房地产行业进入洗牌期，如何买房更安全？

这个时期不要买房了，等等看吧，或许真的会买到葱价房。即使是急需住房，也先租住。如果必须现在买房就买现房为好，不要买期房。恒大地产的消息传出对整个房地产市场有很大影响，说不定房地产真的到了一个转折点。在这个时候买房不要急，要认真了解房地产卖家的资质，认真审核合同条款，不要掉进陷阱。现房交易最安全。

最好不要买小地产商的房子，他们的期房就更不能买。他们实力不足，随时可能跑路，丢下烂尾楼就害了期房买主了。俗话说瘦死的骆驼比马大，大地产商不至于丢下烂尾楼不管，不会跑路，也不能跑路。所以，买了大地产商的房子即使遇到点周折也不会有大的损失。

二手房相对安全些，都是现房交易。不过，房子的底细很难摸清，这也是一种潜在风险。二手房存量大于一手房，降价的风险更大。再加上房龄都比较长，二手房的市场前景不会很好。

房子降价是大趋势，主要原因是房子过剩，人口老龄化严重，出生率下降，未来房子的腾空率会越来越高，一家人有多套住房是普遍的情况。

房住不炒的政策明白的告诉大家，靠房子赚钱不行了，时过境迁了。流向房地产的资金会锐减，经营不善的房企的资金链会断裂，破产倒闭是极有可能的，这时买了他们的期房就有高风险。

房地产行业从2019年就进入洗牌期，每年有几百家中小房地产公司破产倒闭，未开发的项目或被其他大房企兼并收购。

作为想买房的客户，如何买房安全，这是个需要认真思考的问题。买期房这种事情是从香港传过来的，在上世纪九十年代，房子奇缺，开发商启动资金不多，开发商只要有施工图纸、有沙盘就可以卖房子啦，俗称“卖楼花”。

早期开发商还比较讲信用，期房的时间在1年到2年之内，大多数开发商会按照合同约定的时间交房。

到后来开发商的胆子越来越大、老板的心越来越贪，为了多拿地，负债越来越多，期房交楼时间超过2年以上，一旦遇到楼市金融调控，再也借不到钱了，就玩不下去了，楼盘就可能烂尾了，就无法按期交楼了，业主就不安全了。

所以我再次建议，不要买期房，不要买交房时间超过半年以上的期房。最好买现房、现房。

谢谢你邀请我回答关于“房地产行业进入洗牌期，如何买房更安全？”这个问题，目前根据国家针对房地产的方针和政策，不难看出，国家的“房住不炒”原则，将会一直持续下去，随着国内各大银行的收紧、国有土地出让金和售卖款项交由税务部门管控等相关政策和措施出台，房地产行业已经进入稳中有降的阶段，现在谁违反了经济和市场规律，那么都将会被市场淘汰，其中包括国企和民企。

那么“房地产行业进入洗牌期，如何买房更安全呢？”我个人认为：一是首先要选择优质的开发商，最好是无债务，在行业圈内名声好，讲信用，守合同的开发商，作为自己买房的购买对象。二是要根据自己的实际情况来定，如果是刚需，建议你现在买适合自己居住的房子；如果是做投资的，也可以购买，但要选择好的地段，好的楼层，好的户型等。

以上关于“房地产行业进入洗牌期，如何买房更安全？”这个问题的回答，只是我的个人见解，如果你认为对你有用，请帮我点点关注！

大和研究发表报告指，该行数据显示内房9月合约销售额按年下跌29%，部分内地房企或未能达到全年销售目标，对内房股保持中性看法，不过看好具防守性和财政稳健的房企，该行首选龙湖及华润置地，对两股持买入评级，目标价分别为55.9港元和44港元。

