目前有一套房子，想用这套房子抵押贷款付首付，然后再分期买房，靠谱吗？

不靠谱，除了刚需，对于炒房客来讲，以房养房，大部分炒房客都是这样操作的，犹如滚雪球，遇到好时期，那么炒房客赚的盆满钵满，如果遇到突发情况，那么很容易造成资金链断裂，有可能血本无归，欲哭无泪。

从小的方面讲，炒房害人害己，伤害了刚需，炒高了房价。

第一：没有国家调控时，炒房客可以说非常开心，买到就是赚到，在一二线城市，一套房赚几百万很正常，三四线城市一套房赚几十万很正常，五六线城市一套房赚十几万左右也很正常，所以说容易让人加杠杠炒房，但风险也很大。

第二：国家严厉调控时，如果堵住这方面漏洞，那么炒房有可能钱房两空。

从大的方面讲，国家多次明确房住不炒是主基调，必将长期坚持。炒房引起了一系列社会问题，比如年轻人不敢结婚，结了婚不敢生娃，生了娃不敢再生二胎等等。再比如离婚率节节攀升，人口老龄化等都与之有关。

对于一些炒房、以贷养贷的人来说，今年无疑是最难的一年。

2020年爆发疫情以来，部分企业经营困难，大家收入锐减，高杠杆贷款的朋友们，面临着极大的压力和困境。很多企业为了度过这次危难，裁员减薪，减少用工，取消奖金，停薪留职，等等一些措施来压低成本。这些就是风险所在，所以提醒题主一定要未雨绸缪，不要炒房。

2020年12月3日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在住房城乡建设部召开座谈会。他指出，要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际出发不断完善政策工具箱，推动房地产市场平稳健康发展。

注意牢牢二字，注意时刻绷紧，注意完善政策工具描述。可以说含义丰富，必须深刻体会。

从会后发布的通稿看，这次座谈会不仅仅是一次年度会议，更是为“十四五”房地产政策和走向定调的重要会议。

举个例子：针对这两年出现的“万人摇”现象，“万人摇”是出现本轮升级调控的主要原因。整体看，杭州、深圳、南京、成都等8个城市在2020年出现“万人摇”现象，由于人为限价，部分新房出现了明显的套利空间，放大了购房群体，大量的假离婚、假落户、假人才因此出现。

第一：成都于11月24日出台新政，提出了购房资格预审、购房登记，要求未取得购房资格预审码的不能登记报名摇号，有利于规范交易秩序，杜绝炒作。

第二：西安于12月1日调整了公积金贷款首付比例，按照已拥有住房面积，对不同贷款类型的首付比例作出不同的细化规定，打击了投资投机需求。

第三：深圳住房和建设局局长、党组书记张学凡11月30日表示正在严查“代持炒房”等情况。

总而言之，房住不炒和因城施策的总体精神和政策没有变也不会变。坚持不搞“一刀切”，鼓励和指导城市政府因地制宜，完善住房保障方式，落实好城市主体责任。因此，题主的以房养房策略不可取，我认为不能干，我不支持。

一方面，现在房产抵押贷，关注资金流向，严禁客户贷款资金流入房地产和股市，以经发现放款资金会被银行追回。

另一方面，二套房的首付比例上升，撇开政策的影响，现在银行很多都是经营性贷款，如果你是做生意，有营业执照的还好，走经营贷能贷出来较多的钱，如果你是上班的，需要走消费贷，消费贷的额度受政策影响很大，额度较低，如果你是一线城市买房，走消费贷不一定能够首付。

再者，一旦能做，就要承担两笔贷款得月供，如果收入持续，稳定，且能盖住月供和不影响正常的生活，也可以。

可行且靠谱，重点还是落在偿还能力和房价升值！时机最重要，但不是现在。

这比首付贷、掏空六个钱包等还要更加稳妥，毕竟在没有能力偿还之时，还可以通过把房产出售来还款。

在房价上涨通道中，还是比较好的一个融资方式和投资运作。如以2015年前的房产投资为例，以二线城市当初150万一套房产，首付60%就是90万首付，可以通过第一套房产抵押拿到贷款，最好是3年以上的贷款。这样经过了三年的上涨之后，如房价涨到了250万。而三年的贷款利息是16万，而按揭贷款的利息为10万。总的利息支出26万。而在三年之内房价上涨了100万，扣除26万利息及房产税等10万（差额）后，还有75万元的利润。有能力就继续持有，没有能力或压力太大，那就把房产消费掉，这样等于在短短的三年里赚到了75万元。投资90万的年收益率达到了25%的高回报。

在如今的房价无法预测的过程中，不去说如投资了房价下跌的城市。而是选择了一个可以跑赢通货膨胀的相对比较好的房产。也就是年房价增长率达到了3%。那么这样的投资回报如何呢？

同样也是300万购买一套二线城市房产，按揭贷款180万的5年利息达54万元。余下的120万按揭的5年利息约30万，再加上房地产税等20约20万，这就等于5年后要从300万的房产卖到400万以上才会保本。可是，如今的房地产按照跑赢通货膨胀来分析（3%），那么5年后的房产价格在350万上下。这样等于购买了一套房产，在五年后不仅没有利息，还亏损的50万，这种投资就是一种得不偿失的举债投资方式。

