2022年，房地产发展方向是什么？大家有何预测？

房地产调控，总是牵动着市场的神经，现在全国各地房价偏低的城市很少，可能主要集中于东北地区，但即使房价很高居民感叹买不起的城市，也会放宽地产调控政策，在于经济太难，财政收支平衡更加难。

12月27日，央行召开关于2022年工作部署会议，其中涉及房地产行业的表述为——“稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。” 12月25日,住房和城乡建设部部长王蒙徽接受新华社采访时，同样强调“坚持房住不炒，促进房地产业良性循环。”

更好满足购房者合理需求，这是正确的，毕竟刚需购房不能受到压制，现在按揭贷款政策，恰恰对刚需购房者伤害最大，不少楼盘大幅度提高首付比例、要求全款购房，这对于刚需购房者而言，简直就是直接封杀，有几个刚需购房者可以全款购房。

金融政策对于地产的影响逐渐显露威力，不少开发商出现资金紧张和债务违约，导致全国部分城市土地拍卖市场不同程度降温，这会波及到当地的财政收支严重脱节，这会影响到当地财政收支平衡。

因此尽管强调房住不炒，但是因城施政和一城一政下，很多城市会逐渐放开地产调控，促进地产销售回暖和价格 回升。

地产价格和地产政策，是一个很敏感的问题，也是各地政府关注的焦点问题，地产调控边际宽松可能是2022年的一个基调。

临近2021年年底，针对我国房地产未来的发展，央行和住建部密集发声，而且还有很多媒体进行了各种解读。我们看到对于房地产的定位发生了很大变化，最大的变化是又一次将房地产定义为国民经济的支柱产业之一。我们可以合理推测，只要房地产在降金融杠杆之后，房地产在去除金融属性之后，那么房地产整体行业又重新回归于实体经济了，那么未来又可以被重点的扶持发展了。

那么在所有的解读中，其实针对房地产业的未来工作，所有的重点还是围绕着“整体稳定”以及“化解风险”为主线，基本上我们能推测出2022年的楼市脉络出来。

1.三类房的建设仍然持续推进，而且还会规模持续越来越大。其实居者有其屋的长远战略目标，还是我们一直坚持的。但是逐步从商品房改革实现路径转为了三类房（公租房、廉租房、共有产权房）的持续建设。只有不断加快的三类房建设供给，未来才能给予了“房住不炒”一系列政策实施的充足空间。同样三类房的建设，也可以让房地产真正变成支柱产业。

2.化解房地产风险，未来最重要的措施，也是最长久的措施，就是改变现在销售制度。如果将过去的期房销售政策改为现房销售，那么房地产建设的金融杠杆将大大降低，自然房地产的行业风险也会大大降低。目前我们看到的房地产商不能及时交房，其实就将风险转移给了购房人，也转移给了提供资金的金融机构。但是如果现房销售，那么房地产商必须使用更多的自有资金，房地产商在不能无序扩张了。虽然此次住建部没有明确提出这一点，但是预期未来可能会推行这一变化。

3.整体房地产市场稳定，应该是一个动态的稳定，而不仅仅是目前交易价格的稳定。过去我们是主要防止房价过快上涨，但是看到临近年底，多个城市出现了楼市限跌令，明白了房产市场的整体价格变化，除了在一些一线城市和区域热点城市，仍然要维持房产买卖的限购限贷措施，防止出现突然的价格上升。但是更多的是防止明年许多二三线城市乃至县城，他们的楼市出现快速的持续价格下降。

那么未来的所谓市场稳定就是想达到楼价目前这个状态不大涨不大跌，给房地产的整体降杠杆防风险继续创造有利时机。不过我们仔细思考，防止涨价可以用行政措施有用的，但是防止某些区域跌价的行政措施有用吗？其实面对许多小城市和县城的泡沫，其实让挤一挤泡沫也是良性的。
如果房地产业想回归实体经济，想成为支柱产业，就坚决不能再用玩金融的那一套方法去做地产。2022年给了房地产业涅盘重生的机会，剩下的就看各个房地产企业以及主管部门方面能不能抓住调整的机遇？

稳中有降，严查经营贷款炒房垫资，严格贯彻房住不炒大原则，审计全年回头看，抓一批典型。中性货币宽松政策输血股市和中小企业，税改促进财富收入公平分配，中心热点城市出台房产税缓解政府支出和土地财政压力，加大福利房，微利房供给，通过共有产权，福利配套，限价等方式进一步解决大中城市居民居住问题。

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