这个问题得客观的回答，否则会被人批的体无完肤……

咱们先说房子，一套价值500万的一线城市房子未来的增值空间如何？我们客观的举个例子，前二十年的房价翻了10倍，那么平均每年就是50%的年化收益，很牛逼了，好多城市都无法达到这个水平。

放到如今，房地产拐点已经出现以及政策的控制下，房地产的增速明显下滑，我们假设未来20年只能翻5倍（这也非常恐怖了），那么平均每年的年化收益就是25%，那么按照这个速度下去，500万的房子20年之后就成了2500万，我这样说已经够客观了吧，当然了，这抛开了未来的房子贬值的可能。

接下来我们看看800万理财，按照现在的无风险利率3%-4%，同样依照20年为例，800*（1+4%）^20=1753万，同样是20年，这样对比明显有房子的人未来的钱更多，但是，有800%万才4%的年化？如果你是职业投资者，那会让人笑掉大牙的。

我们举个例子，一家银行上市公司，就比如国内的四大行，拉长20年周期来看，年化收益可以达到6%，同时还有4%的股息率，这就是10%的年化，那么800*（1+10%）^20=5382万，这才是中产阶级应该有的年化收益，甚至可以说这还是最低的。

有的人会疑惑，为什么房子年化达到50%还赶不上银行股票10%的年化？很简单，因为房子的增值是单利的，而股票的增值是复利的，所以得出来的结论完全不同，最后我想说的是，不管是房子还是理财，都有亏损的可能，现在的中国已经不是当年的中国了，已经过了通过固定资产投资拉动GDP增长的时代，用康德拉季耶夫的周期来说，不管是什么资产，都逃不过发展到周期，股票不会一直上涨，房子也是一样的道理……

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这两种方式，哪种方式都可以更有钱，也可以都没钱。关键在于该怎么去做，如果你现在拿500万来一线城市买房，那么未来房价不但不再上涨，还有可能大跌，当然钱肯定不可能亏没了，毕竟房子还在，但你的钱已经少于500万。而如果你拿800万做理财，不懂理财的话亏得更快，钱可能都亏光。所以我们下面来分析看，这两种方式，怎么做才能更有钱，而不是亏钱。

买房如何保值增值

现在投资房产，重点考虑回报率，如果回报率能够有10%左右，可以考虑，如果达不到那就算了，还不如购买理财产品。下面我们来分析分析，现在哪种房产值得投资。

1.租金可以抵消月供的房子

如果说现在或是几年之后房子的租金可以抵消月供，那么这样的房子可以投资。以后就是卖不出去，也是可以出租的，以租抵供，反正也没什么压力。然后房子做为固定资产保值增值能力还是很强的。 但是如果房子现在价格已经很高，租金占月供1/3都不到，那么这样的房子就没必要购买了。如果未来房价下跌，那么你就会急于出手，那个时候你只能亏本卖了。所以现在买房重点考虑它每个月能租多少钱，如果未来短期几年内房价下跌30%左右，自己是否能承受得起，要是可以那么就可以投资。

2.可以做民宿的房子

这几年民宿很火，很多旅游城市都在大量搞，很多游客现在旅游都喜欢住民宿。我去年国庆一家人去桂林旅游，就是租的民宿，三房两厅，给你住家的感觉很好。然后今年国庆去厦门旅游也是租的民宿。所以如果房子所在的城市是个旅游城市，而且是在热门旅游景点附近，那么这样的房子，500万可以买几套投资。买了之后搞个民宿，那么年化收益10%肯定没问题。

800万理财如何快速增值

我个人建议，你的800万资金分成三份，一份用于购买股票，一份用于购买公募基金，最后一份就是银行定期存款。

1、购买股票

为什么购买股票，自己又不懂得炒股，这个很多人都会这么想。购买股票，那是因为想高收益，股票可以让你有机会赚大钱，正是因为有机会，所以很多人才炒股。

现在不懂炒股没关系，可以学，只要不购买估值比较高的个股就好。炒股并不是今天买，明天卖，炒股应该买进绩优股，然后放着就好了。所以你不懂，没关系，慢慢学价值长线投资就好了。

2、购买公募基金

为什么买公募基金，对于多数上班族来说，没有时间研究股票。所以不能放太多钱进股票，而应将一部分资金用于购买公募基金。公募基金有基金经理专职管理，他们的专业性很强，能够让基金赚钱的机会比我们个人强太多了，所以你可以将部分钱交给他们管理。

购买基金，可以采用定投的方式，通过这种方式，让自己的资金实现年化收益10%左右，还是很容易的。

3、银行定期存款

是定期存款，不是活期，将第三份资金用于购买银行定期存款，做到年化4%左右收益就差不多了。这部分的资金主要是为了平时急于用钱，所以定存个三个月还是可以的，到期了再次定存。

