小区物业何去何从？

前不久国务院出台指导意见：“新建住宅小区要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”。在无数网友关于社区安全的大讨论中，也有少数声音质疑：“这对物业公司有什么样的影响？还要不要物业管理呢？”

首先我们要看未来的住宅群是怎样的形态？根据住宅群形态确定物业服务形式。不管是新建住宅小区还是打开住宅小区，未来住宅建筑群将或许主要是组团式和独栋式两种形态。

一种是组团式，将四五栋房子组成一个组团，仍会封闭管理，沿用原来的住宅小区管理方式。还是需要物业公司的。组团式住宅出入口少了，中央景观没有了，巡逻岗不需要了，采用全域监控摄像头就可以监控整个小区，保洁人员少了，不过楼栋也少了，业主数量也少了，物业费的标准可能会相应提高，因为管理面积小了，单位管理成本就高了。

另一种是插蜡烛式，就是原有小区的道路和绿地都变成公共道路和公共绿地，住宅楼像蜡烛一样插在公共绿地中间，行人都可以随意走到楼栋单元门口。如果要管理，就要看住宅楼的大堂有没有管家式服务的条件，有条件的，或者住户愿意接受管家式物业服务收费的，还是可以进行物业管理的。

除此之外，插蜡烛式的原小区设施设备维修责任主体也会发生变化，以前公用设施是由物业公司管理维护的，未来很多设施管理和养护也要移交到市政部门。比如，公共绿地的环境卫生和垃圾房要移交给环卫部门，配电房和电缆要移交给供电部门，路灯要移交给路灯管理处等等，这些以前需要物业费支出的维护费用都需要市政部门承担了。对于住户的维修可能就要业主自行委托专业化公司或者优秀的物业公司专项业务部门上门维修了。

如果插蜡烛式的小区有地下车库，就要看地下车库是作为公共车库使用还是仍由原小区住户使用，因为小区打开后，地面上已经是公共道路和绿地，但地下车库是属于原小区业主共有的，在政府与业主需要协商地下车库部分的产权、使用权和收益权，毕竟地下车库首先还是要为住户服务的，但出入口在公共绿地上，管理势必要涉及到物业公司、费用收支和收入分配。

当然，不论是组团式还是独栋式，物业公司的服务合同都需要重新签订，收费标准需要重新商定。

而在东莞，大多的老式小区基本上没有大堂，不太会实行楼宇服务，结果只能敞开式了，既没有保安也没有保洁，当然也就基本上没有物业费了，可能需要业主自发维护清洁卫生，自发联动防范偷盗抢劫。对于这些不能封闭管理的住宅，视频监控系统就需要发挥更大作用，甚至增加摄像头，而且监控系统的管理责任可能就会移交给公安部门。

老小区拆分物业人员锐减甚至完全不需要物业，大院物业改为楼宇物业减少物业服务人员，很显然，物业公司的防线要收缩、人力要减少，新住宅小区增多会增加物业服务人员，两相对冲，物业公司的发展速度将会减缓。如果打开住宅小区和单位大院真的会逐步推进的话，组团式住宅、有承受能力的业主将成为品牌物业公司争夺的客户资源，很多小型物业公司将难以为继。

当然，未来大城市核心地段的政府机构和住宅小区是首当其冲的，大城市郊区和中小城镇很多住宅小区不一定需要打开，因为对交通的影响可能是有限的。物业公司不会消亡，但会大批死亡，不过时间会很漫长。只有专业化的、优秀的品牌物业公司才会继续发展并规模化。

房子是谁的？是业主的。

小区是谁的？是全体业主的。

物业公司算老几？

物业公司究竟是干什么吃的？

小区里的一草一木、一砖一瓦都是广大业主们花钱买下来的。

有个别人说：小区前期物业是业主买房子的时候就签的合同，其实这就是典型的捆绑销售，因为商品房买卖是开发商集体垄断，在国内，谁能随随便便就可以自己盖房子呢？政策法律都是不允许的，普通人只能是通过买开发商的房子解决居住问题，所以业主是在很无耐的情况下签了合同，并不是在公平公正的前提下签的合同，这种强行的格式合同本身就不公平，不公平的事就应该有人管，就应该改正。

