中国的楼市在未来上涨空间的大小，不在于现在的价格和空置房的多少，是有我国未来城市如何发展所决定的。

首先是城镇化建设。目前我国的城镇化率接近60%，我们的目标是从现在起到2030年，利用10年左右的时间，域镇化率达到70%以上，相当于现在的城市发达国家。到时将有70%左右的人口生活在城市，只有30%左右的人口在农村生活。如果城镇化率由现在的60%达到70%，也就意味着未来十年还有2亿左右的农村人口向城市转移。他们首先要解决的就是住房问题，只要有需求，房价就会只涨不跌，只是涨幅大小的问题。

其次是一线城市只有4个，这是大多数人趋之若鹜的地方，无论是任何时候，人们都向往一线城市，想成为这些城市的永久居民，只要国家不限制，人口就会一直流入，房子永远是紧俏商品，价格永远是只涨不跌。

三是我国的城市发展规划和目标。我国的城市发展除4个特大型城市外，今后的发展方向是加快城市群和都市圈建设。目前已有长三角、珠三角、京津冀和成渝四个城市群，这是将来人口最密集的地方，也就是说从现在起，人口会源源不断的向城市群和都市圈集中，房价最终还是由这些不断流入的人口数量来决定的。上涨空间一定是有的，至于多大，就看我国城市发展的速度了。

房子永久性升值

中国楼市未来还有多大的上涨空间？

简单聊几点：

地区差异：一线和二线城市的楼市仍热是依靠城市发展坐稳楼市价格稳步增长的时刻，也就是说一线和二线城市一些高速发展的地区房价是不会轻易下跌的，最多是横盘稳步攀升阶段，那么三四五线城市的楼市可以肯定基本上没有投资价值，如果是刚需的百姓，可以选择三四五线城市里相对较好的位置居住。

投资价值：一二线城市的楼市还是值得投资的，房地产虽然在一定的周期里不作为刺激经济的主要支撑点，那么当这个周期里房价处于稳步阶段时，一线和二线城市的房地产还是值得炒房投资者关注的，尤其是那些房产上有红利的房子，例如，学区房，地铁房等等，这些在一线和二线城市中是非常值得投资的。那么三四五线的房产值不值得投资呢，这里作者建议如果三四五线城市里房屋地理位置相对较好，以三线城市为例，选择好的地理位置的房子，并且房子上存在红利较多的房产还是可以考虑投资的，当然这也是一些不在大城市工作者的首选。至于三四五线城市其他地段的房子就另当别论了，投资还是需要仔细考虑和斟酌的。

综上所述，未来唯一能改变我国楼市走势的只有人口，也就是说，如果我国的人口走下降模式并且持续下降的话，那房子的价值就会逐步减少，反之人口越来越多，房子的价值也会增加很多，所以作者认为决定未来我国楼市的原因应该是人口，而政策则是导向！

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未来是多少年？五年内恐怕是没什么上涨空间了，但是五年后十年后的事情难以预料。不过有一点可以肯定，至少90%的三四五线城市已经没有房产投资价值了。

过去几年所有城市的集体大涨，可以理解为基建狂潮与刚需集中放量的利好重叠，给了很多人投机的机会，也给了地产商们顺藤摸瓜的机会，更给了金融市场靠大资本杠杆捞金的机会。但既然这是机会，那就不会经常有。像2017至今这种连续几年的行情，在商品房时代以来还是头一次。 尤其三四线城市的上涨周期比热点城市还要长，有些经济薄弱、人口负增长的城市如今还在涨，但是只剩开发商喊价，二手房市场已经有价无市。经历这样一波两三年时间的大幅上涨之后，没有三年以上的调整期是缓不过劲来的。

但是五年之后，我们或许可以对一二线城市的楼市有一些小的期待，因为五年是一个小周期，一二线城市在这五年时间还有经济层面的蓄势和至少数十万的人口增量，这对于新建楼盘建设速度放缓的楼市本身是有一些推动作用的。

不过三四五线就不同了，这些城市人口可能会加速流失，经济与一二线差距越来越大，反而这些城市可用于房产建设的地皮远远多于一二线。如此地广人稀的局面下想要继续跟随一二线上涨是不太可能的。未来齐步走的行情也将一去不复返。

无论一线，二线，乃至三，四线城市，如何发展，首先要有钱买得起房子，房子价位才有上涨之空间，故然，刚需买房者还大量存在，但存在的刚需者多少有钱购得起房。中国之大，有钱人之多，随时都有发财之人。仅靠这些人远不具备推动房价上涨之能力。眼下抄房者也轻易不会盲目购房，中国之楼市还能上升吗？

在国家“房住不炒”以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策前提下，房价不会像过去十几年那样暴涨了，能跑赢CPI或GDP的涨幅就不错了！房价会慢慢回归其合理的价格，人们的收入会持续不断的增长，这是一个房价和收入不断接轨的漫长的过程。总之，房价不会暴涨也不会暴跌，长期稳定，缓慢合理回归！

