山东日照的房价会不会跌回2015年的水平？

根据安居客资料显示，日照2021年10月份二手房均价为10452元/平方米，同比去年上涨3.12%，而2015年10月份二手房均价为4186元/平方米。仅6年时间房价上涨6266元/平方米，涨幅为149.68%。

第一，日照楼市因为区域不同，房价差异很大

日照房价在全省排名第五位，但是房价的分化比较严重。日照楼市的价格较其他城市来说，因为区域的不同，房价相差很大。据最新资料显示，日照开发区二手房均价为7560元/平方米，而东城区二手房均价为15929元/平方米，相差一倍。日照新市区沪港中心高层价格为40000元/平方米，而开发区的德瑞锦绣学府价格为5996元/平方米。照此说来，日照最低房价已经接近于五年前的房价，但是，均价差异很大。

第二，楼面地价逐年上涨，房价水涨船高

根据最新资料显示，东城区地段较好的位置，楼面地价在6235-7302元/平方米之间，当前的材料成本、人工成本、财务成本和销售成本都在增加。所以，东城区的房价不可能低于10000元/平方米；老城区的楼面地价也在4500元/平方米左右。这种情况下，怎么会回到2015年前的水平？社会在发展，收入在提高，在当前的价格上适当回落有可能，如果回到2015年的房价，几乎是不现实的。

第三，当前调控的政策是稳房价，不会出现暴跌的情况

国家调控的目的是“房住不炒”，“稳房价、稳地价、稳预期”。可以得出结论，高房价对于楼市和经济发展是不利的，必须控制房价上涨。但是，如果出现房价暴跌的现象，也是很大的风险。银行会出现坏账、前期购房者会血本无归、地方政府会失去土地收入，经济受到影响，比房价上涨的风险更大。最近日照叫停某楼盘恶意降价的行为，就说明稳定楼市的决心不会动摇。

第四，日照未来的发展，决定房产会更加健康和稳定

日照作为港口城市，有国家知名的精钢生产基地和优良的港口码头，高铁、飞机等现代化的交通，把日照和全国各地更加紧密的联系在一起。日照是胶东经济圈和鲁南商业圈重要的合作伙伴，和青岛联系更为紧密，带动蓝色经济的发展。日照从东城区以北到山海天度假区沿海风景秀丽，又是经济活力区，得到外地购房者的青睐。很多人期待“看大海，品海鲜”的生活，来日照定居者在增多。毕竟，黄金位置的楼盘数量有限，价格坚挺也在情理之中。

第五，小结

当前严厉的调控下，日照的房价出现回落是正常现象。尤其是二手房被限贷和停贷，导致出现滞销和有价无市的现象，购房者观望情绪较浓，一手房销售和土拍受到影响。长期看来，楼市会出现分化，老旧小区和远离主城区的房子，会出现下跌的行情，黄金地段的房子，会受到青睐，交易有望活跃。所以，在房价上涨的时候喊着还会涨的人，和在下跌中喊着会大跌的看法，都是不正确的。

（图片来源网络，侵删）

会的，不仅仅会跌回2015年的水平，还会跌回2005年甚至更以前时候的水平；连老太太聊天时都说房子太多了；会越来越多的鹤岗出现。

90年代初，一部大哥大，价1万多元，可以买几处3分3的地皮！而现在45元，在拼夕夕就可以买一个功能强大、崭新的老年人手机，就是一盒烟钱！主要功能都是一样的，通话。

90年代初，一部普通桑塔纳卖到20多万元，当时来讲那是天文数字！现在3万多元就可以买一台代步车。

有人说没有可比性，那什么商品多了它不便宜？比如眼下的猪肉和葱价格会啥这么低；原来的高价那都是炒上去的。

再说一个：2008年，废旧钢铁的收购是一块多一斤，现在只有一毛多一斤。为什么呢？物质丰富，民间积累太多了。

房子是不是同理？

欢迎来喷。

我是袁哥房产观，我从2002年开始在日照从事房产行业，并且负责多个房产项目的运作，见证了日照房产近20年发展，日照房产从2002年均价不到1000元到现在均价超万元，价格上涨了10倍。很多人认为日照房价高，收入低，消费高，会不会跌到2015年的水平，我认为即使日照房价现在存在很大的泡沫，有可能微跌，但是跌回2015年是不可能的。原因如下：

01：2015年日照房价均价6000元左右，现有房价需要降价40%以上，这是不可能的。

根据相关数据2015年日照市房价1月到9月房价均价在6200左右，10月开始下跌至4190元，11月达到当年最低，也是到目前为止最低点，12月开始大幅上涨到6115元，全年平均房价6028元每平米。而根据2021年9月日照房价最新数据10934元每平米。

从2015年底日照房价开启上涨模式，一直上涨至今年初。现在房价日照在连续上涨6年，房价达到短期内所能接受的最高价，在国家调控形势加码的情况，出现下行是正常的，但是说跌会2015年是不可能的

