成都二手挂牌套数超20万套，房价已跌回5年前

最近我关注二手房的频次，远高于新房。

原因很简单：

1、新房取证和待售楼盘并没有什么变化，值得关注的始终就那几个。

2、楼市现在是一个下行趋势，但好多新房的价格却越开越高，性价比低。

3、二手挂牌价、成交价双降，不少小区房价已跌回5年前水平，可以捡漏。

4、成都二手真实挂牌套数已超20万套，急售房东不在少数，是纯买方市场。

今天这篇文章就通过数据，和大家来聊聊当下真实的二手房行情，要不要现在下手？

01

在说成都之前，先给大家看下10月全国主流城市的二手房成交情况。

10月，全国二手房数据都不好看。

上海，成交1.65万套。

成都，成交12436套。

北京，成交11209套。

武汉，成交9259套。

广州，成交6626套。

南京，成交5567套。

西安，成交4390套。

苏州，成交3980套。

杭州，成交3564套。

厦门，成交2170套。

深圳，成交1733套。

头部城市当中，最惨的无疑是深圳。

一千七百多万的常住人口，10月才成交1733套，平均每天56套....

更惨的是，深圳二手房已经连续13个月的月成交量低于3000套了...

我有时候都在想，深圳那么高的消费水平，这点成交量怎么养活当地中介？

恰好10月我去深圳和广州做调研，问了下当地的从业人员。目前深圳仅链家就有近1万名经纪人，加上其他公司，深圳保守估计有3万名经纪人。

这意味着90%以上的经纪人10月都得喝西北风，拉通全年，人均也就成交一套房子。

即使深圳房子总价再高，平均一年成交一套，到手又能有多少？

相比之下，同为一线城市，房价也位于一梯队的上海，二手房成交数据就要好看太多。

10月一共卖了1.65万套，继续领跑全国。

上海和深圳同为一线城市、房价水平相当，为什么二手房成交量会有近10倍的差距？

最重要的原因在于一点，上海的人口基数更大，户籍人口占比是深圳的两倍！

上海常住人口接近2500万人，而深圳不到1800万人，上海比深圳多出了700万。

并且，上海的常住人口中户籍人口占比达到59.3%，而深圳只有29.2%。

常住人口比你多700万，户籍占比还是你的两倍，购买力肯定就更强了。特别是在当下“房住不炒”的大环境下，户籍人口带来的置换优势会更加明显。

加上上海本身就是一个存量房市场，今年又取消指导价、出台“换房补贴个税”等政策，楼市调控也比深圳更加宽松。

在新一线城市中，成都继续以碾压性的优势领先杭州、苏州、南京等。

成都能保持这样的成绩，我在7月份写的《16586套！7月成交再创新高，成都就是当下全国最强劲城市！》已经分析过，就四点原因。

1、前期的楼市调控足够严苛，积压了购买力，现在进行了放松。

2、成都不是一座纯投资型城市，当下大家对成都楼市信心强于杭州、苏州、南京等。

3、成都的房价基数并不高，并且产品力持续在提升。

4、成都常住人口快速增长，户籍人口占比超过70%。

02

虽然现在成都二手房单月成交量持续领跑新一线城市，但成交价并不好看。

全城二手房成交价近两个月都出现了下滑，不少小区房价甚至跌回了5年前。

拿几个小区或者区域举例：

东洪广厦（限价商品房）——锦江区三圣乡板块，绿地468旁。

2017年下半年，楼盘成交价集中在1.7万/㎡左右；但现在不少房源的挂牌价已经跌到了1万5，有些急售的房源甚至可以砍价到1万4。

翡翠城一期（商品房）——锦江区东湖板块，对口成师附小翡翠分校。

2017年下半年成交价2.6万/㎡左右，今年最高卖到3.2万/㎡；但现在不少房源挂牌只在2.7万/㎡左右，东湖板块的学区房也跌回了5年前水平。

雅居乐花园（商品房）——天府新区雅居乐板块，千亩大盘。

2017年下半年成交价1.3-1.4万/㎡，今年最高时卖到1.8万/㎡；但现在挂牌1.3万/㎡的比比皆是，城南千亩大盘也扛不住下跌压力。

美洲花园棕榈湾（商品房）——高新南区三环旁，刚需大盘。

2017年下半年成交价1.6-1.7万/㎡，今年最高时卖到2.1万/㎡；现在挂牌价低于1.7万/㎡的同样比比皆是，高新南低总价楼盘5年不涨反跌...

华侨城纯水岸一期（商品房）——金牛区欢乐谷板块，三环旁改善大盘。

2017年下半年成交价1.75-1.85万/㎡，今年最高卖到2.5万/㎡；现在有房源挂牌已降到了1.8万/㎡左右，多数挂牌也不超2.1万/㎡。

上面这五个小区我并不是选择的老破小、长期没有成交的，反而都是电梯房，区域位置整体没有什么大问题，甚至有些还是核心区域。

如果去看老破小，房源那简直不能再多了。

东二环的东光小区、双林小区；南一环的玉林小区；西2.5环金沙博物馆附近；北边花牌坊附近.....好多老破小的房价都是5年过去不涨反跌。

更远的板块或者楼盘就更不用说了，龙泉西河和阳光城、双流东升、温江国色天香、郫都红光和望丛祠、新都柏水场，也是5年不涨反跌。

所以从今年8月开始，成都二手房真的跌了，跌得还不少。

即使是攀成钢、大源这种头部板块也在跌，只是没有跌得那么凶。

衫板桥中粮锦云小套三，今年高峰成交2.7万/㎡，现在挂牌2.6万/㎡；攀成钢仁恒滨河湾今年高峰成交4.2-4.6万/㎡，现在挂牌依然4-4.6万/㎡。

大源凯德世纪名邸今年高峰时成交3.5-4.2万/㎡，现在挂牌3.2-3.8万/㎡；华润凤凰城三期今年高峰成交3.5-3.8万/㎡，现在挂牌3.3-3.8万/㎡。

03

文章的第一部分给大家铺垫全国二手房行情，是想表明我并不看空成都二手房。

第二部给大家写了现在成都二手房是一个普降行情，是想传递现在二手房是一个机会。

最近两周我陪很多粉丝去看了二手房，相比新房，二手房的选择面要广很多，特别是注重学区的。

同时二手房现在真的是一个买房市场，砍价空间很大，跌出了性价比。

之前我说过二手房的买入机会可能是在今年的12月到明年的2-3月，但就目前来看，这个买入机会提前了。

房东降价急售的房源不在少数，可以入场了。

加之现在疫情管控风向开始转变，我个人对经济大环境也持乐观看法。

虽然11月5日国务院联防联控机制新闻发布会上，还是坚持“动态清零”不动摇。但11月4日，香港时隔三年再次举行了七人橄榄球赛，6.5万人次不带口罩入场。

6.5人次不带口罩入场，这是一个积极的信号。

疫情如果常态化，经济复苏有望。

另外还有粉丝担心年底或者明年年初会不会降利率、出台更多的宽松政策。

但我想说，即使利率再降，幅度也不会很大。而且现在银行执行的就是浮动利率，你现在上车，后面利率降了同样也能够享受到。

今天的文章就写到这儿，数据、观点供大家参考，是否上车可根据自身情况而定。