2022年中国房地产民营企业发生了什么变化？

基于2020年CRIC的统计数据显示，中国房地产企业操盘总金额的前20名分别为：碧桂园、恒大、万科、融创、保利、中海、绿地、绿城、华润、世茂、金地、招商蛇口、龙湖、中南、旭辉、金茂、新城、阳光城、金科、富力。

这在前20的榜单之中，按照投资主体划分，碧桂园、恒大、融创、世茂、金地、龙湖、中南、旭辉、新城、阳光城、金科、富力属于民营企业范畴，而万科是混合所有制的投资主体。基于2020年的数据榜单，民营企业总数占据了年度操盘总金额前20名企业总数的60%。

但是，2020年下旬，国家在宏观层面为把持住房地产行业发展的缰绳，以减少货币流入行业的总量及降低整体金融风险为目的，颁布了“三道红线”，这时前所未有的事情发生了。2021年下旬，恒大的高周转模式由于资金链补充不及时发生了商票逾期。这颗“高杠杆、高周转、高多元化模式”的雷，在企业的财务报表中一个个地爆炸了。

先是恒大的炸弹震惊了全国，接着中梁、融创、世茂、龙光、禹洲、正荣、富力、华夏幸福、佳兆业、阳光城、奥园、花样年、蓝光等企业相继出现了违约事件。这些企业部分为了还债而变卖资产自救、部分宣布延期还债，还有的直接躺平公告说还不上了。肃杀之气，一下子笼罩了全国的房地产市场，这不仅影响了住宅、连带商业、产业、康养、文旅等市场都如坐针毡。

2022年的今年，距离集体暴雷期已过去了一年整的时间。民营企业从过往的意气风发，到2022年呈现出“以守为攻、大面积裁员、基本不拿地、抛售多元化业务”的状态。“国进民退”，这个词继2002年后又一次在地产圈活跃了起来。

从佛山市2022年上半年土拍情况来看：上半年成交22宗地，撤牌5宗，延期交易3宗，这个成绩“创造”了历史新低。其中最值得关注的一个现象是“国企/央企拿地为主”、“本地房企偶有出手”、“过往在榜知名民营基本无新动作”。不仅佛山市场如此，广州市场也存在类似情况。

退潮之后，才能看清谁在裸泳。当“品牌知名度”与“暴雷可能性”挂钩、当“品牌知名度”与“项目可能无法竣工”扯上关系时，大量购房者却步了。这时候，市场留给了“稳健而不知名”的企业一个机会。

无论功过对错，“高周转、高杠杆、多元化”在一定时间内确是“玩得很溜”的模式，而依托这个模式，很多企业在财务报表上的资产情况给了投资者充足的信心，特别是IPO已然变成判断一家企业是否成功的标志（无论从求职者还是企业层面）。而这也将成为中国房地产市场成长的深刻印记。“稳健、专心且真诚地干实事”，是现在这个特殊转折时期的座右铭。

玫瑰绽放过后，余香已散，只留下了骨感的枝干，但在那点绿色中下一朵花蕾也将孕育而生。加油，地产人。