郭井立：我国城市住宅70年大演变

作者介绍：郭井立

实战派地产运营策划专家，专注地产事业20多年的践行者。中国民主同盟盟员，江苏东方地产研究院院长、中国房地产业协会产学研用分会副秘书长、民盟江苏省委社会工作委员会副主任、江苏省住建厅特聘专家、中策企划机构CEO等。曾获奖项：影响中国策划业20年功勋人物奖、中国房地产十大策划专家、中国房地产创新创业最佳导师奖等。

建国后至改革开放以前近30年，我国城镇居民住房采取的是福利分房制度，主要是由单位或政府分配，基本没有住房交易行为。

1978年全国城镇居民人均住房建筑面积6.7平方米。中国城镇化率17.9%。（来源：国家统计局数据）

改革开放以后，全国开启房改之路，房地产市场启动，商品住房开始建设交易，房地产市场发展虽然缓慢，但随着改革开放的春风，城镇居民住房条件仍有较大改善。1980年1月《红旗》杂志发表文章《怎样使住宅问题解决得快些?》，指出住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路。1985年印发《中华人民共和国住宅法》(试拟稿)征求意见。1988年1月第一次全国住房制度改革工作会议宣布将房改正式纳入中央和地方的改革计划。1991年11月国务院决定在全国推进房改，把向居民个人出售新旧公房作为推动住房商品化的基本措施之一。1994年7月18日颁发《关于深化城镇住房制度改革的决定》等。

1998年全国城镇居民人均住房建筑面积18.7平方米。中国城镇化率30.4%。（来源：国家统计局数据）

1998年7月3日国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式开启了以"取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化"为核心的住房制度改革，在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，至此一个全新的房地产市场在中国蓬勃崛起！"商品房"成为了城市住房供给的主导，形成以“商品房”供应为主，“保障房”为辅的住房供应体系。

2009年全国城镇居民人均住房建筑面积30.5平方米。中国城镇化率46%。（来源：国家统计局数据）

从2010年开始我国房地产市场快速发展，国家同时提出加大保障性住房供应，希望通过商品房+保障房，形成住房供给双轨制。该阶段商品住房发展突飞猛进，保障房供应有所增加。

2016年全国城镇居民人均住房建筑面积36.6平方米。中国城镇化率57.35%。（来源：国家统计局数据）

2017年中共十九大报告中提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。加大保障性住房的供应，商品住房仍然主导市场，该阶段商品房销售量、销售价快速上涨。

2019年全国城镇居民人均住房建筑面积39.8平方米。中国城镇化率63.89%。（来源：国家统计局数据）

2022年中共二十大报告中提到房地产的表述，重申了十九大报告中的内容，表明中央将继续发力完善住房供应端制度政策，并大力推动住房租赁市场发展，完善多主体供应，租购结合的住房供应结构体系。我们认为：今后住房供应将会形成商品房+保障房，自有住房+租赁住房相结合的市场形式，并形成我国城市住房供应结构的长效机制。

预计2030年中国城镇化率将达到70%。房地产市场仍有较大需求。

1978至2019全国城镇居民人均住房建筑面积

1978至2019中国城镇化率

编辑：东方智