我自己有两套商铺，一套上海，一套苏州，目前都是50%首付，50%贷款，以租还贷，每月有所盈余的状态。所以可以给你一些建议！

商铺的投资就是看租金回报率的，因为商铺的买卖交易税费太高，自身的升值所带来的收益可能非常低，因此，租金第一，地段第二，其他的都是辅助考虑！

第一个重点：为什么说商铺以租金回报率为主，而不是看升值率呢？

一套商铺想要卖出，要交这些税：

1）营业税：（评估价-原价）*5.5%

2）土增值税：（评估价-原价）*30%至60%（注：点税率四级累进按差价越 税率越高税率别30%、40%、50%、60%）

3）个人所得税：（评估价-原价）*20%

从中，我们可以发现，占比最高的就是土增值税！

假设你的商铺是170万买入的，到时候涨到350万想要卖出，其中的180万升值的空间要交去整整一半左右的增值税，是不是非常恐怖？？？

第二个重点：我们来看一下你这套商铺的租金回报率！

知道了这个道理，那么我们就来算一笔租金回报率的账！！

商铺170万，全款购买，一年租金14万，意味着你的租金回报率就是14万÷170万=8.2%左右，我觉得，租金回报率OK！

因为一套合格商铺的租金回报率必须满足6%以上！道理非常简单，现在市面上的保本理财都能够做到6%左右，商铺投资成本那么大，如果连这个都跑不赢，还有投资的必要吗？况且后续的麻烦事还特别多。

第三个重点：在满足租金回报率之后，我们就要考虑其他几个方面了：

1.必须能够重餐饮，因为现在电商冲击很大，但是餐饮和体验类消费还是离不开实体，所以能够重餐饮的铺子将直接决定了你出租率和租金回报率的因素！

2.一楼沿街的底商，从出租率和租金回报率来看，地段好的铺子都会比相对较差的铺子更受到欢迎！买商铺不比买房，有时候差十几米，甚至差一个楼层的价格都是天壤地别的！

3.不要买包租形式的商铺，里面的猫腻太多！

4.买离自己家近的商铺，这样一来管理起来更方便，有问题也能第一时间到达！

5.尽量不要买商场类商铺，如果一定要买记得买大品牌，有实力的！要不然很容易成为“鬼城”！

第四个重点：实体商铺有前景吗？

如今的人们都不太喜欢逛街了，大家都网购，中午叫外卖。于是商业地产的价值下滑，房价下跌。原先单纯投资商业地产的人，不仅没有收到超额收益，反而资产损失点点。

但是任何互联网的发展都离不开实体，如果脱离了实体，这些都是虚的！并且我们观察日本这样的发达国家，也不是实体干掉了电商吗？

所以说，商铺投资还是要眼光放长远，十年前实体被电商冲击，但是谁又能保证十年后，实体不会卷土重来呢？要知道，任何投资都是有周期的！

第五个重点：贷款还是全款？

不差钱可全款，省心！有更好的投资资源，或者差钱，可贷款！

那么我们来算一笔账：

假设一个商铺的总价为300万，贷款150万的月供为16200元左右。

那么以7%的商铺租金回报率来计算：

300万的商铺一年就是21万；

一个月就是17500元；

完全覆盖了月供还款，还有结余。

这就是利用银行贷款，帮你赚钱的方法之一，有那么好的资源，为什么不用呢？要知道银行5%左右的贷款基本都是指的房贷，这是一种良性贷款，也是老百姓能够在目前市面上找到的、最合理、最好、贷款时间最长、利息最便宜的借钱方式了。

所以，懂得利用贷款去投资，去增值，给财富加油的人，其实更容易财富自由！

总结

不得不说的是，商铺“一铺养三代”的时代已经结束了，但是好的商铺“一铺养一代”还是没有问题的！

只要你的商铺能够满足一个合格的租金回报率，并且地段，人流还有其他的辅助条件都成熟，那么是完全可以投资的！

当然了，如果你并没有满足这些必要的条件，而是因为商铺便宜去盲目买入，那结果很有可能就是“三代养一铺”了。

所以，投资商铺，眼光要犀利，更要耐得住性子等待好铺子的出现。而你这套商铺170万，，一年租金14万，从回报率上来看，没问题！

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商铺170万，一年租金14万在目前这个市场下应该是挺划算的。但是要考虑几个问题：

