换房退个税！对北京房价有多大刺激？

这几天，多个楼市补丁接二连三地发布，我们写文章速度都赶不上了，先挑最重要的说[看]

9月30日，相关部门发布重磅消息：

自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在同一城市重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

其中新购房总价≥现住房的，全额退个税；新购房总价<现住房的，按比例退个税。

细节值得推敲，先看时限，从今年10月1号起，执行周期是15个月。

也就说，想要享受这个优惠，必须把换房整体周期控制在明年年底前。注意了，上述二手房的买和卖是以完税时间为主，购房新房以备案时间为准。

往后一年多，大家为节约成本，有充分的积极性把交易量盘活。我们理解的是，北京楼市回暖已成定局。

重点在于，北京是全国极个别按差额20%计算个人所得税的城市，受这一政策利好是最大的。

从交易成本上看，北京房子不满五年或者不唯一，如果是原值低，出售时个税通常是高的离谱。

退了个税，能省多少钱呢？对北京不满五唯一的房子，看网签差价，网签比原值要高出数百万的案例满大街都是。再按20%计算，新政出台后，各种卖房省几十万的案例都不稀奇。

大幅降低交易成本，就意味着增强产品在市场上的流通性，这是谁也不能辩驳的铁律。

新政的另一个利好在于，低原值不唯一把个税成本给抹掉了，有助于买家把网签价打高，从而可实现高贷款，把杠杆提上去，虽然可能有因触及非普导致的契税和增值税增加，但上车门槛终究是降低了不少。

换房退个税，这件事的利好比想象的大。如果你长期在市场一线就会知道，受益面委实是不小的，也使得买家在选筹上有了更多选择。

紧接着，又出一条公告。中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

也就是说，即使公积金按北京的120万顶额贷25年，调整后每月也就少还95块钱。从实际意义上，在北京买房，是不差这点钱……这件事的信号意义更重，有和没有还真就不一样。

对京楼而言，从早前的老人家庭新政、连环单改为并联到全国性的退税优惠、公积金利率下调，这诸多政策叠加，看起来很有节奏。

在国庆前一天释放消息，上峰的指向很明确了，让我们拭目以待，关注这个假期的看房及网签热度。

在部分二三线城市，即使完全放开调控也没用。但北京终究不一样，这座城市从不缺购买力，缺的只是一点信心。

随着上述的多重大礼包投放，市场情绪很可能在短期内扭转。对楼市“看多”的共识一旦形成，行情会快速启动。这事在2020年底刚发生过，以史为鉴即可。

我们不爱散播焦虑，但这次要做郑重提醒。你只要近期有买房的计划，可以小跑进场了。

至少先看房，密切关注大中介的实时成交量，同时也留意你所关注房源的带看热度。一旦发现势头有要启动的迹象，该买你就买了。

但全北京短期普涨可能性也几乎没有，除非放开认房认贷，但目前几乎没可能。

一些冷门区域该站岗还得站岗，当前京楼的置换类房产将出现更明显的供需不平衡，对低总价的刚需盘倒不是很友好。在冷热不均的市场下，选对房子和买准时机一样重要。