民营房企，路在何方？

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8月，一定是中国民企最难堪的一个月。

而最难堪的莫过于被投资人怼到脸上的宝能姚老板。

月初，原宝能高管黄炜在计划坐飞机离开的时候被带走调查了。

瞬间处在风口浪尖的宝能及其关联公司连忙发布通告撇清关系，称黄炜是因个人原因被调查，所涉事项与宝能集团无关。

但黄炜是宝能集团的核心成员，和宝能是深度绑定的。究竟有没有关系，宝能说了肯定也不算。

而就在黄炜被带走的同时，投资人代表与宝能姚老板约了一场兑付谈判。

这场本该私密的谈判，被投资人无情的曝光在了大众面前，而在谈判过程中，姚老板哭穷卖惨的细节也不毫不保留的公之于众。

投资人没给姚留一点颜面，直接怼到姚老板的脸上，说姚手里的资产包嘴上说卖卖卖，实际上却不肯割肉，就是耍赖。而这次和姚老板约谈就是让姚老板拿出实质性处置措施来保障兑付。

然后姚老亲口承认“无法提供增信措施，手上没有干净的东西”。

于是投资人就替姚老板想办法，希望让姚拿出个人资产，拿出香蜜湖地块，拿出上海1288销售回款。

姚老板又亲口承认，口袋里就几百万，（可能）已被冻结，无私人物品，可以说是一分钱也拿不出来。而香蜜湖地块不是自己的，上海1288还没有预售证。

总之，就是没办法。

这场投资人代表和姚老板谈判，最终在姚老板哭穷卖惨中结束。

2

就在宝能姚老板狼狈应对投资人的同时，碧桂园也紧急的召开了投资者电话会议，解释因盈利预警公告，引发的投资人不信任情绪的蔓延。

碧桂园首先承认以下三点：

1、行业确实艰难，碧桂园也确实无法独善其身。

2、交付确实放慢了速度，也确实减慢了项目结算的进度。

3、确实出清较差的资产，退出了一些区域。从106个区域调整到63个区域。

接着碧桂园又承诺将：

1、将通过销售回款，维持收支相对平衡状态，压缩一切不必要的支出。

2、将作为政府监管支持的示范性房企，碧桂园有能力亦有实力保按期完美交付、保证所有债权刚性兑付。

并澄清——2022年下半年，公司在境外已无到期美元债。

接着又展望了对企业以及行业的信心：

1、对未来市场的信心。

2、对政府调控有信心。

3、对新业务有信心。

最后碧桂园信心满满介绍了其新业务：

1、成立科技建筑集团。

2、建筑机器人投入应用领域。

从这两大房企与投资人的紧急沟通，我们可以看到，当下房企的两大常态：狼狈和紧张。

已经出险的房企，并没有找到生路，狼狈活着，躺平并没有想象的那般美好。

申请债务展期是他们最后的退路。

更为严峻的是，出险房企的债务违约已经从境外转向境内。

8月，有7笔境外债发生实质违约的同时，有16笔境内债要求展期。

比如宝龙、融信、正荣、佳源、恒大、金科、世茂、花样年、奥园等房企，均有对境内到期债券的展期动作。

而宝龙、俊发、上坤、融信、三盛、世茂则再次发生了境外债实质性违约。

没出险房企艰难求生，草木皆兵。任何风吹草动都会引发连锁化恐慌。

无论是百亿还是千亿房企，已很难抗衡大趋势。

而他们大谈“信心”的时候，很多之前没违约的房企开始违约。

截止到8月20日，已有27家房企首次违约，其中被大家熟知的是，5月是绿X、融X，6月是中X、7月是世X、融X、8月是中X等，几乎所有之前传过延期、亏损负面的，后来都证明传闻不虚。

这些千亿大型房企竟然能因为几个亿债务，引发一系列“放贷、融资、销售现金流”等风险扩散，最终让这些房企产生更大的现金流危机。

这也宣告依靠一个明星老板或职业经理人就能搅动风云的时代已经过去了。

曾经他们风光无二，个个都是财富传奇。

如今有被带走调查的，有被时代匿迹的，有被逼贱卖的，还活跃在台前的，也大都无力回天了。

3

其实从去年年底开始，改善房企融资环境大政方针就已经开始了。

只是到目前为止，民企的融资环境并没有好转而已。

截至到8月21日，能够在公开市场发债的还是国央企。

仅看8月，1—21日，房地产企业已发行或拟发行上市的中期票据超过13笔，

其中国企、央企及地方城投公司占13笔。

实际上，在5月份，监管层就指示碧桂园、龙湖、旭辉、新城、美的5家房企作为示范性发债试点房企，由相关公司为其发债提供信用保护工具。

后来这五家房企均表示，消息属实，正在做筹备工作。

但时间到了8月，也只有新城控股在中债信用增进公司助力下，成功发行一笔10亿元中期票据。

之所以推行困难，各资方还是对民企的偿债能力没信心。于是才有了8月16日，监管部门要求中债信用提供全额无条件不可撤销连带责任担保。

换句话说，就是将来无论发生什么情况，中债信用增进公司就必须无条件替房企偿债。

有了100%的偿债保证，相信被监管层点名的示范性发债试点房企的融资环境有望改善。

这是个好消息，也是一个坏消息。

对于同样承担行业和融资压力的中小房企来说，他们将更难了。

全额无条件不可撤销连带责任担保的条件，一定是极为苛刻的，因为弄不好就是国资流失，是要追责的。

这等于把中小房企关在了大门外。

内忧无解，而外患更没打算放过他们。

9月份偿债高峰将再次到来，叠加利息偿还、保交楼等压力，他们怎么活下去呢？

有一个趋势值得大家关注，那就是中小房企商票逾期形势严峻。

截至2022年8月20日，存在商票逾期现象的房地产项目公司数量已达到2305个，比7月增加了300个，比6月增加超600个。

这其中涉及到的商票违约房企，排名在TOP101-200的是150家，占全部逾期房企数量的86.1%。

这意味着，越来越多的不知名的地方性的中小房企已经或即将出险。

还有一个现象值得的大家关注，那就是似乎越救，房企越难？

4月份，曾有一份监管部门明确的12家救助房企的名单，包括当时还没有自爆的世茂、中梁、绿地、中南、融创、融信，以及已经自爆的恒大、奥 园、荣盛、阳光城、佳兆业、富力。

目前的结果是什么呢？

4月还没爆的绿地、融创，中南、世贸、融信、中梁，先后都实质性债务违约了， 之前已经违约的恒大、奥园、荣盛、阳光城、佳兆业、富力等还在持续违约。

目前名单上的12家已全部是官宣的出险房企。

这说明，救房企这种说法，大概率是误读、误导、误判。

其实国家层面一开始就表明了救项目，不救房企。拉经济，不拉房企。保民 生，不保房企。

一直到今天都是这样，从来没有变过。

房企如何化解自身困局，房企接下来的路在哪里？目前只能说前路未知。