1.商铺的地理位置，一个商铺的地理位置关系到他以后的发展，一般商铺最好选在临街的闹市区或者商业区，如果在社区附近或者写字楼个人认为没有什么必要。

2.租给什么样子的群体，商铺这种一般第一家做的不好，会影响到以后的收益，容易租不出去，内行的有的就比较看重风水不容易租，外行租了又是倒闭，就是一个恶性循环。

给你举两个我亲身经历，某四线小县城全款100万买了吾悦广场外围的一间店面，宣传的时候一个月可以租多少多少钱，实际买下来已经空置了第三年了，第二个就是社区旁的一家店自己家开的五金店，勉强维持生活，但是隔壁家三年已经换了四个人家了，没人敢接盘。

170万的商铺一年出租能有14万，我表示不信，欢迎来打脸。

170万元的商铺，全款不需要贷款，一年租金能达到14万元，年收益率能达到8.235%，只需12年就能回本。如果不是开发商返租或包租的话，确实非常划算。

之所以强调不是开发商返租，是因为返租的租金不能真实体现市场租金价格，而且开发商卖完房子后离开，一旦没两年就停止返租，维权会非常麻烦，合同里面只需留下一些歧义，即使走法律途径也得不到赔偿。

抛开返租包租的问题，剩下的就是看看周边环境如何，是不是附近的商铺都能租出这样的高价，周边人气高不高，交通是否便利。如果满足了这些条件，这个商铺确实很划算。

如今保本的理财方式年收益率超不过6%，既然手上资金充足，并且租售比这么高，投资商铺就是比较好的选择了。

财智成功曾经说过，2018年将是房价降价元年，未来三年全国房价会有普遍30%以上的降幅。所以在购置房产上要格外慎重，充分了解周边环境，以及开发商资质、口碑。

如果商铺确实能达到8%的年回报率，那么持有人是不会轻易出售的，不管是第一手的房东还是开发商，一般都会提高售价。

实际上，按照当前房价来说，租金回报率能达到5%都比较困难了，8%简直就是奇迹。买的早确实到现在很赚钱，到现在再买回报率普遍很低，并且今后再想出售就难了，高位接盘，再找接盘侠的难度可想而知。

