四大规律使房地产领域加速洗牌，第一个规律上帝也无能为力

房子自古以来都是个人和家庭的大事情，房地产行业经历了40年的蓬勃发展之后，2022年行业面临最惨烈大洗牌。恒大集团作为曾经的世界500强如今也在生死边缘徘徊，融创前期作为白衣骑士接盘侠拯救过乐视，万达如今也身负巨额负债。宝能系野蛮人的作风差点吞并了万科也是身陷困局。 这些昔日行业翘楚都无一例外陷入困境，总结出来都有以下原因。

宝能董事长

一、经济发展趋势

从1990年开始城镇化建设就开始浩浩荡荡地开始推进，东部沿海城市设立了大量的工厂带来几千万的工作机会， 中西部地区人口不远万里坐着绿皮铁车来到福建打工。 在这些出身贫寒的打工人中也会出现很多优秀的人群，他们厌倦了每年往返奔波的生活，也想在大城市安居乐业，这样就构成了巨大的住房需求。

绿皮火车

那时候深圳有一个叫万科的房地产公司也悄悄地成立，凭着社会经济健康发展迅速崛起为行业领头羊。深圳地铁3号线有个站名叫吉祥，出站之后放眼看去全部都是万科的公寓和商场成片，让人不得不感叹万科的土地储备和开发实力。现在的万科市值超过2000亿，稳稳房地产排名第一。

万科物业

二、资金链

现在大型城市土地都是以拍卖形式流向市场，出高价的公司才能笑到最后。一块土地从开始20亿到最后成交可能超过50亿，一家公司要长远发展就要做好足够的土地储备。

土地储备排行榜

10块土地就要500亿现金，恐怕没有几家公司账户可以支付如此多的现金。 业内通用做法就是拿拍卖的土地抵押给银行，换取资金。一块拍卖价50亿的土地，在银行做抵押可以换取80%的额度即40亿现金。开发商只需要支付10亿就可以拿下土地。土地储备越多的公司越离不开银行在背后提供资金支持，这也是房地产公司负债规模高居不下的主要原因

房企负债率

上海2022年第一次土地拍卖就高达700亿进账，这也推高了商品房成本。

土地拍卖

三、供求关系失衡

过去10年我们人均居住面积增加爱了30%，达到了40平米每人，一家三口居住面积超过120平基本满足日常居住。

人均面积

复旦大学特聘经济学教授黄奇帆也指出国内新增的住房面积已经超过世界的一半，商品房的拐点已到。这样意味着我们的住房市场已经足够大，发展的黄金时期已经过去了。最近10年每年新开工面积16以平米，足够可以4000万人居住。现在不少城市只有房子没有人，广东省惠州市就是典型的代表。

黄奇帆教授

四、市场熟透了

盖房子原来是个很重的工程，经历多年的发展现在已经形成了非常完整的产业链：获取土地，施工单位，装修，销售都可以分包给指定的公司完成即可。成本核算控制好即便5个人也可以成立地产公司，门槛和技术含量已经很低。还有每个城市的条例也层出不穷严格规范和约束房地产发展，一个浑身充满枷锁的高手即便武功再高也跳不起来。

各地规范

楼市已经到尽头，钢筋水泥构成的房子只适合居住，其包含的金融属性逐渐的淡化。每个行业都有兴衰存亡的过程，也是历史的规律。