重磅！上海二手“凉”了？10月楼市3大真相曝光

房产人都懂，长假前后，从来都不会平静。

节前是突如其来的公积金降息+置换个人所得税退税政策组合拳，节后是预料之中的大会定调,继续坚持“房住不炒、多主体供应”。

外加最近两天，随着24节气中“霜降”的到来，股市、汇市也出现了一波寒流，整体经济环境加之，近期市场上出现很多声音 “ 一线城市也挺不住了“、 ”上海楼市也凉了“、 “上海二手房价大幅下跌” ...

但事实如何呢?? 小编也非常好奇，故整理了最新的10月前三周的最新成交数据，与大家一起探析楼市真相。

上海二手房“凉”了？

截止10月第3周（10.1-10.23）二手住宅网签成交11179套. 相比9月同期13171套，同比下滑15.12%；本月还有9天，按日均成交计算，预计10月二手住宅市场网签成交在1.6万套左右，月度成交量确实将进一步下滑，且远低于2万套枯荣线。

但10月受国庆小长假影响，尤其这是上海静态管理后第一个小长假，大家都有一场向往自由的旅行计划，刨除假期因素，通过日均数据对比9月（中秋假期3天）日均网签659套， 10月（国庆假期7天）日均网签699套，单日成交量环比上涨，对比6月后市场同期也是处于日均较高为位高，所以也不算“凉“，只能说不”热“。

价格方面，以上显示均为网签均价，网签价格相对是真实成交价格的65折， 价格走势可以看出8月同期网签均价确实走势有所小幅下探，跌幅在2%上下。

真相 1

上海二手市场“凉”谈不上，但已进入“横盘博弈期”。

二手房市场从9月份开始也明显可以看出，市场分化较为明显。

通过对比9、10月份同期成交房源的数据，我们发现：

从成交结构看，

10月以来90平以下市场需求还在持续增加，140-200平的改善户型需求稳步提升；

总价在800-1500万的成交房源，成交占比依旧在小幅拉升，再外加930个税减免政策的推动，改善置换仍具备旺盛的购买力。

总价300万以下的房源，10月成交量再次较大幅拉升，虽然国庆前后无刚需强心针正常出台，观望情绪依然浓厚，但刚需市场还是表现出了较高的热度。

刚需端低总价房源的成交占比拉升也会直接影响均价小幅下滑。2%的下滑，远没有达到“凉“的标准。

当下这个大环境下，上海的刚性需求端充满韧性与“可能性”，购房者对于上海楼市的信心非常足。

真相 2

市场成交分化明显，刚性需求端充满 “可能性”。

综上只看二手房，可能很多人觉得确实不乍地，但也要参考市场环境，说到市场那不得不聊今年的土拍、新房市场。

今年的上海土地供应与往年相比，完全可以称得上史无前例，住房用地供应量远超往年。

不仅如此今年还有第四批次，第四批的土拍即将到来，所有人都在期待今年土地市场能够冲4000亿的成交额。

这样的土地供应量，显而易见会让一手房市场的供应量激增，新房方面的9月份第四批集中开盘，8月份第三批集中开盘，7月份第二批集中开盘。10月份第五批开盘…

供应量井喷。

数据可以看出上海新房、二手成交1：3的比列逐步被打破，疫情后至今二手比例已降至1.4-2之间， 由于新房限价、一二手价格倒挂、以及二手”三价就低“首付款比例及对居住品质更加关注”等因素，打新成为了众多购房者的第一选择，而正是这样的打新热潮，极大的分流了二手市场的客群，对二手市场造成较为严重的冲击，但总体上海楼市还是稳步输出的。

真相 3

新房严重分流二手成交，上海整体楼市依旧稳健。

不过，值得注意的是，由于核验价松动，线上展现房源增加。加上最近“去化不良资产”的热潮，二手市场挂牌量，是呈加速上涨趋势的。

且随着房贷利率不断下降，置换减税政策的落地，打新不成功的买房客也回流到了二手房市场。这对二手房市场起到了一定的刺激作用，市场信心也在逐步回升中。

毕竟，二手房在价差不大的情况下，是更稳妥的选择。

市场流转而言，二手房卖不掉，一手打新的客户就不足。楼市最终还是要回归二手，去做正向流转。

目前上海二手的韧性非常强，市场需求是一直存在的，需要的是强有力的政策刺激，刚需的首付比例、置换的二套认定都是比较卡脖子的环节，一旦放松市场热度将随即“喷发”。路边社的“取消认房认贷”、“取消三价就低”、“放松五大新城购房限购政策”...最终哪个会落地呢？

你觉得未来三个月时间上海楼市会出放松政策吗？