总之，在当下要注意风险，不要盲目投资，尽量稳妥。如果没有靠谱的项目，持币观望是更好的选择。

商铺投资，是金子，也是火坑。

我见过20年前买的商铺，买来16万，现在一年收租就有18万。

也见过10年前买的商铺，95万，一年只能收租6万。

还见过很多买的铺子，过了一两年就租不掉，想转让都没人要的。

商铺投资，绝对是风险与机遇并存。

一铺养三代是确确实实存在的，但更多的是买了铺子烂在手里，租金可能都不够银行存款利息多。

商铺的交易税

先说说商铺的交易税问题，因为很多人会问到万一商铺不好，能不能转让。

实际情况是，好的商铺转让的很少，烂的商铺转让都没人接手。

商铺转让的税收率，其实是非常高的。

主要有营业税，土地增值税和个税，都是按转让差价征收的。

也就是说，商铺涨价转让就收税，原价转让，或者亏本转让，其实是不收税的。

民间的很多操作，原来都是阴阳合同，一份是按原价转让，另一份通过其他的方式去支付增值部分的钱款。

后来，为了防止逃税，开始做评估价，简单地说就是周围商铺的平均价，必须按照评估价转让，就避免了税务的漏减问题。

营业税，增值部分的5.5%，个人所得税，增值部分的20%，土地增值税，增值部分的30-60%。

所以，基本上商铺涨价的部分要交近一半的税收，这样导致了商铺的流动性，大打折扣。

正因如此，商铺不是不涨价，有些商铺涨得很凶猛。

但商铺最主要的回报，几乎都来自于租金，因为交易税费太高了。

商铺的租金回报率

商铺的租金回报率是浮动的，不能按照固定的租金回报率来衡量。

导致商铺租金波动的主要影响因素，是商铺出租率。

旺铺出租率高，租金价格就容易水涨船高。

一个区域由于人流量大，商铺的生意就比较兴隆，所有商家都赚钱了，商铺的租金自然就是商铺主决定的。

一个地区如果出现了空的商铺，一旦空铺多了，那么就会形成价格战，租金的价格自然就会被打压。

所以，出租率的背后，其实是人流量和流量带来的赚钱效应。

之所以20年前的商铺，买来16万，现在租金一年就有18万，是因为那个地区现在重新规划发展了，隔壁是一个商业街区，有地铁有人流有写字楼。

然后周围的商铺数量比较少，所以附近小商铺做餐饮的，一下子租金价格就上去了。

而10年前的商铺，买来95万，一年收租6万，是因为10年前那边的规划就很成熟，10年后依旧没什么变化，还是那些人流，还是那些生意。

那个区域周围，很多商铺也是一直在换人经营，很多都亏钱走人了，商铺的租金率自然就上不去了。

至于那些租不掉的商铺，主要是因为配套没跟上，人都没有，哪儿来的旺铺呢？

所以，与其说商铺是一个租金的生意，不如说商铺是一个人流量的生意。

有人流量，就有商机，有商机，就能做生意，有生意，自然就有租金了。

买成熟的商铺，还是新的商铺

所谓成熟的商铺，就是配套已经完善，人流量已经稳定，租金回报率平稳，未来不太会上涨的商铺。

所谓新的商铺，就是一些未来规划开发地区的商铺，这些商铺的租金率，完全取决于规划的效果，到底能带来多少的商机。

因为现在好的规划配套的商铺，几乎都是大的商业地产集团给承包了，所以很少能买到商铺，实际能买到的商铺，相对来说都是坑比较多的，或者规划的不确定性很高的商铺。

也就是说，现在所谓新的商铺，大概率是坑多金少。

20年前，市场缺钱，懂商铺投资的人也少，而且很多区域的规划发展还没明确，所以有可能会淘到好的商铺。

10年前，商铺投资就已经有点烂了，但是至少还是有很多成熟的商铺出来，购入之后每年稳定的收租，也是一种很好的投资。

现如今，好的商铺一铺难求，能够轻松买到的新商铺，大部分或多或少有一些坑，可以说已经不太适合个人去做投资了。

所以，现阶段，如果选择商铺，尽量选择成熟的商铺，而不要冒风险去买新的商铺，等待未来规划了，机会不大，风险反而比较高。

如何选择一个好的商铺

买商铺一定要谨慎，因为烂的商铺转让都很困难，容易烂在手里。

买商铺之前，先要确定区域，如果是成熟区域，要去判断实际客流量有多少，如果是非成熟区域，一定要判断未来规划的确定性，以及能带来多少的潜在经济收益。

其次，对于成熟商铺周围行情要有所了解，如果未出租的商铺很多，就要谨慎一些，可以去给那些要出租的商铺打电话，询问租金价格。

然后，是商铺的大小，现在所有的商铺建议都是以餐饮标准做底线，就是起码要足够开个奶茶铺，小的餐饮店等，因为互联网电商崛起，很多实体产业的冲击太大，反而是餐饮活了下来。

