万科集团董事长郁亮称：刚需仍强劲，房地产市场仍是个10万亿市场

在今年的中期业绩推介会上，万科董事会主席郁亮表示，住房的刚性需求仍然很强，依然是个十万亿量级的巨大市场，常做常有，常做常新。按照当前新开工的降幅，新建住宅还达不到自然更新所需要的水平。

据报道，中国的房地产总市值有400多万亿，即使在2021年底，以及2022年的经济持续萧条，但十万亿的市场至少还是能够达到标准。

接下来分析分析这十万亿的市场的组成成分

未来房地产市场确实也有可能值十万亿，但却不是新建房的十万亿，而是未来新建房和老式房(二手房)加起来的总和为十万亿。

数据表明，2021年全国新房销售面积17.94亿平方米、18.19万亿，二手房成交面积约3.6亿平方米、7万亿。一共21.54亿平方米、25万亿。

未来房地产市场势必会向城市发展得越来越大，因此新房与二手房的市场就会向两个方向发展。

一直以来，各地新房、二手房成交走势几乎同步，但从今年7月开始，全国一二手房市场走势分化，新房成交同比由正转负，跌幅一度扩大至40%以上，而二手房成交同比增速则逐周回升。

再来说一说现实的问题

许多上个世纪的老房子，即将进入新陈代谢的时期，这类房子也大部分住的都是老人，又有多少老人愿意大费周折的搬新家呢？更何况，现在来看，那些老房子大多都坐落于市中心地段，拆迁成本又高，开发商怎么能承担得起？

如果现在的房子入住率高，他的话一点问题没有。但他忽略了一个事实，现在的房子很多处于闲置状态。换言之，房地产市场处于一个过饱和的状态。只有刺破泡泡的空间，房地产才能进行正常的新陈代谢。