楼市“下跌潮”降临？4个省会城市降价也卖不动，什么信号？

近年来，鹤岗房价“菜化”的消息多次引发关注，一套房全款只要一两万，与深圳比起来简直是一个天一个地，深圳一套房，抵得过鹤岗一栋楼。事实上，与鹤岗一样房市冷清、价格下跌的城市不在少数，这也仅仅是楼市下跌潮降临的冰山一角。今年以来，楼市态势异常冷静，甚至说是死气沉沉也不为过。

国内大大小小的地方总计超过600个，即便是同一城市，不同地段、不同楼盘的房子，房产售价都可能大不相同。再说了，经历了长达6年坚持不懈的调控，楼市环境已然迎来一波调整，就目前来看，绝大部分的城市房地产都出现了回调，分级别来看，一线城市新房价格环比下降0.1%，二线下降0.2%，三线下降0.4%，调整幅度从高到低是三四线＞二线＞一线；细化到城市内部，调整主要集中在郊区和次外围片区。

如果分地区来看，北方楼市调整幅度最大。

其实这个结果完全可以预料，毕竟北方城市已经阴跌好久了，但成交量始终没有大的起色。

其一，据易居研究院监测的50城房价指数报告，截至目前，50城中有38个城市的房价已经持续下跌超过一年，整体来看，北方城市跌幅最大。其中郑州连跌46个月，将近4年，其次是廊坊，下跌43个月，此外，贵阳、青岛、太原、济南、天津下跌时间也都在30个月以上。

其二，国家统计局数据显示，今年1至8月份，不管东部、中部、西部还是东北地区，开发投资、销售面积和金额都是清一色同比下跌，不过东北跌得更厉害一些。其中房地产开发投资同比下跌24.6%；商品房销售方面，前8个月销售额同比下跌40%，销售面积同比下跌35.7%。

毫不夸张地说，当下的北方楼市，已经表现得不尽人意，伴随着市场趋势的不断下滑，房地产出现整体下行，降价也卖不动，就连沈阳、大连、哈尔滨、长春4个中心城市也没有逃脱下滑的命运。

沈阳：9月份沈阳新房成交面积环比下跌36%，同比下跌45%，前三季度累计成交较去年同期下跌33%。作为一个城区人口有706万的特大城市，近两年的调整幅度压力可不小。

大连：克而瑞数据统计，2022年1-9月，大连商品房成交面积276.31万㎡，同比下降38.57%；商品房成交套数为27364套，同比下降40.07%。仅9月，成交面积18.23万㎡，同比下降43.41%，环比下降53.92%；成交套数为1795套，同比下降45.17%，环比下降54.99%。

哈尔滨：据同策同程数据显示，2022年9月，哈尔滨新建商品房备案成交面积28.5万㎡，环比下降25.54%；成交金额29.9亿元，环比下降20.89%。

长春：9月份长春商品住宅成交面积环比下跌45%，同比下跌47%，前三季度累计成交下跌46%。另据机构统计，1-9月长春住宅市场整体供销量同比下滑，总供应182.7万㎡，同比下降72.4%；成交313.7万㎡，同比下降35%。

房价方面，北方楼市也处于领跌位置。在纳入统计的70大中城市中，有38城的房价已经回到两年前，占比超过一半，其中牡丹江、哈尔滨位居前二，石家庄、长春、沈阳等北方城市也在倒退路上。据此不难看出，北方房市基本处于“整体失守”状态，凡是之前买高了的购房人，在最近三四年时间里，伴随着市场持续调整，或多或少都要承担一部分的账面损失。

为什么北方城市会如此低迷，楼市失守呢？

1，与其说北方失守的是楼市，倒不如说经济和人口加速了北方楼市的下跌

怎么理解？要知道，北方城市的发展，过去大多数都依靠天时和地利，也就是我们俗称的资源型城市，比如大庆的矿产，鞍山的钢铁，煤炭资源丰富的赤峰和鹤岗等，所以，北方一度靠着丰富的资源物产领跑全国。然而资源这东西，通过不断开发不可避免会走向衰竭，如果没有新的产业去更新替代，一旦资源枯竭，经济和人口则会出现倒退。

经济方面，1978年，东三省（辽吉黑）尚且排在全国20名以内，辽宁更是全国第三，如今辽宁已经掉到16名，其他两省分别排在25、26名；

人口方面，七普数据显示，在过去十年东北整体减少人口约1100万，这里面除了人口外流的因素，还有自然人口负增长带来的冲击，比如2021年东北三省人口自然增长率分别为-4.18‰，-3.38‰，-5.11‰，全国垫底。

2，市场结构发生了改变，房子实在太多了

当前住房市场供大于求的现状已经成为事实，说白了就是房子太多了。克而瑞数据统计，2022年9月末全国商品住宅广义库存281365万平米，较上月微增0.25%，同比上涨3%。从去化周期来看，北部城市诸如兰州、大连、哈尔滨、沈阳等去化周期超40个月且同比持增，短期内去化承压。

当然了，在高房价面前，买得起的早就有房了，且还不止一套，按照央行统计数据，国内拥有一套住房的家庭占96%，拥有两套房的占比31%，拥有三套及以上的占比10.5%，平均下来户均1.5套房。问题是，有这么多房，人们根本住不过来，2017年我国空置房数量约为6500万套，空置比例在21.8%左右，同时机构还列举了几个城市的空置房情况：重庆25.6%、成都24.7%、天津22.5%、北京19.5%，结合过去几年的数据，恐怕空置房只会增不会减。

3，住房面临泡沫破裂的风险，专家建议做好准备

上一波楼市的普涨，主要来自于棚改货币计划，随着棚改覆盖面的不断扩大，大量拆迁户拿着安置款到处扫楼，楼市库存快速消化的同时，楼价也不断上涨。不过，棚改带来的楼市繁荣属于提前消费，也可以理解为长期需求被短期透支的行为，房价、成交持续上涨的现象并不能长久。

到了2018年后，拆迁给钱的措施逐步减少，再叠加楼市持续不断的调控，房产金融属性褪去，以后将更加注重居住属性。数据显示，70%城的新房价格下跌，超90%城市二手价格下跌。这也正应验了原央行副行长吴晓灵之前所说的话：“股、债、汇、房”中，最薄弱和影响最深重的是房地产。她认为在泡沫中狂欢的日子不多了，应做好潮水退却后的准备。

那么，北方城市就没有机会了吗？

房说君有话说，也不是！其实北方城市能否超车，改变现状，产业发力是第一要务。因为这样才能吸引更多的人才，提供工作岗位给老百姓，大家有钱了，人家也愿意留下来了，自然就会买房，而不是通过降价，鼓励大家去买房。

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