所以商铺必须要满足能做餐饮，哪怕是小的咖啡店，小的奶茶铺都可以。

普通投资者不建议去买很大的商铺，出租起来其实是比较麻烦的。

另外，包租的商铺建议谨慎一些，一般商铺的价格就会卖得贵，而且包租一般就几年，未来自己去出租会很麻烦。

如果一个区域都是包租的商铺，一旦过了包租期，大量的商铺出来，一定会遇到问题的。

目前好的商铺，只能等，好货都是淘来的。

等到那些商铺的主人急售，一般对方都是需要全款的。

还有很多急售的好商铺，都是会被中介内部转让掉，几乎买不到。

买商铺要不要贷款

能贷款，尽量贷款，以租养贷，其实挺划算的，贷款金额一般是商铺价格的50%左右。

只不过商铺的贷款利率会比房贷利率略高一些，通常是1.1倍。

5年以上的贷款利率是4.9%，上浮10%，就是5.35%。

商铺的租金回报率，通常在5-6%居多，刚好能够覆盖贷款的成本。

也就是说，以铺养贷其实是可行的，所以能贷款，还是建议贷款，降低首付的比例。

要知道，如果商铺的租金价格上涨，超过贷款利率5.35%，其实就是一种套利，性价比很高。

当然，一些好的商铺，尤其是二手商铺转让，一般需要全款，不接受贷款，那就没有办法了。

最后，170万的商铺，如果是年租金14万，目前的行情来看，其实还是性价比很高的。

商铺的投资逻辑，是租金先涨，使得收租率上涨，收租率的上涨，带动商铺本身的价值上涨。

一铺养三代，是不靠谱的。

但是，好铺养三代，是靠谱的。

商铺投资，不要随便出手，但是看到好的商铺，一定要抓住机会。

如果淘不到好的商铺，还有一条路径，就是法拍的不良资产，可以去淘一下。

优质商铺作现金流资产，是非常值得拥有的。

商铺170万，全款购买，一年租金14万，划不划算，我们来算一笔账就知道了。

随着现在的商铺投资越来越火了，很多人都有去投资一个商铺，只要每个月坐在家里面就可以收租，这是大家都羡慕的一个生活，那如果按照170万去投资到底划不划算呢？

商铺170万，全款购买，一年租金14万，划不划算

这是一个非常简单的数学题，相信大家都会计算，下面我们就来详细计算一下：

一年租金14万，正常来说只需要12年就能回本，170万/14万=12.1，

年投资回本率达到了8.235%，（14/170=8.235%）看上去是非常高的，但实际并不一定，

第一点：170万去购买的商铺首先资金压力是比较大的，这是一个非常关健的问题，当然如果能有这个钱去投资，肯定也不会去考虑这个本金情况，

第二点为：是否能顺利出租，现在实体店的经济非常差，如果想要顺利出租，那就选择一个好的铺面，只有这样才能达到这个租金水平，

第三：是否每年都能达到租金14万，有些地方因为生意、人流变少，那租金自然就需要下降，所以这是必然得考虑的一个问题，

所以综合上面三点要素，就需要详细考虑一下是否划算，如果都能达到，那按照正常170万的投资一年有14万的租金收入是非常划算的，因为他的投资回报率超过了大部分的理财收益。

如果这170万存在银行是否划算

按照现在各大银行定期存款最高的利率也只有3.25%，这一点肯定是不划算的，因为出租的收益已经达到了8.235%，所以相对来说是不划算的，只是说存在银行相对来说省事，不用操心其他的问题。

如果按照大额存单最高的利率计算，也只有4.5%利率，所以同样还是不划算的，

综合来说这170万存在银行肯定不是最好的选项的，因为他任何一款投资回报率都没有出租的收益高，

全款购买的商铺需要注意哪些事项

想要得到一个好的租金，那就是商铺的位置就是至关重要的，因为意味着你未来升值和现在能不能租个好价钱的重要原因，所以全款购买的商铺我们就需要注意以下事件：

1、最好是临街的铺面，越临街越好，

为什么这样说呢，因为临街可以选择出租的条件就越多，可以做餐饮，或者开小型的超市，只能租客有多种选择，那你的这个铺面租金才会高，

2、选择人流量大的铺面

这一点同样也是非常关键，很多选择的铺面要不就是非常靠后，要不就是没有什么人经过，那这种铺面你买的也是浪费钱，因为他能带给你的收益是非常低的，所以这一点也是非常关健的，

3、合同规范，有产权证

这一点是非常重要的，因为他意味着以后你能不能交易，所以购买的时候一定要看清楚合同，同时还要把产权证拿到手，这就像大家买房子一样，一定需要产权证一样，

4、选择离自己家近的铺面

这样的目的就是为了方便管理，如果说你买一个铺面离你家十几公里，那每换一次租客你都要跑一次，是如果困难的，这样也是为方便自己，同时又节约了时间，

5、商业广场的铺面猫腻最多

很多人觉得商业广场的铺面是最有前景的，或者说是最能出租的，其实你只看到了表面，背后完全不是这样的，一个成熟的商场那自然就是这样的，但是他的价格了是非常贵的，越低的楼层价值越贵，

