这不是洗牌！……

1、房地产的调控，是国家防范金融风险的手段。表面看起来似乎是房价太高，百姓买不起。深层次的原因是房地产企业一则在银行有大量的借款，而借款总额已经对国家的金融稳定形成威胁；

2、这种威胁，主要是……请仔细看：主要是房地产的借款中，还有大量的外来资本，这部分资本借助“招商引资”，或者是“民间借贷”、或者是“层层入股”的方式，进入了地产行业，并在其中推波助澜。

3、在房价飞涨的过程中，这部分外来热钱，这部分并不友好的热钱，会在赚的盆满钵满之时，却将房价高企，民众怨言，消费下滑……等恶果留给我们。

4、所以，为了解决以上的综合问题……我们不仅提出了“房住不炒”，而且在许多热钱还没全身而退之时，主动刺破泡泡……让这帮家伙要承担相当的后果；

5、但是我们上面也说了，地产行业中有许都借口也跟我们自己的银行相关，而银行是国家经济流淌的核心，绝对不允许发生金融方面的系统性风险。所以，在打击那部分外来热钱之后，我们依然需要有序的、合理的、渐进的……化解相关债务，让地产健康发展；

6、毕竟，我们的目的并不是干倒……而是纠错。地产既有庞大的就业，同时也是中国城镇化的保障。

7、地产的寒冬……会逐渐过去。不过，中小城市的房价嘛……就不要幻想再腾飞了。

同样，一个阶段以来，大量的债务、杠杆都是建立在房地产基础上，企业贷款、个人贷款的最核心的抵押物品就是房地产。

因此，房地产在我国的资本市场中，就是资本正常运营的锚定物。

作为锚定物的房地产，

一方面，在一个阶段内，促进了资本的运行，房地产扩张促进了资本的扩张，使大量的资本进入实体促进了发展。

但另一方面，经过30多年的发展，由于政策管控没有及时跟进，导致资本的逐利性 与 实体经济回报的缓慢性之间矛盾没有得到有效调节，或者说实体经济的发展没有完全跟上房地产的发展，造成了大量的资本在房地产行业内部空转，也压缩了资本向实体经济的投入。

国家指出房地产依然是国家的支柱产业，一语道明房地产的地位。说明国家依然是要把房地产作为支柱产业保证其发展，特别是保证其稳定。房地产作为锚定物，一旦崩塌，必然造成债务崩塌，也一定会动摇资本运行的根本。资本作为经济的血液，资本流动没有了，那经济也就崩溃了。

所以，看待房地产的问题，要认清房地产之于经济的地位，现在，房地产市场已经成为我国经济最大的“灰犀牛”，问题摆在这里，稳妥审慎解决问题才是应该做的，而不能单纯凭感觉，更不能凭情绪，就像诸如“某某怼神”等等这样的视频博主带节奏、带情绪。

下面就要说说未来发地产的发展趋势，也就是谈谈我认为如何解决好房地产的问题。

房地产的问题，其实最核心的就是房地产发展与实体经济发展矛盾的调和问题。

所以解决的办法就是两手抓，一方面压缩资本在房地产行业内空转的情况，另一方面就是调整加大资本向实体经济投入力度，推高实体经济发展的速度。

压缩资本在房地产行业空转的情况，大家可以看上个视频，通过“四步走”：转型引导、政策发力、国有收购、反腐扫黑除恶，最终结果就是压缩私营资本，特别是国外资本在房地产行业中的比重，实现国有资本在房地产行业中占据重要地位，从而实现房地产行业中的资本可控，今后也不会再出现房地产行业爆发式增长的情况。

调整加大资本向实体经济投入力度，今年以来国家迅速扩大资本投入，用大水精准灌溉，引导资金向实体经济流动，特别是新基建、新能源、高精尖行业的资本引流工作，推动形成世界领先的行业规模，最核心的就是要推高实体经济发展的速度。

所以，未来房地产发展，不要再幻想2015-16年的报复性增长，也不要幻想腰斩式的崩盘。

市面上现在基本上很少有招聘信息，以前行情好的时候，经常能接到猎头打电话挖人，现在猎头的影子都见不到了。老火

不是洗牌，是清盘，也就是扫地出街，目前国内房开整体产能收缩到1%都足够维持目前市场，而不是洗牌那么简单，一个行业利润，资金周转和项目周期而言。已经不具备对经济gdp增长有太多意义，另外，房地产的产业，在目前实体极度萎缩下，很难对地方的基础消费有正向增长支持下，根本就很难继续盖盖盖

如果房地产继续这样萧条下去，房地产业必然会大洗牌，很多房企会步恒大的后尘，发生债务危机，这是人为造成的房地产危机。

现在的楼市，在热点城市，都有二手房指导价，买二手房至少需要支付5成首付，需要买房的人买不了房子，有条件买房的人不敢买房、不愿意买房，二手房几乎失去流动性。

二手房没有流动性，不仅阻断了换房路径，还进而影响了一手房市场，热点城市的楼市不景气，拖累其他城市的楼市也跟着不景气，可以说，人们对房地产已经失去信心，这种情况如果继续下去，人们长期不买房，房企必然会资金链紧张，乃至于发生债务危机。