但如果采用全额资金，那么直接投资300万，每年还可以得到10万的增值，跟银行存款差不多，还是一种可以值得投资的项目。并且，随着房产交付之后，还有一块资金收益（租金减装修折旧）。

在房价出现暴涨之前的房产全额融资（包括用地一套贷款）的方式还是比较可行的，但在如今房地产市场慢慢趋于稳定，并且房价还有可能会出现下滑的时候，要选择投资回报率高的房产太难了，或许跑赢通货膨胀就不错了。但这样的全额贷款融资方式显然已经不适合。如是全额自有资金的还是可以投资的，重点就是在于选择合作的城市和区域。

感谢邀请

这个方案是可行的，市场上也有人这么操作，但是存在一定的风险。

按照监管的要求，信贷、消费类抵押贷款、经营类抵押贷款资金是不能流入房地产领域的，这个在申请贷款的时候银行的客户经理也会告知。

但是在实际操作中，要严格控制也是难度重重。

一方面，对于需要贷款的个人或者企业，符合贷款条件进行贷款，对银行来说也是比较欢迎的。

对个人来说，这么操作其实是有一定风险的。

①抵押类贷款，有营业执照的，符合贷款条件的个人，在做抵押的时候贷款是比较容易的。

②没有营业执照的个人，就需要做消费类贷款，消费类贷款不是所有的银行都能做，只有个别银行可以做。

③房产抵押的贷款年限，不同的地区不同的银行，贷款政策不一样，有的能贷三年，有的能贷10年，这无形中会增加个人的还款压力，另一方面个人名下负债高，对于个人的还款能力要求会更高，后期申请房贷的时候也会有更高的要求，比如收入证明和银行流水。

④即使先申请房产抵押贷款并且成功放贷，那么这笔贷款也会体现在个人的征信报告上，那么在申请房贷的时候，如果中间间隔时间过短，如何躲避监管的追查，这就需要提前考虑清楚，否则很容易会拒贷，得不偿失。

针对题主的这个问题，也有一些其他的解决方案:

①先找亲戚朋友拆借，等房贷审批通过放贷之后，再做房产的抵押，这个会更安全一些。

②在民间机构短期借贷，这种贷款不上征信，等房贷办理完之后，在做房贷抵押也是可以的。

③无论是买新房还是二手房，如果要先做房本抵押，那就要了解清楚申请房贷的这个银行，每个银行在申请房贷的时候，要求是不一样的，提前了解清楚之后再做下一步操作。

靠谱不靠谱，要视买房者具体情况而定。

如果购房者有较强的还贷能力，用于首付的贷款在短期内能够还清，这种情况还是比较靠谱的。但是，如果购房者收入水平一般，买房完全依赖借款，还贷压力巨大，甚至有断供的可能，这种情况就是非常不靠谱的。这种压力主要是因为：一，首付抵押贷不是房贷，不是分期贷，通常是一年期限，到期必须一次性还本付息。而且到期还款后，能不能续贷，也还是一个未知数。二，首付抵押贷的利率水平远高于房贷利率，每年的付息额也是非常大的。正常情况下，银行是不发放首付一类的抵押贷款的。所以，购房者只能在一些不规范的金融机构借到这种贷款，而这类不规范的金融机构贷款利率又是非常高的。比如，现在银行一年期商业贷款基准利率为6%，正常上浮30%，即年利率7.8%，100万贷款，一年利息7.8万元。而不规范的金融机构贷款利率都会在10%左右。如果购房者不慎落入社会上的高利贷或网络非法融资陷阱，等待你的可能会是更惨的结局——家破人亡。

这个方案，在前几年可以，现在不行了。

这几年国家一直在调控房地产，就是打击炒房客，尽量保证刚需客户能买上。

在说一个，更实际的问题。及时您的房子，抵押出一部分钱来，这也是算负债的。现在贷款审核比较严格，您这种情况，大部分银行，都是拒贷的。

别在想着去买房投资了！真的，房产确实会升值，但是不会在有之前的一波机会了，等个2.3十年才会涨到现在得价格，你认为真的好吗？而且你有抵押贷得话房贷是不会批的！房价不会涨上天的，房市和股市一样，不会只涨不跌的，这是个击鼓传花得游戏！

这时候才有这种想法的人绝对是靠谱的人。

国家早就说了不能首付贷。

其一:你现在把一套房抵押做新房的首付，那么接下来你再按揭时，银行就会要求你把上次的抵押贷款给还清，你以为银行傻，不知道吗？

另一方法就是抵押后把钱提现，三个月以后才付首付买新房，做新房按揭时得把抵押的负债算上，你够还每月的贷款银行才会批贷哦。

最后一种方法是想要不上征信，可以短时间利用过桥资金付首付款，然后再把一套房子抵押。

一定要多买，不然没机会了，快下手，要快