但如果是一个不太成熟的商业广场，那就有可能会面临倒闭，或者说人流量非常少，这个时候你就要考虑清楚能不能购买，

再有一个商场的租户是经常换的，除非是那种大品牌，那就有可能不会出现经常换的局面，

这五点是非常重要的事项，购买之前一定要提前了解清楚，不要等到自己买完之后才去后悔，那就没有必要了。

全款买，还是贷款买

虽然题主说的是全款购买，但这里也给大家分析一下贷款买的情况，是不是划算，

1、全款的情况下：

如果有钱，经济允许，那自然是可以全款购买，因为对于商铺来说这是用作投资的，肯定少交一部分利息钱是非常划算的，未来出租的租金收入就相当是你的净利润收入，不需要再额外付利息了，这和买房子是不一样的，买房子是为了住，再一个就是贷款的年限比较长，所以贷款买房子相对来说是划得来，

2、贷款买的情况下：

正常来说如果是贷款购买的话，需要首付50%，剩下的是可以贷款，贷款的时间一般是五年或者十年，最长应该是不超过十年，

如果是一套价格170万的商铺，首付50%就是85万，剩下的85万贷款十年的话，按照银行的利率4.5%计算，差不多需要还款120万元，利息大约是35万，

所以每年需要还款12万元，每个月需要还款10000元，按照一年收租14万计算，一个月的租金是11666元，所以到最后每个月还可以剩下1666元，

换句话说这是利用了银行钱来给自己进行投资，十年之后还清了所有贷款，那这一个商铺还是你的，可以说是一个两全其美的好办法，但这是针对非常厉害的投资高手，普通人还是还不转的。

总结一下：有钱尽量全款买，因为省心省力还省钱，

如果没有这么多钱，但也想投资，那贷款买也可以，只是自己要合理规划好，因为每个月的还贷压力是非常大的，这就考虑到你是否能遇到一个好的租客，长期租你的商铺。

商铺增值后如果想要出售需要注意什么事项

一套商铺购买之后肯定是会升值的，只是看升值空间的大小，这就和房子是一个道理，只有地段好，需求高自然就能增值，那商铺增值后如果需要出售，我们需要注意什么问题：

一、就是税费的问题：

第一个税费就是增值税（以前叫营业税），税率是（5.5%），根据你商铺的价值不同，需要交的税费也是不同的，正常就是用你当初购买的价格减去现在升值的价格，再乘以税率就可以了，

举一个例子：比如你购买的商铺原值是170万，后面升值到270万，税费计算就=（270-170）*5.5%=5.5万元，

第二个就是附加税，这个附加税就是利用上面的增值税来计算的，有：城建税、教育费附加、地方教育费附加，税率分别是7%、3%、2%，总共加起来是12%，所以需要交纳55000*12%=6600元，

第三个就是印花税：房屋产价的0.05%，（170*0.05%=8500元）

第四个就是地产交易手续费，按3元/平方米，（50平方*3元/平方米=150元）

第五个就是土地增值税：这个和上面那个增值税计算是一样的，同样是利用增值后的部分来计算，只不过他税率为30-60%，有四个档次，

举一个例子：比如你购买的商铺原值是170万，后面升值到270万，税费计算就=（270-170）30%=30万元，

第六个就是个人所得税，同样也是按照你增值的部分去计算，按照20%的税率是交税，如果有合理的费用是可以扣除的，（100*20%=20万）

这六个税费合计大约需要交纳=55000+8500+150+300000+200000=563650元，相当你增值部分价格的一半。这也是为了防止大家去炒作。而其中最大头的就是土地增值税，所以大家在商铺增值后想要出手就要考虑清楚了，

最后：

虽说以前可以一铺养三代，但现在因为电商的各种冲击，影响是非常大的，所以在现在这种情况下也是不存在了，但如果有一个好的地段，好的人流量那还是可以投资的，毕竟这个回报率还是非常高的，按照这个租金收入满足一家人的生活应该是没有问题了。