大洗牌已经开始了，所有的高负债房企都在减负债，从黄金时代到白银时代，再到青铜时代，到如今的黑铁时代，房企洗牌也是一个优胜略汰的过程

房地产行业会面临行业洗牌，但会是一个漫长的过程。在政府部门定调“房住不炒”后，当前政府重要任务是维护房价稳定。此后政府部门陆续推出各项政策，其中包括“房地产三道红线”、“部分城市二手房限价”以及“银行追查首付来源”、“调高银行贷款利率”等，无论对于房企还是购房客户，明显起到降温作用。

尤其随着“三道红线出台”，各大品牌房企诸如：恒大集团、奥园集团、华夏幸福、佳兆业等等上市公司由于债务危机陆续爆雷，而这只是行业的一个开始，随着时间的深入，爆雷房企将越来越多，进一步反映出当前行业的粗制泛滥。政策的深入将影响房企拿地的热情，市场会过滤出“现金流足”、“工程资质高”、“企业信誉好”等房企，地产行业将从源头往更好的方向发展。

另外从当前房企“内卷”的角度看，行业发展举步维艰，艰难程度尤以三四线城市更深。缺少人口流入的三四线城市，先前由于房企版图扩张，拿下多处地块，“地王”频出，呈现百花齐放状态。但随着政府对房地产行业的维稳，各房企纷纷内卷促销，抢占客户，可本地客户有限，越促销越不买账，市场环境进一步恶化。由行业衍生出的房产销售人员、渠道中介、房地合作单位等生活艰辛。随着行业进一步洗牌，将使衍生行业工作人员转行，剩余下来的将是专业性更强的人才。

洗牌是肯定的。

除了已经暴雷的一些房企正在抢救，还没有暴雷的一些房企已经传出快要坚持不住的声音。

前段时间一些央企、国企出来对一些暴雷房企的项目进行并购、整合，就已经在对房地产市场进行重新洗牌了。而且在政策上，这些承债式并购资金还不用纳入“三道红线”的管控，这对行业洗牌提供了条件。

大洗牌不至于，但是会有很多变化，变数要多于2021年。虽然是因城施政，但是“房住不炒”的大前提不会变，所有的政策调控都会依照于这个前提。简单地说：

1、央行放水4万亿，热钱多了自然会有方向流入，只要控制好不去炒楼就好，这点银行会监管；

2、信贷利率，去年特别紧，四大行目前无动静，但是今年开年有部分小城市银行开始试探性放松，这是市场信号；

3、市场成交量，取决于以上2点，一个月的数据不能参考，要连续看至少3月以上。

两会的信号，今年大环境还是一个字：稳！所以各大房企不会再有祈盼，今年依然努力降负债和出货。年初和一些开发商，以及投资公司管理层聊过，一句话：可以一定程度上不计成本的快速出货。所以房企如果能找到新的融资渠道，或者出货快，则可以继续存活，否则会比去年更艰难，同理，这是刚需客户的春天。

洗牌已经开始，或者早已开始。

这轮房地产行业变化始于2016年12月国家首次提出的“房住不炒”概念。但当时大家都没太在意，大家基本都认为这只不过像之前一样，房地产过热，国家又一个短期政策。

但国家这次要来真的了。“房住不炒”的概念从提出以来不断被多次提及，并为此出台了一系列配套政策，房地产行业的政策收紧一步步加剧。从各地限购、限贷、限价、限售等各项政策调整房价过热的现象；到收紧银行、信托等金融机构对房企授信，加强对房地产额度的压缩、压降信托非标额度，地产基金备案逐步收紧直至不备案；再到直接出台“三道红线”，打击房企靠加杠杆扩大规模的现象。

可以说，经过国家近几年一系列“组合拳”，之前房企靠融资、加杠杆在全国疯狂圈地快速做大规模的模式走入死胡同。从2021年下半年开始，由于房地产行业预期慢慢发生变化，房企前期融资到期规模增加，新增融资渠道受阻；再加上项目销售受到行业下行，销售资金回款下滑。进而导致房企融资性现金流和经营性现金流同时下降，而投资性现金流由于项目投入惯性不得不维持一定规模，那些杠杆比例较高的房企最先出现现金流断裂，随之而来的是融资到期无法正常还本付息，债券到期无法兑付；之后就是金融机构蜂拥而上，公司大量资产被冻结，诉讼、资产转让、评级下降等，公司濒临破产。

而一旦行业出现了风险，即使之前的“优等生”在这种环境下同样面临现金流下降的问题，所以暴雷企业持续不断，行业洗牌进入高潮。

目前国家出台各种政策鼓励兼并收购，各大金融机构也纷纷推出并购贷、并购基金等，洗牌盛宴已开启，看谁能笑傲江湖吧。