因为我是天津居民，多年在党政机关公务员城建岗位工作，比较了解天津市的楼市，根据我的体会，天津市的房价没有大涨和大跌的基础条件，未来天津市的楼市总体稳定，有涨有落！

一是未来几十年，天津的人口估计是缓慢增长的趋势，因为京津翼联合发展，北京疏散非首都功能，天津的经济转型升级发展，未来会有一定新人口移入天津，支撑天津的楼市。

二是天津的楼市总体来说分地区，李嘉诚先生说的好，地段，地段，还是地段！预计天津市内六区中环线内房屋属于缓慢增长趋势，天津外环线两侧的大量楼房属于震荡下行趋势。滨海新区房屋大量过剩，2015年的大爆炸后遗症还会持续十年左右，滨海新区房屋价格没有上升的基础。

三是和平区，南开区的学区房可能频繁买卖，房价上涨趋势强烈，北漂子女来天津落户购房上学已经形成趋势。

还有点发言权，很负责任的帮题主分析一下：

1、别说天津了全国的地产都不会有之前那种暴涨的趋势了。因为从房地产周期角度分析，长期的牛市已经结束，随之而来的是弱周期。另外从当前宏观调控上看，房住不炒仍旧是主旋律，在这样一种大的政策背景下，房地产很难再有暴涨的机会了。

2、我们再来看看天津地产，从2018年开始到现在包括天津市区，环城4区、滨海新区和远郊5区，房价都有明显的下降，这个不是中介鼓吹出来的，我也不上数据了，题主可以自行百度一下。

3、那么决定一个城市房价核心因素是什么：一个是这个城市的基本面，一个是这个城市的未来发展的空间。我们逐个分析一下，天津的基本面现在很差，我是地道的天津人这点毫不回避，虽然天津仍然是准一线城市，但是最近几年gdp增速在全国排名倒数，还处于产业结构调整的痛苦阶段。在未来的发展空间上，不能说没有空间，但是北方城市从发展空间上普遍被南方城市群碾压，这些都是事实。因此天津房价未来价格上涨的支撑力明显不足。

4、现在人才引进会是一个支撑因素，但是绝对不会引发价格的暴力拉升，只能是一个调剂因素。题主的房子既然已经亏了40万，建议可以在拿半年看看，基本上也已经触底了。如果从长期投资角度，我建议你不如卖掉，买份理财都比这强。

说的很直白，一家之言，欢迎指正。关注@陈先生的复利人生，透现象、看本质，望见新世界！

2022年6月30日卖的房子当时130万卖的，现在是2022年10月22日，同样的户型和面积，最低140万了，坐标小海地兰江新苑，这叫没涨价还是涨价了？这涨幅还不算大？

首先说答案，我非常不看好天津，过去天津享受了央企投资的红利，未来城市是依靠创新驱动的，南方城市会逐渐崛起，北方城市随着人口流失，会逐渐衰落。

2018年开始，天津开始零门槛抢人，从此也开启了各城市之间的抢人大战。那么天津为何这么焦虑呢？其实这是上一轮经济周期之后的一个缩影，中国经济正在由投资驱动，转变为科技驱动，政府在这个过程中起到的作用越来越弱。

天津的“海河英才”计划诞生了中国最宽松的落户计划，即使在天津没有工作，没有房子，没有社保，只要是全日制本科生，就可以申请落户。

这种“零门槛”的落户政策，瞬间挤爆了天津落户办理APP，虽然天津市政府一再强调，这是一项长期政策，但是人们依然不信，这么强大的天津怎么会有这么好的红利呢？

生在天津的人都知道，这些年天津并不容易，人口负增长，税收负增长，被寄予厚望的滨海新区衰落得一塌糊涂。而那些挤破脑袋的移民，不过是为了高考政策而来。要知道在天津，平均有5个学生就有一个能考上一本，985全国录取率第一，甚至超过北京，这种好事你能够想象？

2017年GDP超万亿前十二名城市（不含北上）常住人口增量

可是你如果细看下天津近几年的发展现状，是唯一一个GDP超万亿城市当中，唯一一个负增长的。2017年天津常住人口1500万，减少了5.2万人，同比其他城市，比如广州、长沙、重庆，少则增长20万，多则50万。同期税收也是大幅度下降，也是GDP前12的城市当中，唯一一个负增长的。

