城投公司也救不了地方财政，房产税是唯一解吗？

作者：大房

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大房说过，目前房地产政策会不会大幅放松、调控到什么时候，最重要的衡量因素是地方政府能不能承受、承受多久，其次才是有多少民企会暴雷。

经济的一本大账，比地产企业的一本小账重要的多。只要地方政府还能等，金融没有系统性风险，民营房企的雷就会继续爆下去。

但最近有几个迹象，显示局势正在发生微妙变化：

1、1-9月，全国供地收入21569.45亿元，同比下降了59.52％，所有省份均有所下滑（中泰证券统计）；

2、1-9月，城投拿地金额占全国土地出让金比重为11.77％。其中，江西城投拿地占比高达26.59％，在景德镇市这样的城市，城投拿地占比超过50%。全国有22个地级市城投公司拿地占比超过30%；

3、即使是经济最活跃的长三角地区，常州、南京、绍兴、苏州等主要城市，城投公司拿地占比也超过了20%。

金融界有句名言：谁搞懂了城投，谁就搞懂了中国经济。城投公司是地产政府“置身事内”模式最重要的投融资平台，是市场中最特殊的一类企业。城投公司带有半官方、半公益性质，所以一般参与的都是公交、热力等公共设施领域，主要作用是解决政府在基建领域的资金缺口问题。

在地产市场好的时候，城投公司很少进场拿地，因为不需要，有人出这份钱。但今年城投公司集体下场，动作一致，这说明大量的城市已经需要他们直接出面救场了。

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一个城市要保持正常运转，财政是有收有支的。我们的城市主要收入有几大块：1、卖地收入；2、税收；3、国有企业盈利（相对较少）；4、中央转移支付。还有一项是社保基金收入，但这部分基本上不能动。

我国的经济发展很快，需要有大量的基础设施建设，同时也需要大量的项目和投资撬动企业参与投资，也需要政府建设、投入一部分钱，因此很多地方财政的“现金流”是不够的。

这时候就需要城投公司出面，去融资、借贷。这些年积累下来，城投公司的杠杆率其实并不低。

但地方政府借钱和企业借贷不一样：没有还本压力，只要一直能支付利息，本钱就可以一直借着。

所以，衡量城投公司的压力，不能简单看负债、看现金流就可以了。

城投公司是和地方金融、财政绑定的，一般城投公司的收入70%来自于自身经营，30%来自于政府补贴。

但是今年地方政府收入下降了，土地出让收入同比下降59.52％，其它收入没法弥补这一缺口，就只能靠城投公司发挥平台作用：一是发债融资；二是直接去卖地，增加土地出让收入。

但城投公司拿地有个问题：他们没有能力开发。克而瑞的数据显示，在2021年第一批成交地块中，规模房企拿地开工率高达61%，而平台类公司（城投）拿地开工率仅23%。

地方政府得到了土地出让收入，城投公司拿完地，把土地抵押给银行直接融资，变成企业现金流，下一盘棋去了。

土地变成了银行借款，项目没有开发，地方政府再通过别的途径把资金回流给公司（刚才提到，城投公司和地方财政来往密切），地还是那块地，地方政府手中多了现金流，这就叫“虚增土地出让收入”。

此前，审计署曾经公布过2014年虚增土地出让收入的问题：审计了29个省本级、200个市本级和709个县2008年至2013年土地出让收支情况，其中，问题之一就是通过收入空转等方式虚增1467.78亿元的土地出让收入。（见《国务院关于2014年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》）

2014年，全国土地出让收入42940.3亿元。1467.78亿元，约占到总额的3.4%。2014年房地产市场面临的情况没有今天严重，土地出让收入只是增速滑坡，和今天的同比大幅下降完全不能比。

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城投公司大批下场拿地，引起一系列担心。包括隐性债务、银行运营风险增加、更多楼盘烂尾等等。

所以，财政部立马发了一个通知：严禁地方通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。（《财政部关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》）

城投公司拿地被阻止，房地产市场的风险传导链条别切断了，系统性风险的可能性降低。

但地方政府缺钱这个根本问题还是没有解决。城投公司的负债越滚越大，付息压力也越来越大。

如果有一天，房地产市场起死回生，又回到18万亿的市场规模，这种方式还可以继续持续。但按照今天大家的认识，房地产市场的巅峰期已经过了，下滑是必然的。

这就意味着，老路走不通了，需要想新办法，需要用别的方式给地方财政新的支撑。

可以借鉴的，目前看来能走通的路，只有两条：

一是，提振内需，刺激消费，增加工资收入，从而获得更多税收。

难点是我们不像发达国家有那么长的积累期，有资本和技术红利可以吃。我们还是一个生产大国，需要一步一步来。

二是，收财产税，最主要的就是房产税。房产税是地方税，可以直接为地方政府提供财税来源，而且我国存量房体量巨大，不缺纳税主体，纳税主体也很清晰，不容易偷漏。

2020年上半年，中国人民银行调查统计司曾做过一个调查，我国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，其中187.8万元是住房资产。上海户均总资产超过800万，北京则接近892万。如果也按照约70%是住房资产计算，北上户均住房资产在550万-630万之间。

取最低值550万计算，北京常住人口2188.6万人，自有住房率约72%，1575万人属于有房族，在缴纳房产税的范围之内。

按照户均3人粗略计算（实际不到），北京居民的房产总市值约28.8万亿，即使按1%的税率征收，总计每年会有超过2800亿的收入，远远超出土地出让收入。这也是为什么房产税未来一定会征收的原因。

目前房产税何时征收，怎么征收没有定论。但实际上它可以解决经济大账本的很多问题。

实际操作中也可以全部先征收，然后再对合适的对象进行退还。如果1575万人中有1/3的人符合退还条件，北京一年的房产税收入也有2000亿，与楼市高峰期一年的卖地收入相当。

房产税还没有开征，是担心房产税无法替代土地出让收入。或者，征收房产税，从逻辑上来说，土地价格就应该降低，地价下降会引发房价下跌，导致税基减少。

一旦房产税收入稳定超过土地出让收入，那还有什么理由不开征呢？

社会实际数据可能与央行的抽样调查有比较大的误差，三四五六线城市的人群结构和一线城市差异也较大，但却不得不承认，房产税几乎是解决城投公司背后问题的唯一解。

悬河必须治理，让它的水顺堤而去，这是从大禹时代就总结出的道理。

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