欲静，而风不止。

今天来讲一个房地产大亨的故事。100万起家的小公司，最后做到上百亿的集团企业。它就是盘踞在大渡口区，九龙坡区的地头蛇晋愉集团。

这位老板颇具传奇色彩。集团的前身是一家小物业的公司，说白了，就是一个小包工头。刚开始在九龙坡杨家坪那边搞维修工程，又搞一个小型的建筑项目，慢慢积累了大量的人脉和名气。

杨家坪步行街是风水宝地。前20年在网购没有盛起的时候，只要在那个地方有一栋物业，那就是稳赚不赔的生意。富安百货坐落在杨家坪的黄金位置，这也是柯老板第一次尝试多元化发展。没想到的是，居然取得巨大的成功，也是他腾飞的时候。

2001年富安百货杨家坪开店。那里面的售货员全是些美女，公司很多人，就到那里去打望勾兑。

柯敬陶，这个人赌性非常大，敢打敢冲，是干企业必须具备的素质之一。他在大渡口区开发了很多楼盘，真正是当地的地头蛇。其他的房地产商想进来，没有土地买，土地都被他买完了。就是进来，还会受到政策的限制。老板们做生意顺风顺水，头脑都会膨胀。都想干一番，惊天立地的大事。

柯老板真正的滑铁卢，是他在江津区，投资别墅项目和五星级酒店。江津大岭湖别墅项目，前期投资要十个亿。公司账上只有5000多万，为了搞这个项目。他借高利贷和股东贷款投资总算凑到了五个多亿，还差四个多亿。为了把土地转让金缴了，他发行债券，就是银行里面的理财产品，才凑齐十个亿。为了搞这个项目他加了20倍杠杆，这是很恐怖的。

江津大岭湖别墅项目修好了，卖不出去。它远离主城区，周围全是些工业园区，商业气氛不浓，购买力不行，售价还高达每个平方2.5万。这个别墅全是大户型，400个平方以上的一栋别墅。十几个亿的资金，沉淀在这个项目上，无法回笼，归还银行或借的高利贷的利息。为了走出困境，他在这别墅旁边搞了一个大型的商场，希望能够吸引主城区的有钱人去消费和居住，但是搞得很不成功。

时间到了2014年，柯老板定下的目标是100亿。东搞西搞，只完成了60%就是60亿，光财务成本就达到了十个亿。财务成本是什么意思！就是这十个亿全是利息。之前是找银行，民间借贷个人借款，股东抵押融回来的钱。当时大渡口有很多有背景的人，把银行的钱拿来专门放贷，给这些中小开发商，从中赚取暴利。

本土的开发商龙湖，金科，他们玩的是高周转的游戏。以住宅为主，商业地产为铺，活得很滋润。而柯老板搞的这些，纯粹是商业地产，主题公园，和别墅。这些东西要有强大的资金支持和品牌影响力。

柯敬涛

2014年年会，柯老板为了鼓舞士气。当着众多员工的面说到，公司不搞酒文化。让员工认购公司的房子，把员工拉在这一条船上。但是他的做法，却让大家很失望！他当着大家的面，喝的高档红酒，员工只能喝个几十块钱一瓶的国产红酒，这就一下让他失去了人心。

柯老板也是个聪明人。已经为自己的后路做准备。

时间到了2015年。风雨摇摆的晋俞集团处境，让柯敬涛感受到了威胁。为了融资，他把公司旗下的物业，商铺，车位，以高额返租的方式，吸引大量的投资者。投资者看到晋愉集团给的回报年利率，达到了百分之10到18%，大家纷纷抱着钱去投资。高收益，必然藏着高风险。短短的几个月，在社会上吸引了30多个亿的资金。这个资金柯老板没有投入到在建的项目中，而是把几十个亿通过其他渠道，转移到了国外。

售后返租的模式，无法兑现利息给投资者。引发了大量的群体性事件和上访。柯老板一看形势不对，跑到北京国际机场，准备乘飞机到美国洛杉矶与他的妻子，儿女团聚，还没踏上飞机就被请回了重庆。

柯敬涛的失败是中国老板失败的普遍现象。内心膨胀，死与扩张，中小企业主，缺乏对房地产行业周期波动预警。公司硕鼠们，吃里扒外，到处立山头。大家纷纷把钱往自己的包里揣。

在中国要赚大钱就要赚广大屌丝的钱。财阀的钱，土豪劣绅的钱，原数退还，穷人的钱三七开。