答案是，国企央企。

根据贝壳研究院统计，2021年房地产到期债务规模高达1.28万亿，历史性突破万亿大关。

房企偿债压力直线攀升。

我们已经见证了泰禾、富力、华夏幸福、绿地这些大开发商的倒塌，你就要明白，这次的开发商去负债不是说说而已，是真的会倒下很多开发商。

我们也见证了恒大的痛苦和挣扎，恒大前段时间在疯狂打折甩卖，就是为了去负债，想要跳开红线泥潭，能够良性融资良性发展。

但，谈何容易啊。

到了现在这个阶段，发现大家问的最多的就是某某开发商安全吗？某某开发商会崩吗？某某开发商能顺利交房吗？

到底哪些开发商更安全，其实可以从下面这张图片看出端倪，建议你赶紧收藏!

这是2021年上半年30家上市房企“三道红线”踩线情况。

“三道红线”指标怎么看？

一定要先看现金短债比，这个数据最重要，可以简单理解成开发商的现金流、资金链情况。

这个数据的安全线是要大于1。

一旦现金短债比太低，低于1太多，就意味着现金流吃紧，资金链紧张，就意味着这个开发商非常危险。

反之，越高越安全。

看一看哪些开发商现金流靠谱？

这个数值超过2的有：碧桂园、保利、旭辉、华润、华侨城、龙湖、中海、美的、招商（接近2）。

不过这里面，旭辉剔除预收款后的资产负债率踩线较多，剔除。

总的来看，还是国央企居多，也最靠谱。

未来的房地产市场，也会是它们的天下。

三道杠杆和两条红线的威力，今年终于生效了。

房地产市场直接来了一场大洗牌。

不仅房企在倒塌，销售数据也在下滑，土地流拍数量在飙升。

不过，最近央行在官网发的通稿，开完了第三季度例会，里面提到——

要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

再结合前段时间，官媒的发声——

房贷收紧，不仅扼杀了刚需买房的需求，而且也给房企带来不小的压力。楼市过快降温，同样会带来风险。

你品，你细品。

说来说去，房地产还是要健康发展，大涨大跌都不符合各方利益。

在当下这样一个特殊的环境下，我们要有心理准备。

首先，依然要有房价下调的准备，当然，这里说的是个别楼盘。

如果你的房子盘整不到位，大概率会成为房价下调的那一个。

乐观面对一切，拥有一颗平常心，不要太看重眼前的涨跌。

且，准备充足的现金流。

其次，我们现在要买的房，自住和投资都要兼顾，经得起时间考验，把持有周期拉长到5年以上。

即便需要紧急出手，也能在短时间内卖掉，这就要求房子要有足够的流动性。

所有不考虑流动性的房产，都是炮灰，像公寓、商铺这些定向消灭中产的陷阱，是万万不能碰的。

再次，大家有条件尽量买国央企，如果你实在担心风险，那就买现房，或者是挑选一些优质二手房。

从目前的政策来看，大部分房企都面临现金流紧张的状况。

特别是那些不知名的小房企，到底有没有债务违约？有没有工地停工？有没有内部裁员？有没有延迟发薪？等等，是一定要查清楚的。

如果你摸不透，就别碰了。

要知道，未来10年，比房价和升值空间更重要的，是安全！

不买房最安全，

在一个震荡下行的行业里，纵然你有高超的水平，也很容易掉进河里。

最好的办法是离河远一点，不要去参与。

有经济能力就买，没有就算了

这么大一个话题其实对于我们这些小人物来说不适合讨论。但身在其中又从自己的观点也做下自己的讲述。从1998年房产商品化以来房屋一路高歌猛进，一周期形势看只有短暂的下调后又直线上升，直到今年才开始回落。七折八折到处的开发商都在出货。很多人认为这和08年类似。等待黑暗后的爆发。也有很多人不这么认为。那么这个问题我们究竟应该从什么方面去看看。从哪些角度分析呢？今天站在个人的角度。和从业这么多年的角度来说下我的一些方法！

