房子，作为人类什么风挡雨最基本设施，历史上，只有很富有很富有的精英才去经营，用大量已到手的财富去建造大面积的房屋用几十年时间精心营造最后留下了不朽的文化遗财，对于当代人去看的话，一般情况下，对于南方来讲，更注重于田产的多寡，南方人，有话俗话，十亩三间，天下难挑，什么意思呢，就是讲，你，若有女儿要嫁人的话，只要媒人介绍的，男家，有，十亩地，三间平房，那么就毫不忧于的去嫁吧，不用去担当以后日子，好过不好过了，古代人讲，种地万万年，只要有地，就能生存，就能比一般人生存得有底气，至少什么时候都不会饿死，当今时代，首先把造房子作为一个产业，作为一个赚钱，赚大钱的行业，而且，又，让老百姓寄托着发家致富的幻想，而且，又，有于种种原因，使得，房地产行业以疯狂的形态向着一个未来不确定的方向，狂奔，而，失去理性的狂奔中，说实话，当今房屋的面积，空置率，烂尾房，的，拥有量，已，前无古人，后无来者，的，状态了，放眼整个世界，也，应该是独领风骚了[发怒][发怒][发怒]

这是国家大政方针的作用！国家找到了楼价居高不下的解决办法。哪一家私营企业也不能跟国家企业抗衡，党和国家以人为本的发展理念，推动了具体行动。从人民最急需的方面着手，安居才能乐业！安居房的出台，将会冲涮所有楼房开发市场！宜居房，公租房，方便房，让人有安居乐业之感，减少不必要的人员流动，回归安宁，减少浪费，减少人为地高消费，这就是社会进步发展！这就社会主义最好凝聚力！

2021，9，28

不管哪个房产公司，整个房地产公司都是夕阳产业，降价是肯定的我都劝我亲戚准备去买房的别去买了等过五年之后再看吧！因为任何都东西都不可无限涨价，所以降价也是情理之中！

预兆着碧桂园可能成为第二个恒大。

恒大之后，碧桂园各地楼盘出现降价潮，这是什么预兆？

安得广厦千万间，大批天下寒士俱欢颜。这是杜甫的《茅屋为秋风所破歌》中所言，说的是，穷人都有房住了，大家就都开心了。

穷人怎样才能有房住呢？当然房价要低，而不是房价很高。高房价下，穷人怎么可能住得上房呢？所以，房价实际对普通居民，特别是家庭经济条件较差的居民很重要。

现在的房价，显然对居民来说，太高了，实在太高了。碧桂园降价售房，有两个方面的原因：一是抢占市场，二是回笼资金。抢占市场，是碧桂园必须做出的姿态。毕竟，数一数二的开发企业，如果市场份额太低，是不合适的，也与身份不相符，必须通过降价占领市场，提高市场份额。回笼资金，是在宏观政策不利于房地产市场、尤其是开发企业的情况下，必须通过降价回笼资金，否则，会出现恒大等公司那样的风险。

所以，碧桂园的决策还是非常主动的，是主动出击，避免出现被动。

大声说一句，如果房子没有金融附属性，没有炒房的躺赚，房子根本多到没人住！

行情吧:升么东西都会有涨有跌的，特别生意人，他们在好卖的时候拼命干，不景气的时候他们会尽快地外理掉手上的事。

房产的局面走到这一步是必然的，因为库存房太多了，房产不是一般的产品，一摸就是上百万，不是开玩笑的，人生为的是幸福，有房子住就可以了无必要跟自己的经济过不去，那会影响一家人的幸福。

对于房产可以说是下坡潮到了。

恒大之后，碧桂园各地楼盘纷纷出现降价潮，很显然原因是房地产企业的现金流出现了问题，企业通过降价销售以回笼资金。资金对于企业就像人体的血液，企业发展的基础靠得是资金，尤其是房地产企业，在资金应用方面的特点是投入量大、使用周期长、回款相对较慢，需要大量资金支持，为此，房地产企业资金管理显得更为重要。

2008—2018年，是中国房地产业高速发展的黄金十年，以恒大、碧桂园为代表的部分房地产企业，通过“高负债、高周转”的经营模式，充分利用资金杠杆，迅速做大规模，数年之内便迈入房地产企业销售排名前列。

