业主买到烂尾楼，如何通过法律途径解决？

近期看到新闻上报道，江西某地烂尾楼业主发出《强制停贷告知书》，告知书大致内容类似，“如不在XX年X月X日之前复工，所有业主将会‘停止偿还贷款，直至复工’”。

对于断贷，广大业主也是无奈之举，但是这种方式真的好吗？业主拒绝偿还银行贷款，真的可以促使房企或者政府重新接盘烂尾楼吗？

我想不是。

还有一个问题，那就是业主为什么不愿意主张解除合同呢？我想烂尾楼业主之所以不想解除合同，是因为房地产公司已经暴雷，他们解除合同后还是拿不回钱，如果不解除合同，或许政府出手，还可以把房子交付给业主，所以这是烂尾楼业主的一个普遍心理状态，但是银行这边的贷款，还需要业主进行偿还，如果不偿还，则会被银行追究违约责任。

那么对于一些烂尾楼业主，已经不想再还银行贷款，也不想要房子，就想解除合同，停止还贷，有什么法律途径可以解决吗？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正)第二十条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十一条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

由该司法解释可知，如果开发商逾期交房，业主想要解除合同，可以直接将开发商列为被告，将银行列为第三人，起诉解除和开发商的商品房买卖合同以及解除与银行的个人担保贷款合同，从而实现不用还贷的目的，当然，支付给开发商的钱能否要回来，则需要看开发商是否有钱了。

案例：苏州市吴江区人民法院苏0509民初3252号，原告张恒与被告吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）、第三人上海银行股份有限公司苏州分行（以下简称上海银行苏州分行）商品房销售合同纠纷一案。

原告张恒向本院提出的诉讼请求：

1.张恒与财智公司签订的《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商吴江合同201907110082）于2021年3月4日解除；

2.张恒与上海银行苏州分行签订的《个人商业用房借款担保合同》（编号：52022019020119002274）解除；

3.财智公司返还张恒已支付的首付款346573元，并赔偿利息损失（以346573元为基数，自2021年3月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际给付之日止，暂计为518.90元）；

4.财智公司返还张恒已向上海银行苏州分行偿还的贷款本息71229.05元（暂计算至2021年2月20日，实际金额以返还当日上海银行苏州分行出具的个人贷款对账单为准）；

5.财智公司向上海银行苏州分行偿还《个人商业用房借款担保合同》解除后剩余的贷款本息以及因提前还款产生的违约金（暂计为307002.01元，实际贷款本息金额以返还当日上海银行苏州分行出具的个人贷款对账单为准；提前还款违约金以上海银行苏州分行实际收取的为准）；

6.财智公司向张恒支付违约金6万元；

7.财智公司赔偿会员费损失5万元；

8.诉讼费用由财智公司承担。

事实和理由：

2019年6月1日，张恒在财智公司认购坐落于吴江××号金鹰商业中心的房屋，根据要求，张恒将5万元购房款通过“会员费”的名义转付至了案外人苏州房联网络科技有限公司名下。同日，双方签订《金鹰商业中心商品房认购书》，约定张恒继续向财智公司支付购房定金2万元。2019年7月11日，双方签订了《苏州市商品房买卖合同》，其中十七条约定财智公司应于2020年12月31日前交付案涉房屋；逾期超过30日的，张恒有权解除合同；造成张恒其他损失的，财智公司另行承担赔偿责任。《商品房买卖合同》签订当日，张恒依约向财智公司支付了剩余首付款326573元。2019年8月19日，张恒、财智公司与上海银行苏州分行签订了《个人商业用房借款担保合同》，约定由张恒向第三人贷款345000元支付剩余房款。2019年8月27日，第三人向财智公司发放贷款345000元。截至2021年2月20日，张恒依约偿还了第三人贷款本息合计71229.05元。遗憾的是，财智公司始终未按约交付案涉房屋。鉴于财智公司存在严重违约行为，张恒于2021年3月3日向财智公司发出《解除通知书》，要求即日起解除《商品房买卖合同》并要求财智公司承担返还张恒己付房款和己偿还本息、偿还未还本息、支付违约金等法律责任，财智公司于3月4日收到了函件，但对张恒的要求仍置之不理。

本院认为：

张恒与财智公司签订的《苏州市商品房买卖合同》以及张恒与上海银行苏州分行签订的《个人商业用房借款担保合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。