首先来说过去20年中国房产的一个过程。1998年房屋开始商品化。在2000年前的两年里整体的商品化进程还是没有太多变化。直到2000后中国大城市正式进入商品化过程。房价也在肉眼可见地不断上涨。直到2008年亚洲金融危机，才开始下浮。这也是个人认为的第一阶段。这个阶段的购房以自用居家为主。这个时间段的购房还是理性的大多以居住为目的少部分投资属性。2008年到2015年房地产在不断地基建完善下开始进入成熟区。一部分具有前瞻眼光的人在这期间进入房产市场，这使得房产属性发生了变化。从居住消耗品变成了具有投资属性的资产。这期间很多房产也从08年的价格变成了过去的1倍或数倍。很多人也在在这期间看到别人购房获利而逐渐关注了解房产。第三阶段也就是房产市场的非理智期。15年年度到2019年开发商不断建房，客户不断买入。投资客增多，交易量不断上升，价格不断上涨。购房者心态趋于疯狂。经济环境大好，城市规划。基建配套的配合下。房价不断地创造新高。那中山这座城市为例百分60的客户为投资属性的客户。2019年年度疫情，到2020年5月。因为隔离政策。房产降温。2020年下半年房产市场进入了他最后的疯狂。又创新高。2021年回归理智。这份理智来源于政府，银行，经济条件。

这是我对于这些年房产市场的一个个人描述。我们可以看到房子从住变成了投资品，那后期是否会回归于它本来的属性消耗性商品呢！个人角度认为答案一定是是！那我们从什么角度来证明这个结论。

价格上涨的原因是供需关系决定的。商品少。购买者多。价格上涨是趋势。如我有100瓶水。有500个购买水的人。必然发生的就是价格上涨。如果有有能力在这时卖了2瓶水或者更多。我就可以加价出售给更多的为够得人群。和黄牛类似。价格就是价格不断升高。但当出售水的商家不断生成水。增加到500-1000瓶了呢。当然这里有人有很多瓶水，所有这个时间段的还是会有很多没有买到水的人购买。但已经比只有100瓶水时购买者减少。100瓶时水的出售价格假设为1元购得。到手出售价为2-3元价格。后期造水商人价格上调至2元-3元。黄牛价格也在提高。在不断地生成下。真正需求的购水者不断减少。而到手者逐渐增多。很多人手里有2-3瓶的时候。结果也就显而易见了。很多人说中国人口众多。不愁没人买。但购房主力70-80-90现在大多已经进入稳定期。00后10后的人口又有多少。中国正在进入老龄化阶段。生育的减少。也决定了将来消费主力的减少。

当然很多人会说现在的通货膨胀这么严重。请明白我说的房产会变成消耗品，而不是说他未来价钱会去到怎样，但请大家理解一点08年基础工资给500的地方还是有很多的。现在是否还有很多呢，简单举例现在我够得100万的房产。而且每年还上涨了百分之4到5.五年后，我是否盈利。但是否定的。根据近20年的货币情况。国内每年的通货率为6.8-6.9。按一百万算。同在五年后的同等价值在当时价值90万左右。那他还是投资品还是消耗品呢。记住前提是还没有计算国家房产税务未来的增收情况。

消耗品的前提是什么。当然是越旧。他的价值就在同等物品的价值中价格越低。记住我说的不同等物品。不是说所有。因为一定有人会说深圳的房子和惠州的房子比较。现在房产大多为电梯高层。一般超过20层，电梯最优状态大概是15年。外观状态大概是10年-15年。可以换可以修缮。但你是否喜欢修过的车呢。或者同等你是否愿意用同样的价格去购买呢。这是显而易见的。

中国房产如同多米诺骨牌。一个倒下可以瞬间崩塌。同样政府能做的是把这个速度放缓放慢。让它对于社会的冲击减小。人们逐渐适应。就如同当年的那句房住不炒一样。慢慢深入人心。慢慢接受这些。