作为一个财经工作者，我觉得如果这是真实的商铺投资回报率，那是相当不错了。

因为170万元投资，每年14万元租金，投资回报率为8.24%，这个商铺只需要12.14年即可收回全部成本。当前经济不景气，能够达到如此高的投资回报项目已经很难得了。

但是要考虑几个问题：一是不能属于开发商商返租的那种形式，因为那种形式开始两年返租高，而几年过后开发商楼盘开发完工，走人了事之后，租金就很难保证，而且还有可能陷入要官司很难赢的尴尬境地。二是防止别人忽悠，可能实际上的投资回报并没有这么高，这得认真考察，不能盲目投资。三是注意周边其他商铺的实际租金，还要看周边其他配套设施，比如交通、人流量、商业繁华程度等等，在觉得不错之后才可投资购买。

在确定这个方面问题之后，再出手购买也不为迟。祝投资成功！

从租售比上看，是完全划算的，租售比达到了8点多，差不多12年收回成本，现在能有这么高的回报率的不多。不过先要搞清楚几个情况，这个商铺是一手的还是二手的？到底是不是真的年租金有14万，还有这个商铺的预期是向上还是向下的趋势？如果是真实的，都了解清楚了，那么这个商铺还是很值得投资的。如果只是开发商给你画的一个大饼，或者是转卖给你的人自己说的，那么就要好好的考虑，好好的分析一下。总之，14万的租金170万的房款值不值，主要看租金的回报率和商铺本身是否会升值。

“商铺170万，全款购买，一年租金14万，划算吗？”这个问题如果单从数据上来计算投资回报率的话，一年的租金14万乘以产权40年，那么这个回报率是绝对划算的，但需要明确的是，你所购买的商铺是哪种形式的商铺，是沿街底商还是商场内的格子铺？你所购买的商铺是纯投资还是自用？你所购买的商铺所在的城市等级如何？商铺所在的位置是否是商圈？该商圈内的消费力如何？一年14万的租金能否持续性稳定收入？各种形式的不同那么计算的方式也会有不同。

抛开这些你所要考虑的还有，你是全款付清的，参考利率等金融方面是否合算，还有商铺的契税、维修基金、交易税等等都比较高不利于再交易，而你所购买商铺如果是纯投资，能否很容易的出租并且一直保持年租金14万的出租率？这些客观问题能不能达到你的心理预期等等都需要认真考虑

商铺产权一般是40年，租金一年14万，40年的租金共计是560万，假如你当初是全款买房，170万按年息5%计算一年下来利息就是8万5千元，40年下来光利息就是340万，加上本金就是510万，这还是没算复利的情况下，换句话说，你买的这间商铺在产权期内连本金都收不回来，这是个亏本的生意，与其买这么一间商铺这个租金去出租，不如把钱放在银行里生利息了。

投资商铺是当下最愚昧的投资！

我2011入手一个滨江路黄金地段商铺，135万，入手开始便租出去7.2万每年，现在租金还是如此，且黄金地段因为滨江路政府改造，临江商业门面全部强制关停(政府工程)，导致我们对面门面生意也一落千丈。最要命的是，你想变现，根本无法变现，即便是原价，转售税高死人，大概30万左右。所以，门面就烂在手里，随遇而安。也不知何时能变现？何时能提升商业价值？八年前，如果同样的价格买两套房子，现在不知道翻了多少，而且变现相当容易！

现在的电商，淘宝，天猫，饿了么，美团等等，已经让很多人的消费观念变了，一个月不上街，家里可以变着花样吃东西，可以穿最时尚的衣服。人不走出门，商业不流通，商铺的生意更是一落千丈！好多有名的商家，关了全国不少的店铺，比如李宁，播牌，意尔康等等。商家生意不好，导致商铺回收租金困难！

反正，现在投资商铺是最前途未仆的，网络经济是弄潮儿，实体经济夹缝生存！

如果有钱，真不如投资保险公司的商业年金信托保险，随时可以领取随时可以变现，保单随着时间复利增值，而且财富承继也有指定受益人没有继承风险。