2018年，天津滨海新区GDP注水风波在网上掀起了轩然大波，这导致不单单人逃，钱也逃跑了，根据人民银行的数据，2016、2017年两年的时间，跑掉上千亿的资金。

过去天津一直依靠固定资产投资拉动经济，拿2017年来说，固定资产投资金额高达1万多亿元，占整个GDP总额的61%，绝对值全国第二，仅次于人口3000多万的重庆。虽然我党依然拼命扶持滨海新区，央企加大投资，财政融资拨款，依然挡不住滨海新区的颓势。

经济活力跟不上的时候，投资再多都是空耗，响螺湾CBD看外表颇有中国曼哈顿的气势，内部人气却是沙哈拉沙漠。虽然在新一轮投资当中，天津依然是战略重地，但是无法像过去一样活得国家长达十几年的资源倾斜，国家不再扶植一个“阿斗”了。

天津只能怪自己离上帝太远，离北京太近，30分钟的高铁，不到10分钟一趟，犹如巨大的抽水机，把天津血液一点点抽干。而且过去依赖央企输血，躺着赚钱的模式已经不复存在了，如果自己无法焕发活力，只能等死。

现在的天津除了高考福利之外，似乎没有半点“性感”之处，然而这些高考移民的家庭，真的会长期住在留在天津吗？反正每个人都有一个巨大的问号，即使那些落户天津的人才，真的给天津贡献税收吗？也是令人质疑的。

2018年，天津房地产的去化周期达到23个月，全国排名第一，所以天津市政府喊出“满足居民合理住房需求”，这句话不是假的，每个人不止1套，可能2套。

在过去的十几年间，我们肉眼可见北方城市衰落，南方城市的兴起，北方除了北京、郑州等几个少数城市还能勉强留在GDP前二十名单里，像沈阳、天津这样的“天之骄子”逐渐失去了过往的优势。滨海新区被称为中国的曼哈顿，现在看更像是一个巨大的嘲讽。

而南方地区比如贵阳，既不靠海，也不沿江，土地贫瘠，曾经三线建设也拯救不了，如今却像灰姑娘一般，化腐朽为神奇，过去连续4年GDP增速第一。

再看北方，不说共和国长子了，过去的晋商聚集地，富甲一方的太原，还不及江苏的昆山这样的地级市。而深圳更是在多次转型过程中，成为中国科技创新的龙头。

在过去的十几年间，南北正在肉眼可见的速度迅速拉开差距。虽然南方没有好的教育资源，但是它们能够吸引优秀的毕业生，这样的城市才会欣欣向荣，这也是深圳的房间神话一直不破，而天津即使无门槛户口政策，依然只是一剂春药，注定不可持续。

天津本身的房价从17年下半年开始不再上扬，18年海河人才计划发布的5-6月起来的两个月。一直到现在官面数据的都是下行的，但是不能所有城区一概而论，城六区的好地段，好学区，的好房子（老破小中的顶层非好房子。朝向差的非好房子）几个其实这两年基本没有什么变化，甚至在一些相对价格低的房子成交后有少许的上涨，但是就像您说的东丽尤其东丽湖，还有团泊东，去年由于新房开发商领头的降价，确实下调的幅度比较大，像团泊东的富力新城，最高的时候上万，去年最低的时候5000多，这只是比较极端的例子，整个环城四区，和远五区（天津已经没有县了）其他版块也是不同程度的下调，幅度相对正常。

这是现状，未来，这次疫情本身天津并不严重，而且控制的很给力。5-6两个月的二手房，一手房成交量是这两年的新高度，价格整体区域变化不大，但是还是以有议价空间的房子和新盘成交为主，7月受北京二次疫情影响少了很多北京客源的天津市场无论是看房量还是成交量都有一定的影响，这是短期，长期看这次疫情的影响在中国会慢慢变弱，经济也会慢慢恢复，即便没有疫情，天津也是在去掉滨海的GDP水分后的转型中慢慢爬坡，会越来越好的，再加上如果能和北京做到差异化发展，结合好这次北京的非首都功能的外迁，天津的机会还是很多的，大涨大概率不会，等稳定一段时间，缓慢增长还是很有可能的。中介从业11年，个人感悟