一、房地产企业资金管理面临的挑战

（一）国家政策层面

政府为促使我国房地产企业健康平稳发展，针对房地产企业制定了多种约束制度和颁布了多项政策来保障民生。在国家持续坚持“房住不炒”的战略决心下，近年来，房地产行业从“野蛮”式生长的“黄金时代”逐步进入房价日趋平稳、利润率下降的“白银时代”。在一定程度上限制了房地产企业无序的扩张行为，将直接导致房地产企业的资金压力不断增大。

（二）企业层面

1.融资渠道少且融资成本高

根据调查数据显示，我国房地产企业的资金有70%来源于银行贷款，主要原因是受制于我国的资本市场运行机制不够完善，大部分房地产企业的融资渠道是通过商业银行贷款，而通过发行股票、债券等方式的难度非常大、成本费用高。加之最近国家宏观调控，为避免房地产产业的泡沫发展，银行信贷收紧，针对房地产企业进行了相应的宏观调控，因此，房产企业想要从银行申请到贷款非常难，也导致房产企业自身的资金成本不断提高。

2. 建设周期长、资金占用大

该特点普遍存在房产项目中，大量资金投入到房产项目中长时间得不到回款的问题，只有等到房产项目预售的时候，才会有资金回流，通常会历经一年到两年，甚至更长时间。并且回流的周期，还会受到回款情况、销售去化的速度、市场行情、政府监管情况等方面的影响。

3.资金使用中风险意识较低

房地产企业项目的建设规模非常大、周期长，并且容易受宏观政策调控、市场经济变化的影响，可因为房地产企业自身原因，容易出现房地产企业忽视资金管控，单纯重视施工建设的问题。具体表现为：一是现金流跟踪控制的力度较低，不重视融资额度和放款速度的争取，总是顺其自然地等待着回款，很少会主动跟踪与管控；二是资金支付进行中，很少会树立预算意识，结算方式不够创新，支付款项额度的控制力度较低，只是流水作业，很少主动去控制。房产企业内部缺少针对现金流风险的预警预案，缺乏风险管控意识，这样会让房地产企业面对着极大的资金风险。

4.资金账户的管理不统一

大部分房地产企业随着规模的不断扩大，在全国成立区域公司或子公司来拓展业务，房产项目遍布在全国各地，为运营方便，会在不同地区开设多个银行账户，这些账户因开设不同金融机构，账户性质也不相同，在一定程度上虽然方便各地子公司的管理，却不利于集团总公司的管理，各子公司的资金如何进行有效归集，将闲散资金整合，充分发挥资金最大效用，成为当前房地产资金集中管理的头等大事。

二、“高负债、高周转”模式下房地产企业的经营风险

随着行业发展降速，高周转经营模式所带来的成本、质量以及资金等一系列风险，尤其是对于房地产企业未来可持续发展带来的不良影响也逐渐体现。具体表现在：

1.资金链断裂风险

在“高负债、高周转”模式下，房地产企业往往会尽可能利用多种融资渠道，其中不乏高息信托资金，以补充自有资金的不足。虽然高负债实现了企业快速扩张，占领市场，但是同时也增加了债务到期不能偿付的风险。截至2020年上半年，7 家房地产企业有息负债规模超过2000亿元，其中高负债、高周转”代表企业包括恒大集团、碧桂园集团分别以8355 亿元、3420亿元位列前两位。

在当前 “房住不炒”的国家日益趋严的房地产管控政策环境下，对于高负债的企业，一方面由于土地储备不足，逐渐难以满足高周转策略下的盈利逻辑，从而导致资金周转困难; 另一方面高负债率对于企业再筹资带来很大不利影响，使企业经营弹性较差。一旦遇上市场环境不好、工程进度出现困难，房地产企业现金流将迅速紧绷，面临高额债务利息偿还困难等问题，将直接影响企业的生存。

2.建安成本失控风险

对于部分房地产企业而言，其合格施工单位体系不成熟、成本价格数据库不健全，一旦过度追求进度，压缩施工单位考察时间、简化招评标流程以及过程中签证变更确认不及时，导致动态成本管控失效。加之，由于 “三边工程”带来的图纸不稳定等缺陷，带来的重复性返工，建筑安装成本难以做到动态管理，结算时非常容易产生成本突冒超支，与投资测算对比发生重大偏差，最终造成成本失控。