那么前期合同执行到什么时候呢？大家可以看看一些老旧小区，从交房开始，物业公司强行榨取业主们的广告收入停车费物业费等等所有的费用，一直到小区被折腾的破烂不堪，一般都持续十多年的时间，然后脚底抹油溜之大吉，为什么很多小区非常破旧，就是因为所有的费用都被物业公司拿走了，没钱维修；这就等于破旧不堪的小区給城市抹黑，給广大业主造成严重损失，給社会造成混乱，給地方政府添乱。

本来属于业主的收入，一旦进了物业公司老板的腰包，好像成了他个人的资产，业主再也见不到自己的钱了。

但是，如果把物业费交给社区管理，那么这些资金就是名符其实的公款，谁敢贪污就是严重犯罪。这一点绝对不象物业公司欺行霸市地堂而皇之地把钱拿走了。

而社区完全可以利用这些资金聘用更多的物业工作人员，花同样多的钱，应该比物业公司聘用的人还要多，可以解决更多的就业岗位。

大量的广告收入停车费等等究竟哪去了？地方政府相关部门应该负起监督责任，給广大业主们一个交待，物业行业该整顿了。

原本的中国，社区是由居委会负责一切。这就是政府与民众连接的纽带。

但是到了以留美留欧的留学生，回国以后成为人才了，就高大上的选择了欧美富人区的管理方式，成立了仿欧美的物业，公司管理社区。

理由很简单，一是专业服务于民众，又显示了中国人的富有富裕，因为只有在欧美的富人区，才有这种专职专业的物业服务。与此同时又扩大了无业人员的就业机会，增加了社会就业岗位。符政府购买的岗位，减贫脱困的政策。是部分无业游民，有了正常的工作，有了收入，完成了脱困减贫的实现。

在中国，无业游民是打死，也不打工的人。

因此从事物业工作以后，由于物业公司是管理物业的。粘着了这个管字，就成了管理人员了。

成了管理人员以后，就是管这个可以进行，管那个可以不进行。

从而小区的物业公司，就成了只管收费收钱，管小区可以进出与否：水没了，居民去找供水公司；电没了，居民去找供电公司；路面坏了，居民去找维修部门；垃圾多了，居民去找垃圾收运站；有人家被盗了去报警公安局；有人摔倒了就打120；房子漏水了居民去找建筑公司服务队。有轿车的人家争车位，物业公司开始收车位费，谁掏钱多谁有车位；居民家里来访友了，物业把门的说了算，准进不准进。

物业管理公司，就是管居住在这个区域里的人，可以这样，不可以那样的专业公司。除了管居民的人以外，什么都不管的。所以有人硬闯小区大门，不论是进还是出，是要被挨揍的。

大城市里面的居民社区，社区外围的建筑物，底层都是商铺。商铺属于小区居民所有权，出租给做商业的人，所收的租金费由物业公司收取，是为物业公司人员发奖金用的。

所以物业公司都要，争当各个物业小区的管理人员，就可以多收一份物业费用和商铺出租金了。中等城市这两项收入的费用，一年能接近1,000万。20个物业公司的人，一年就可以分配这近1,000万的金钱了，躺在屋里就发财大大的了。对，脱贫减困做出了巨大的贡献。

所以，在中国也就同，欧洲和美国富人区里的居民一样，年均收入50万了。

特别是居委会的政府，同居民没有什么关系了。减轻了很多政府人员的工作量。达到了双赢甚至多赢的程度。

必须强调的就是，留洋生返回国家以后成为人才，引入欧美的先进方法，改造了中国的落后不发达的方法，不是养懒汉，而是把无业游民弄成百万富翁了。

现在大多数人认为物业有必要存在，因为换成别的行业介入管理不好也是换汤不换药。但就这些年来，物业乱收费；收钱不办事；收益不透明；欺负业主等，很多物业的负面新闻频见网络。因此很多业主视为物业是当今的一大毒瘤，因此要求取消物业的呼声越来越高。所以现实一点大多数认为物业在短时间内物业有必要存在，但要完全彻底的整顿！

小区物业的根本出路在社区领导下的业主自治，物业公司管理下，小区物业（基础设施）随着时间推移日渐破败的现实，加之以物业费为表象的业主与物业公司矛盾的不断激化，已给小区社会稳定埋雷。因此，打破物管陈规，让小区业主当家管理小区，并监督有偿服务，才能维护小区民生权益，使物业费质价相符，物业费矛盾自然会化解，对个别业主的违法违规行为，也更能理直气壮的管理，小区的明天将更好！[祈祷][祈祷][祈祷]