中国楼市上涨空间取决于2点。

一二线楼市涨升是一定的，有钱的人的子女向大城市流入，放开2孩刚需越来越多。

首先楼市上涨取决于城市管理者是真调控还是嘴上喊喊口号。长沙市政府对2套房4年允许转让，交满2年社保才能取得购房资格的真调控举措让长沙市楼市稳定市民幸福感强；合肥市嘴上喊喊口号，调控举措做做样子，滨湖及政务区房价2月涨幅高达30%，让刚需苦不堪言。

另一方面楼市股市翘翘板现象明显，2021年农历牛年开始大A如能走出一波牛市行情，炒房客的资金一定会有一部分资金进入股市博傻，未来几年房市的上涨速度会慢一点。

中国楼市未来整体均价没有多大的上涨空间，但会呈现分化涨跌的情况。对绝大多数的刚需族来说，该买房就买房，早买早享受，但对投机客来说，投资房产已经十分不划算了。

1、为什么说中国楼市未来整体均价没有太大上涨的空间呢？根本原因是，现在房价过高，已经不支撑持续上涨、阶段大涨以及未来施政背景。从发达国家房地产市场发展来说，特别是二战后迅速崛起的日本、韩国等国家，最开始没有遏制房价上涨手段的时候，房价飞涨，但通过房地产税的实施，房产泡沫迅速被“刺破”，日本甚至来了一个沉寂的20年经济。虽然中国与日本经济不同，但前车之鉴也是不得不借鉴的，特别是我国东西部发展不均衡，未来房地产税要征收，该怎么收、如何收，如果现在房价再次暴涨，不管是对未来经济还是征收都将带来极大难题。

就现在房价来说，已经是一件不划算的“生意”了，真正投资房产收租，实际房租收益率还不如放在银行投资中低风险理财。而所谓的抵御通胀呢？现阶段投资的房产需要在现在房价水平上，未来三年涨2倍以上才算平本！按照100万价值房产计算，当前房贷首付款比例为20%，房贷利率大约5.7%左右，30年利息支付约90万元，本金+利息=190万元，由于首付款的支付，期间20万元是没有利息收入的，按照复合收益率5%计算，期间损失约70万元收入，190万元+70万元=260万元，这还没将装修费用计算在内，一般100平方米房产装修费用约20万元，30年时间，期间损失约70万元利息收入，260万元+70万元=330万元。也就是说，100万元的房产，未来30年间涨至330万元价格才算是平本，至少涨2倍以上！基于此，已经很多的房产投机者另择它路，而不是房产了！

2、中国楼市将会出现分化涨跌，但上涨空间也是有限。随着城镇化进程推进，2025年将达到65%水平，距离发达国家70%-80%仅一步之遥，那时城镇化进程基本宣布结束。不过，因为诸多机制的不同，一二线城市仍旧会保持人口净流入的状态，有流入，自然房价也就坚挺。在此局面下，人口净流入仍旧较大的城市，房价仍旧坚挺，拉长时间来看，也会是呈现上涨的。不过，那些人口净流出的城市，房价可能会出现长久不涨，甚至会下跌。

中国房地产市场已经拥有较大的泡沫，未来只有下跌空间，没有上涨空间。

居民在房地产领域的杠杆已用到了极致。2015年之前，房产占居民家庭的比重并不高，而随着近年来房价轮番大涨，进入全民炒房时代，现在房产已经占到了居民家庭资产总额的77%，金融资产只有23%。这说明，大家都把钱投向房地产了，未来购房者的潜力已消耗殆尽，房价继续上涨的能力已经大幅衰减了。

中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”理念，各地方纷纷响应，只要房价一上涨，调控政策马上出台。主要原因有三：1、大量资金都流向房地产，其他实体经济流入资金就少了，不利于实体经济发展。2、房价泡沫越大，系统性金融风险就越大，中国现在要“去杠杆”。3、房价过高，拉开了社会贫富差距，使大批中低收入群体无力购房，这并不利于社会稳定。

总而而言，决策层的意思是，房价已经不能再上涨了，但是也要防范大城市房价集中暴跌情况出现，导致全局性系统性金融风险。

要看“城市”质地如何，有些城市未来上涨空间还是有的！

原先社会是由“农村”和“城市”二元结构构成的，随着人民群众日益增长的需要，慢慢的社会又出现了“新农村”和“新城市”两种形态。

“新农村”形态，集田园生态体、小区、旅游、乡土文化、公共服务等与一体，目前每个省都有类似的试点新农村小镇存在。

“新城市”形态，目前以19个国家级新区为主要的城市创新示范区代表，这类新城市形态，打造 人居 文化旅游 产业 交通 生态等和谐统一，重在事前规划，代表城市就是“雄安新区”和海南。

目前，传统城市因人口聚集，各种城市病层出，越来越多的人感觉到传统城市生活需要变革了，这也是未来新城市发展的背后逻辑。

但是，中国的“新城市”目前是一种创新试点状态，基本上也是摸着石头过河，如果有看好这种“新城市”的，对于购房者可以择机考虑购入一套。

综上所述，“新城市”这种发展目前都在起步阶段，而且基本是打击炒房的，也会提供各多的人才房、公租房供相关购房者暂时过渡使用的，这类城市未来有部分能够有一定的上涨空间。

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