关于张恒与财智公司之间的购房合同是否解除以及违约责任的问题。张恒向财智公司支付了首付款346573元，并以贷款方式支付剩余购房款345000元，已履行其购房款支付义务，财智公司应当在合同约定的期限即2020年12月31日前交付房屋。考虑到2020年1月底发生新冠疫情，房地产建设在疫情防控期间无法正常开展，财智公司恢复工程建设需要一定的时间，本院酌情确定一个月为合理的顺延交房时间，故财智公司应于2021年1月31日前向张恒交付房屋。因财智公司并未在2021年1月31日前交付房屋，逾期交房也已超过30日，张恒于2021年3月3日向财智公司发出解除房屋买卖合同的通知，该通知于2021年3月4日达到财智公司，故双方的购房合同于2021年3月4日解除。合同解除后，财智公司应当承担返还购房款、赔偿损失等违约责任。对于张恒已支付的首付款346573元，财智公司应当予以返还并赔偿利息损失。对于张恒已向上海银行苏州分行归还的贷款本金、利息，张恒有权要求财智公司予以返还、赔偿。对于张恒因购买案涉房屋支付的会员费5万元，在案涉购房合同解除后，属于张恒遭受的损失，财智公司应当予以赔偿。

关于张恒与上海银行苏州分行之间的《个人商业用房借款担保合同》是否应当解除的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，张恒向上海银行苏州分行贷款系用于向财智公司支付购房款，因购房合同已解除，其原本的合同目的已不能实现，故张恒根据上述司法解除的规定，有权解除其与上海银行苏州分行之间的《个人商业用房借款担保合同》。案涉诉状副本于2021年4月12日送达上海银行苏州分行，故张恒与上海银行苏州分行之间的贷款合同于2021年4月12日解除。

关于财智公司是否应当直接向上海银行苏州分行偿还张恒尚未偿还的贷款本息问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第一款规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。本案中，上海银行苏州分行并未作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，根据上述规定，上海银行苏州分行有权通过其他方式主张权利。上述司法解释第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。该条赋予了担保权人在商品房买卖合同以及商品房担保贷款合同均被解除后，有权要求出卖人直接返还购房贷款的权利，是否行使该权利的选择权在担保权人，而不在买受人，本案中上海银行苏州分行并未提出诉讼请求，张恒要求财智公司直接向上海银行苏州分行偿还其尚未偿还的贷款，本院不予支持。

关于财智公司是否应当支付违约金60000元的问题。本院认为，购房合同约定，合同解除后财智公司按购房房屋总价款的0.2%支付违约金，案涉房屋总价款为691573元，故违约金为1383元。因张恒已经主张了会员费损失、首付款利息以及购房贷款利息等损失，损失金额高于违约金，在张恒已主张其损失的情况下，其又主张违约金，两者存在重合，对于违约金的诉讼请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、第二十条之规定，判决如下：

一、原告张恒与被告吴江财智置业发展有限公司签订的《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商吴江合同201907110082）于2021年3月4日解除。

二、原告张恒与第三人上海银行股份有限公司苏州分行签订的《个人商业用房借款担保合同》于2021年4月12日解除。

三、被告吴江财智置业发展有限公司返还原告张恒购房款346573元，并支付利息（以346573元为基数，自2021年3月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付至之日止），于本判决生效后十日内履行。

四、被告吴江财智置业发展有限公司返还原告张恒已向第三人上海银行股份有限公司苏州分行归还的贷款本息（截至2021年4月20日为79144.03元，以张恒最终向上海银行股份有限公司苏州分行偿还的贷款本息为准），于本判决生效后十日内履行。

五、被告吴江财智置业发展有限公司赔偿原告张恒会员费损失50000元，于本判决生效后十日内履行。

六、驳回原告张恒的其他诉讼请求。

在本案中，虽然张某已经解除了与银行之间的《个人商业用房借款担保合同》，但是不排除银行也有可能按照个人借款担保合同中的一些条款起诉张某一次性偿还银行的贷款。

为此，有些法院认为购房者与银行签订的个人借款担保合同系格式条款，且之前的贷款合同已经解除，为公平起见，购房者不应再偿还银行的贷款。

法律规定:

《中华人民共和国民法典》第四百九十六条

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

第四百九十七条

有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

第四百九十八条 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。