多地开启政府主导收购存量房，房地产会不会重启？楼市前景如何？

多地开启政府主导收购存量房，房地产旺市会不会重启？楼市未来前景如何？

有一件事咱不承认也得承认，房地产是不是核心产业支柱产业，是的，它就是标准的支柱产业，过去二十年，咱们以房地产为核心也催生了很多经济奇迹，这块资产总值横在那，也消化了很多经济增量-货币放水循环过程中可能带来的通胀，说功不可没并不过分

但是其红利期过去后的后遗症也是吓人，拉高了人民安居成本，拉高了企业的运营成本，吸取了社会过多资源，过度使用杠杆，几乎每一项都致命

于是在金融债务风险已经凸显的时候，国家一脚刹车，三条红线基本撤回了金融支持，几乎所有使用高杠杆的房企都一夜之间遇到了生死问题

这两年的经济问题几乎也都是房地产、疫情、对外脱钩这几个根源造成的

现在要复苏经济，房地产你就不能视而不见，中央也鼓励各地在一定的宏观调控范围内自己想办法

于是就有了山东省济南市国企拟收购3000套存量商品房的消息，其实，除了济南，浙江湖州也推出过类似的政策。浙江省湖州市房地产市场平稳健康发展联席会议办公室8月15日发布通知提到，鼓励收购滞销房。对困难房地产企业的滞销房，鼓励国有企业收购，作为保障安置用房等。河北省邯郸市磁县9月10日也发布通知称，根据磁县棚户区、城中村改造需求，可购置存量商品房用作异地安置住房，或者提高货币化安置比例，积极盘活存量市场房源。房地产去化周期偏长的项目可申请转化为保障性租赁住房，避免重复建设。此外，今年已有至少河南郑州、江苏宜兴、河南开封、江苏南京、浙江温州、江苏泰州等30城探索实施“房票”政策，以期拉动市场需求加快推进房地产行业复苏。

这些政策有没有用？会不会直接拉升楼市，这都是关系宏观经济基础面，同时也关系万千老百姓切身利益的问题。

我认为，短期肯定有用，但强心作用的时间窗口不会太长，长期来看还需要政策上做更大的调整支持

大家还记得鄂尔多斯么，大概是十年前变成个大鬼城，这些年不断作为违反经济规律，房地产造城运动的躁动狂热的反面例子而被房企或者机构或者规划部门引用来引用去的

但很多人不知道的是，鄂尔多斯的楼市竟然悄悄又活过来了，今年鄂尔多斯房价均价过万了又，神奇不神奇意外不意外

当地管理部门干了啥事呢？其实不神秘，就几个措施：第一是不再供地，拉长时间去库存，第二当地资源并不差，早期开矿使民间并不穷而是有积累，于是沙漠城市的旅游名片，公园城市、教育强区、风电、人才引进机制等措施，功夫在棋外，有10年的时间消化，越消化库存，库存越升值。第三是房票政策，就是征收土地时，发给拆迁户房票，可流通可转让可抵押，还可拆分，这很大程度的助力了楼市的流通性。

你一个鄂尔多斯当年70%的烂尾楼，人房比到1：10的城市也能活过来，其它地方的房地产这强心剂下去，怎么会没用呢？

但是要看到的是，既然是支柱产业，那就不可能脱离宏观经济独善其身的，绝不可能你打了强心剂，别的器官都衰竭了，就你心脏还健康

就拿鄂尔多斯来说，要不是曾经家里有矿的人多，你换成都是天天吃低保的地区，你再给10年也复苏不了

百业凋敝，那你措施再好，房地产的良好前景也只能是暂时的，作为支柱产业也应该想办法反哺宏观经济才有真正的前途

首先以前简单粗暴的土地财政得改革了，地方政府靠卖地赚钱，然后再投资到其它各项建设中去，这是一直以来的模式。有一种逻辑，开发商是高房价的帮凶，打倒了开发商就等于打倒了高房价，这个逻辑不知道咋出来的，开发商属于市场的供应面，在哪都没有说降低了供应能降低价格的道理。真要抑制房价，又不引起太大的资产总值波动，那一定要改变简单的土地财政，可以将地方政府的收益拉长，而不是一次土地出让交易大家一拍两散的，土地供应量要上去，土地价格要下来，地方政府不能一锤子收益，而是在整个开发过程中利用比如市政、能源、环境建设、配套建设等在多个环节收益，这样地方管理者不仅仅是管理者，还是服务者，整体下来，参与进去反能在整个行业发展中获得更多的收益去支持地方政府做更多的事。

土地供应能不能扩大呢？你改革了土地政策，自然就可以有，你可以让更多的土地一级开发商进来嘛

而在整个开发过程，管理者和开发商还可以做更多的配合，把信息化、全面物流化真正落实到位，比如外卖直接通过类似管井的直接送到每一户的终端什么的，实现真正的数据化生活和服务，伴随着这一类的产业升级，国家得到更多的税收，地方得到更多的财政支持，开发商减少了土地成本，升级了产品，科技进入安居，消费者也享受到更多的技术红利。

做增量市场，无论房地产业好还是别的产业，才是破局的正解，而仅仅在存量上想办法，其激励作用，永远是暂时的。