买房退个税，救市玩起了以旧换新

真是用心良苦，生怕大家国庆期间闲着，给政策给优惠鼓励楼市。

财政部、税务总局发布关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告称，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

什么情况下要交个税？

原本二手房交易市场，规定的是：“满五唯一”（指房产证或相关房屋证明满五年，且是业主以家庭为单位的唯一普通住）可以免个人所得税和增值税。

• 满五年不是唯一的房子：免征增值税，要交个人所得税；
• 满二年不满五年的房子：免征增值税，要交个人所得税；
• 不满二年不是唯一的房子：要交增值税、和个人所得税。

新政覆盖范围非常广，多套房的、刚买房的，如果要置换，都能享受到优惠。

另外个人所得税，有差额的20%征收，或总价的1%征收，目前貌似除了北京和郑州是按差额征收，其他城市都是按总价征收。

个税差额征收和总额征收有什么区别？

我记得2019年的一波楼市行情，珠三角那么多个城市里，楼价涨得最凶猛的是东莞，当时就连深圳的涨幅都没有东莞多。

东莞之所以这么猛，有个很重要的原因，就是个税由差额的20%征收，改为总价的2%征收，后来又降到了1%。

100万多房子，假设涨到150万，按总额征收，就是1.5万；按差额征收，就是10万。

差额征收是非常重的税，实行差额征收的城市，约等于锁死流动性。

因此这个政策影响最大的就是北京和郑州这两座城市，但这并不是说这两座城市房价要涨，而是相比其他城市，北京和郑州会释放出更多的流动性。

北京目前的情况，2022年8月二手房成交13738套，环比上升12.59%；同比上升5.51%，这是时隔一年北京二手住宅成交同比再度转正。

但如果按全年来看，目前成交相比前两年，还是处于低位。鉴于政策会对北京二手房市场信心有所提振，预计接下来成交走势仍将维持向好向稳态势。

另外就是郑州，别看最近三个月二手房成交都翻倍了，但实际上依然能用「惨淡」来形容。

过去6年，郑州住宅新房与二手房成交总量是3：1，但是今年上半年新房、二手住宅成交量比例已经攀升至1.5：1左右，因为受烂尾楼影响，郑州买一手房成交量大幅减少，都挤去买二手房了。

虽然退个税能释放二手房流动性，但就郑州目前的楼市现状，新政能修复信心都很不错了。

退个税其实就是在鼓励大家以旧换新。

几天前，青岛市房协专门为贝壳的「优鲜卖」发了一个红头文件，推荐合作。

简单说就是，开发商，贝壳平台，卖旧买新的购房人，大家约定一个截止时间，开发商帮购房者锁定意向房源，贝壳平台帮客户尽快卖掉二手房。成功售出，客户提前锁定了新房房源，皆大欢喜。没卖出去，开发商退还定金，客户不算违约。

这个锁定与对赌的玩法似乎很受欢迎。青岛房协说，目前全市十几家楼盘已经在用了，希望开发商踊跃尝鲜。

现在救市已经把目光转移到有房一族的身上了。

道理也简单，什么人能买得起房？答案是有房的人。

至于有房一族，换房的理由，也很充足，就是之前在房贷高位利率时上车的人。

比如南京，在去年调控最严格的时候首套房的利率最高突破了6.25%，但是最近最低房贷利率直接降到了4.25%。

这里就有2%的利差。

假设按贷款100万，期限30年，前者月供6157元，后者4919元，相差20%

卖掉6.25%利率的房子，月供不变还是6157元，按4.25%的利率，贷款金额可以增加到125万。

首付不变，月供不变，置换后能住更好的房子。置换的时候再增加点首付，那就创造了增量，能刺激楼市。

之前的个税，是挡在置换面前的一道坎，现在把这道坎拿掉，利益的驱动下，那些承受着高利率的人，都会有动力以旧换新。

如果后续房贷利率持续下降，那置换的动力会更强。

这次新政虽然比以往的政策力度要大，但目前的经济环境不容乐观。

9月27日消息，世界银行发布预测，将中国今年的经济增长预期从4.3%下调至2.8%。

其他东亚国家，预计2022年经济增长：

• 越南将增长7.2%；
• 菲律宾将增长6.5%；
• 马来西亚将增长6.4%；
• 印尼将增长7.2%；

世界银行预计东南亚增长速度超过中国，这将是1990年以来首次。另外世行提到拖累中国经济的两大因素，一是房地产，二是疫情，这跟之前文章《地方出奇招，都在等着乌云散去》提到的两朵乌云一致。

上篇文章提到，国家提供了一笔资金，每家医院贷款额度不低于2000万；建议将这笔钱用于采购治疗新冠肺炎的设施设备，这些设施设备由各个地方根据自身情况上报。

设备采购完后，要求县级医院要重点提升新冠肺炎患者收治能力。

如果这为了放开在做准备，过完农历新年就会有调整政策，这是个大利好。

另外就是房地产，民企早已经全部躺平，即便是国企央企，他们的拿地数量和过去相比同样大幅下降，余粮也不多了。

还有另外一个选手，城投公司：

• 武汉今年两轮拍地中，第一轮城投占比50.7%，第二轮占比80.2%。
• 济南第二轮拍地，城投拿地55.2亿元，占比76.7%。
• 广州在去年的第三轮土拍中，城投公司的拿地占比也高达67.1%。

现在城投公司虽然成了拿地主力，但能撑多久也要打个问号。

2013年，国内城投债余额为2.1万亿，到2022年6月，已经增加至14.15万亿。这其中有将近6万亿，都是这两年新增加的。

目前这14万亿城投债中，将有2.24万亿在2022年8月到12月到期；6.7万亿将在2023年底到期。

动辄几万亿，城投债务的体量已经超过了房企。

城投公司之后，已经没有选手了，那是不是就意味着，房地产市场好转的期限，就是要在2023年底之前。

那现在到明年底，将还会有更多力度更大的救市政策出台。让我们拭目以待。