02：日照市现在的房价是有改善型决定的，而不是刚需型。

经过多年的发展，包括城区大规模旧城改造，90%以上日照市民都有了住房，而且至少50%以上都2套以上住房，实际日照市场，刚需购房者已不占用主导地位。现在的购房者以改善需求为主，加部分投资者，刚需购房者处于第三个购房梯队。

因为改善购房者都有住房，改善大多都是原有住房出售，因此对于房价的接受程度较高，同时不愿意房价下降。刚需购房者渴望房价大幅下降，呼声最高，事实上话语权最弱，只有被动接受房价涨跌。

03：土地价格及原材料人工一直处于上涨，决定了房价很难有大幅度的下降空间。

土地价格原来只占购房成本的30%左右，现在普遍都在50%左右。而人工及建材普遍涨价。房价涨跌虽然不是主要由成本决定的，但是成本是所有开发商定价的基础和依据，也是涨跌价的一个依据。天下没有愿意做赔钱的买卖，也包括开发商。现在的房价很难有40%的降价空间。

04：国家调控政策的目的是稳定房价，而不是使房价大降，地方政府出台限跌令稳定房价。

国家调控房价的目的是让房产健康发展，涨跌在一定许可的范围，而不是大涨大跌，尤其是不能大跌。

近期日照市西城区某华府，原来起价6000多元，降价一口价5500元每平米，在销售第二天就被相关部门叫停。同期山东各地都出现类似的限跌令，房价降幅如此小就被叫停，40%的降价绝不可能出现。

05：日照市房价的定价权主要在几个大型房企，小型房企没有价格发言权。

日照房企虽然号称上百家，但多是项目公司，真正有实力发展至今的不过数十家，还包括这两家外来房企，真正有影响力的本土公司，现在就数某业和某泰，还有城投国企等几家。项目分布日照各区域。而影响力来自于政企良好的关系，不可能不遵守相关部门的约定，随意的降价，即使降价也会采用抵账和员工内部价，不可能大范围大幅度降价。

06：对于市场低迷时，房企会减少开发量。

在市场低迷开发商会选择性躺平，不拿地，也不大规模开发，以去库存为目的，这样供需会达到一个新的平衡，需求增加供给减少，房价会跌，但不会大跌，即使跌，也会很快反弹。

07：房价构成一半左右政府拿走，剩下的建设成本和管理费用，毛利率也就25%左右。

关于房价构成是地产大亨原首富，在公开场合上论述的，虽然与很多地区房价构成有差别，但是大致是可信的。

08：二手房业主不愿意，也不可能下降50%，同时具有一定的抗风险能力，

二手房业主大多数都具有2套以上房产，包括新市区市民及很多拆迁安置户，而且大多数使用银行杠杆并不大。很多人在前期都出手过房屋，并且从中获利丰厚，很多二手房处于可卖可不卖，并没有想象中压力和忧虑，反而是只有一套房的自住者大多数房贷压力大。

由于土地成本和相关税收，都是国家收取的，土地成本不断上涨，而税收并没有降低，开发商的利润如果房价上涨，利润可提高，房价低迷时，没有下降的空间或者说下降空间有限，但是不可能下降50%。

总结：从以上分析可以看出，日照房价，无论从房价构成，还有房地产利润，没有下降40%的空间，而且开发商也不可能下降幅度如此之大。同时即使想下降，也需要在相关部门同意许可下，否则将被整改，当下只能微降，而不是大降，而二手房业主大多数都具有一定的抗风险能力，也不可能大降。符合各方利益，同时稳定高于一切。

所以说山东日照的房价不可能跌回2015年的水平，即使跌到2019年都难，虽然让希望房价大跌的朋友有些失望，但这就是客观事实。

据报道，日照城区在售的45+项目房价，2021年9月份平均指数为10934元每平方米，日照2021年10月份二手房均价为10452元每平方米

日照被划归为山东省的四线城市。房屋均价居然达到1万以上，这是不太合理的。尤其是日照本身的经济实力在山东只是中游水平。唯一的优势是地理优势，靠近黄海。但是也没有大海港。所以日照的经济并不能算发达，可以说有潜力。在这种情况下，日照的房价居然跟一些三线城市处于同一水平线上是有点过高的。未来如果经济没有突破性发展，房价肯定会下跌或者停滞不涨。2015年日照的房价普遍还在4千出头，短短几年时间居然翻倍，在这种小城市是不多见的。但是只要日照经济没有崩溃，跌回2015年的水平是很困难了。

在这里码字的诸位都不是富二代，希望大家互相帮助，看完以上内容。

这里是悟世居士，原创观点，欢迎讨论。

日照是一个新兴城市，具有港口优势，一些大的项目不断的落户日照，人口不断增多，刚需始终存在，而且现在人工越来越贵，所以不回跌到2015年水平

物价，各种成本都在增加，工人工时都在上涨，大的降价不可能，政府也不让，房地产关系着太多

不会，保持平稳就是降价，政府管控，保持平稳是长此以往的基调。降了就是泡沫经济 谁也承担不了。[机智]

马大爷说了，房价如葱？大家千万不要买。等到两三块钱一套的时候再买。估计得一万年以后吧。

真跌开了无人知道底线在那里，看看遍布全国的盖楼工地就知道了。