山西.长治.八一广场

长治是全国五线城市，辖有四区八县共十二个行政管理区，各城区房价有差异。长治房价是否偏高？需要经过分析评估，才能作出参考意见，与和尚一起探讨一下：

本题内容有三个部分：

• 长治房价走势
  

• 对长治房价的评估

• 评估参考结果的反馈

长治房价走势

近一年来，长治房价呈震荡有涨走势。2019年10月，新盘参考价格6826元，较年初价格6610元，上涨3.27%。

长治二手房呈持续强劲上涨走势，2019年10月参考价格8116元，较年初二手房价格6984元，上涨16.21%。目前为止，新盘价格落后二手房价格达18.90%。

近三年来，长治房价呈持续上涨走势。2016年新盘参考价格5358元，2019年10月新盘参考价格6826元。三年上涨27.40%，年化涨幅9.13%。

其中：

2016年~2017年，新盘上涨幅度10.64%；

2017年~2018年，新盘上涨幅度11.50%；

2018年~2019年10月，新盘上涨幅度3.27%。

长治地区新盘参考价格段分布。楼盘主要价格集中在0.6万~0.8万之间，破万元以上价格有一部分。可以看出，长治各城区价格差异是比较大的。

对长治房价的评估

• 长治收入状况
  

1、2018年城镇常住居民人均可支配收入32024元，农村常住居民人均可支配收入13818元，城乡差距较大。城镇居民可支配收入高于山西省城镇平均31035元水平，低于全国城镇居民人均可支配收入39251元的水平，山西列全国31省市第28位。

2、2018年长治市城镇非私营单位就业人员年平均工资为59891元，相当于月工资标准4991元/月。

• 长治住宅租金状况
  

长治三室套房租金水平走势，基本在1500元/月。

• 长治房价的评估
  

假定：城镇三口之家购买一套三室房，建筑面积100平米，总价682600元，一家有二人有收入。

1、房价收入比

——可支配收入

房价收入比=682600/67048=10.2年。这是一家人不吃不喝，购套房需10.2年。

若按长治收支比重70%换算，即用节余资金购房，则房价收入比=34年。

——就业工资

房价收入比=682600/119782=5.70年。这是一家人不纳税费，不吃不喝购套房需要5.7年。

若按长治收支比重70%换算，即用节余工资购房，则房价收入比=19年。

房价收入比，目前美国是4年，欧州为6~8年，深圳为35年。也就是说，长治房价水平偏高，居民购房压力较大。

2、租售比

根据长治上面的租金水平，其租售比=1：455。

国际上衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比高于1∶300，说明房价泡沫已经显现，长治租售比为1：455，长治房价偏高。

通过评估，综合房价收入比和租售比的情况，长治作为一个五线城市，房价确实是偏高的。

反馈——长治房价偏高的原因

房价上涨有诸多因素影响导致，当一个地方的房价上涨到一定程度，偏离了当地经济社会基本面时，会给居民带来很大的生活压力，同时也会影响当地的经济社会的进步。长治房价偏高，和尚认为主要原因有以下方面：

• 全国楼市大环境影响
  

我国楼市已走牛二十年了，虽然在其上涨的过程中，也有许多阶段性周期调控，但是总体上，当前全国楼市仍处在上涨周期趋势中。特别是近三年来，在“房住不炒”的指导思想下，稳房价、稳地价、稳预期的调控目标没有改变。山西作为一个资源大省，其房价也跟随全国楼市变化而变化，长治作为山西经济发展排第二的地级市，自然也是随同楼市大环境波动，这是正常的市场表现。

山西太原房价走势吻合全国百城房价走势，没有出现单向变化。

• 长治经济社会基本面也会影响其房价

1、2018年长治市年末常住人口数量为346.82万人，与2017年相比增长了1.32万人，2018年长治市年末户籍人口数量为346.8万人，与2017年相比增长了8.8万人。

长治存量人口和增量人口都处于比较稳定状态，作为一个五线城市，常住人口呈现净流入，这点对于长治楼市去化是有正面影响。

2、2018年GDP值1645.6亿元，人均4.75万元，全国水平6.46万元。三产结构比为3.9：54.2：41.9，工业经济占主导，城镇登记失业率1.92%，高于全国3.8%水平，就业率较好。

3、社会消费品零售总额664.6亿元，人均1.92万元，接近全国平均1.98万元水平。

4、居民存款1714亿元，人均存款4.94万元，全国水平5.19万元，非常接近。

5、城镇常住居民人均可支配收入32024元，农村常住居民人均可支配收入13818元。城镇居民家庭恩格尔系数25.36%，农村居民家庭恩格尔系数35.18%，依联合国标准，长治城镇居民已达富裕水平（比较富裕）。全国平均水平28228元。

综合经济社会发展数据，长治虽为五线城市，较同级别城市其经济基本面还算可以，尽管还算不上发达地区，但对于长治楼市具有一定支撑，不过弹性较脆弱，毕竟经济体量较小。

• 近几年，长治棚改计划助推了当地房价上涨
  

长治是山西省的地级市，在全国楼市稳健发展和城镇化过程中，长治也实行了棚改政策。众所周知，棚改货币化会助推当地楼市价格上涨，这个可以说是长治房价进一步走高的主要原因。

2016年开工建设各类保障性住房（包括棚改）9.7万套，14万居民乔迁新居。

2017年全面强化住房保障，完成农村危房改造5142户，建成棚改住房9458套。新盘上涨幅度10.64%。

2018年推进实施天晚集、长丰片区和10个城中村改造，新开工棚户区改造4710套、开工率102.9%，基本建成6552套、建成率131%。长子门小学、火炬中学等3所学校竣工投入使用。各县区围绕“1+6”城镇群建设，同步实施了一大批城建重点工程，“1+6”城镇群的辐射带动能力进一步增强。全市常住人口城镇化率达到53.9%，较上年提高1个百分点。棚改+城镇扩张，助推2018年新盘上涨幅度11.50%。

2019年以来，随着楼市有史以来最严持续调控，以及棚改转向旧改，长治房价也出现了稳中波动走势，涨幅明显收缩至3.27%。

综合而言，长治房价偏高是多方面原因导致的。有全国楼市大环境的影响，也有长治经济社会发展水平的影响，更主要的还是近几年来棚改货币化政策的助推。作为一个五线城市的长治，在落实好楼市长效管理机制的作用下，长治房价将呈现稳中波动（或稳中有跌）走势的可能性较大。

上述楼盘数据，仅供参考。