3.安全风险

由于对工期的要求高，现场管理一味追求进度，忽视对基本施工现场的安全管理，违反安全施工规范组织施工。特别对于用电、高空坠落、火灾等直接关系生命安全的相关保护措施执行不严、监督不力，容易发生人员伤亡事件，不仅给企业带来了巨额经济损失以及停工损失，同时也对相关责任人带来牢狱之灾。例如，2017 年泰禾集团在建项目天津君谊大厦因安全管理疏忽发生火灾，造成 10 死 5 伤，直接损失 2500 万元，对此司法机关处理 17 人。

4.质量风险

对于部分房地产开发企业而言，施工现场管理人员迫于工期压力，不重视质量监管，不遵照科学规律强行施工，甚至主动降低质量要求，导致产品质量不高，即便诸如碧桂园等大型房地产企业也多次出现售楼处、基坑坍塌、墙面渗水等质量问题。从而引发业主大量投诉和索赔，对公司品牌、形象带来很大的负面影响。

三、“高负债、高周转”模式下房地产企业风险防范思路

近年来，受制于“高负债、高周转”模式，部分小型房地产企业已经倒闭破产，诸多大型房地产企业也在谋求转型，如何在严峻的经济形势下存活下来成为房地产企业需要深思熟虑的问题，如何运用多种管理方法，提高企业资金的利用率，优化资金运转流程，建立健康科学的资金管理体系，才能为业务发展提供更好的支持，实现自身的经营战略目标。

1.完善现金流管理，加强全周期预算管理。

现金流作为高周转模式下房地产企业的 “生命”，现金流动态全周期预算是企业加强现金流结构和总量平衡的重要工具，是以全周期预算为宏观指导，以年度作为滚动频次为基础建立的。在当期业务预算的基础上，结合现金流销售回款率、融资回款、成本费用付现率等因素，根据对以前年度各项目现金流实际情况的经验数据和当期特殊情况的调差系数，计算销售回款率和成本费用付现率。通过搭建现金流预算测算模型，及时纠正前期存在的问题，将运营思维深入到高周转项目各环节、各部门、各时期，抓住影响现金流的各种因素，实现各项目整体现金流全周期动态过程管控，使得“产销存”节奏合理，“以收定支”顺利执行，避免“过度融资”，提升“费效比”，降低税负，保证“现金流回正”时点，做到全周期现金流平衡，最终实现长期发展规划目标的实现。

2.积极探索多种融资手段，稳中求进。

在使用传统的银行贷款融资方式时，应采取多种融资手段，如债务融资计划、信托、发行外债等，不会因银行贷款的政策或其他因素而影响资金的融资。同时公司应与银行保持良好的关系，为公司获得良好的谈判环境。企业也可以通过募集投资和寻找合作伙伴来获得资本投资，这与传统的融资不同。

3.加速资金回笼，提高房资金周转效率。

在房地产企业建设的房产项目中，确实会存在资金投入金额大、周期长等问题，导致资金周转效率不高。因此，房地产企业需要对在建项目进行整体规划，尤其需要对房产的销售建立良好的运行机制，包括资金回笼率、销售率、去化率等指标，充分考虑市场行情和政府监管等因素，快速实现资金回笼，减少资金沉淀。

总结

随着我国近几十年来经济的腾飞，房地产企业也得到了飞速发展，但在发展过程中也存在一些问题，如受到现金流短缺、融资成本增加、土地成本高企，房产企业要总结资金管理的不足，提高资金管理的力度，不断强化资金风险管控意识、积极主动拓展融资的渠道、完善全周期预算管理，进而规避资金管理中风险意识低、资金管理不统一、融资渠道单一、预算制度不完善的问题，不断提高资金利用率，保持良好的现金流，才能为今后发展奠定良好基础。

房家高了，房子饱何只有降价销售。

各大房企下半年资金断缺厉害了必须割肉保命！国家“房住不炒”的政策下，投资住宅楼赚钱已行不通，回归居住属性成为必然。大家都不去抢房了，住的基本上都饱和了，供大于求，没有炒房资金助推，这是楼市价格下跌的根本原因！恒大先期盘子过大，又涉足新能源汽车领域，耗费巨大，再加上楼市回笼资金慢难以维持，打折促销吸引消费者是唯一手段！碧桂园和恒大一样，缺乏现金流都将难以维持运转，谁先采取行动，谁降价幅度大，谁才可能在未来价格战中抢得先机，这是大趋势了！