二手房市场观察：多地推行“带押过户”新模式

近段时间以来，全国多地推出“带押过户”的二手房交易新模式。有业内人士表示，各地热衷试水“带押过户”，主要源于这一模式可以大幅缩短交易时间，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激发二手房市场交易活力。

“带押过户”是什么？

传统模式的二手房交易活动要求卖方必须先解除房屋的原抵押，才能办理后续的过户；而“带押过户”即在原抵押存在的情况下仍然可以办理房屋的过户，将房屋的所有权转移至买方，把解除抵押放到了最后环节。

据了解，“带押过户”于法有据。民法典第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响。

对卖方而言，这种模式一方面可以省下费用。节省了卖方为提前还贷衍生出的过桥费，以及过桥费带来的利息和担保费等，利于卖方尽快回笼资金。另一方面还省下了时间。减少了办事环节，缩短了交易时间，避免时间拖延出现的违约情形。

“带押过户”如何操作？

据不完全统计，今年8月份以来，已有广州、深圳、珠海、昆明、南京等十多个城市出台二手房“带押过户”新政或已实际执行。

具体如何操作？

按照目前各地的实践来看，大致分为三步。

第一步，银行先行为买家放款，款项由公证处提存。担保公司为买家向银行出具保函，放款银行在收到保函后为买家发放按揭贷款。

第二步，买卖双方办理房产过户转移登记，放款银行为买家办理抵押。

第三步，公证处向卖家归还贷款用于解除抵押。

有何安全隐患？

“带押过户”可以提高效率，刺激市场。但任何交易都存在风险。

对于买方而言，购买带抵押的房产，是用自己的贷款来偿还卖方的贷款，在过户完成之前，权利都处于不确定状态，房屋如被司法查封，将没办法顺利过户。

目前来看，多数“带押过户”以在同一银行续贷为主。跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险。且跨行续贷，还可能涉及房产估值不同、利率存在差异等问题，在实际操作中仍然有许多现实问题需要解决。

也有业内人士担忧“带押过户”的资金安全问题。

对此，各地在发布相关政策时，大都提到了第三方公证机构。

比如深圳引入了公证处公证提存业务。在交易未完成之前，所有资金均由公证处提存专用账户监管，确保资金安全。即便是遇到查封风险，此类资金也会原路返回。济南在“带押过户”中引入公证“提存账户”，买方把房款打到提存账户就可以拿到房，如果过户存在问题，房款还能原路返还。

无锡则开创了政府监管和全程免费的先例。同样由买方将贷款资金足额存入监管账户，再办理不动产转移、卖方原抵押变更和买方新抵押设立合并，最后归还卖方贷款、卖方收到余款、注销抵押登记。

广州最新发布的政策也明确，针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。

实际案例较少，对楼市的影响有待观察

尽管已有十多个城市宣布推行“带押过户”，但据了解，现阶段二手房“带押过户”，在不少城市还是处于试行，在实际操作中应用的还不多。除各地不动产登记中心与部分银行合作推进的案例外，目前大范围的政策执行尚未全面落地。

部分业内人士认为，“带押过户”模式的确可以降低购房成本，从短期来看，这种模式会激活二手房市场，但从长远角度来看，是否会变相增加其他方面的交易成本还有待考量。同时，对于市场交易量和房价的影响会有多大也有待观察。

封面新闻记者 黄益辉