三份资金每份多少钱，这个主要根据自己的风险承受能力来划分，要是风险承受能力高，那股票和基金可以占3/4，剩下的存定期；如果风险承受能力低，那就是股票1/5左右，基金也是1/5左右，剩下的3/5存定期。通过这种方式合理配置自己的资金，让资金保值增值。

所以通过以上方式，我认为无论是买房还是理财，都可以让你变得更有钱。

500万买了一套一线房产的人，和800万做理财的人，谁未来更有钱？

首先，我来研究一线城市的房产。目前中国的一线城市的房价已经是世界上最高的，而我国的房产只是租了70年的地，土地不是购房者的，再加上我国的房子还有所谓的李嘉诚发明的分摊面积，我们实际购买的房子只有欧美面积的60%到70%，从价值的角度我国一线城市的房价是虚高的，是有泡沫的，没有升值的空间。再加上我国房住不炒的政策，以及大量过剩的房地产，一线城市的房子是只要你买了后就会下跌。因此，未来20年一线城市的房价长期是下跌的。

有人可对能会说，我购买一线城市的房子来出租，收租金。如果现在还希望在中国的一线城市依靠收租金来获得投资回报是不现实的，一线城市的房子出租的租金回报率不到2%，远低于银行利息，也就是说，现在的一线城市购房后出租是赔钱的。所以说，现在还认为房子的租金可以抵消月供，这种想法是错误的。现在中国的一线城市的房子除了自己住之外，已经没有其他的功能了。所以，一线城市现在价值500万的房产，20年后肯定是贬值的。

其次，我们再来看800万理财，按照现在的无风险理财产品的收益率是4%-5%，按照20年计算，800*（1+4%）^20=1753万。

如果让更专业的财富管理机构财富总管来帮助你理财，你的收益会更高。财富总管是一个有着20年历史的专业财富管理平台，作为中国的财富专家，专门为个人找到最佳的投资机遇。

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如果是放在2012年以前花500万买了一套一线城市的房产，到2019年的时候实现翻倍还高一截。800万元按照5%的年均收益率，到2019年也刚刚突破千万，显然，如果以这个时间节点来讲，当时买房可能更有钱。

时代是在不断变化的，到了今天相信很多人都已经发现了，房产的流动性越来越差。虽然房价看着还在上涨，但是二手房不降价很难卖出去，比新房便宜10%以上很普遍。

如果是在2012年之后拿500万元买房，多数跑不赢800万元做理财的人了。

放到2019年，房价已经处于历史最高水平，这个时候500万买到的一套小房子，很难做到保值增值，更有可能在未来大幅贬值。但是拿着800万做理财的人，则有可能在资产价格大跌时抄底，实现保值增值，甚至买到同样的两套房产也很有可能。

一线城市的租售比连2%都达不到，500万的房子出租甚至一年的租金都达不到10万元。但是800万元的理财，即使选择相对保守的银行三年期大额存单也能有一年33万元以上的收益。

在过去的二十年，房产确实是跑赢通胀的唯一选择，并且收益稳定。早期投资房产的人基本都赚到了，一些人还通过炒房实现了财务自由，这是对劳动致富勤劳致富的最大讽刺。

如今房产已经过剩，新的楼盘还在不断推出，但是居民手中存款已经越来越少了。扣除全部贷款，居民家庭存款净值不过二十万亿，已经买不起房子了。

一方面经济增速下滑，就业岗位持续减少，另一方面老龄化社会来临，高房价下生育率下降，未来房产空置率会越来越高，房子的价值注定回归理性，腰斩后再降一截，这是相对合理的位置。

现金流动性最好，800万元已经满足进入私人银行的门槛，理财收益有望达到6%左右。虽然跑不赢通胀，但是胜在稳定。一旦今后资产价格下跌，就有机会抄底，从而实现财富增值。

之前500万的房子确实跑赢过800万的理财，但是放到今后二十年内，相信都会是800万元理财收益更高了。

这个问题不好说，如果房产的价格大幅上涨，500万的房产转眼变1000万、2000万，也是可能。但是，如果房产价格出现了下跌，500万转眼变成200万，也是可能。当然了，资金也是一回事儿，要是物价大幅上涨，理财的回报率远远跑不赢通常，800万这时的购买力是800万，未来可能就只有400万了。但是，如果遇到金融危机，800万的购买能力，或许能达到1000万、1500万。所以，这个事情以未来的角度讲，不能对比谁更有钱。

金老师倒认为，不管是拥有一套500万价值一线房产，还是有着800万资金的人，都需要做正确的家庭资产配置，而不是某一单品资产突出。怎么讲？

如果你家庭的资产以房产为主，那么等到金融危机、经济危机或者房产泡沫的时候，家庭资产肯定受到的冲击最大。为什么？因为房产价格会在期间大幅下跌。这种风险性，是需要合理分化的，应当规避这等风险。很多人会说，有下跌，也就会有上涨，如果上涨了岂不是赚翻了，不能总想着下跌。在家庭资产合理性配置的过程，不应该以博取最大化收益为主，而是以稳定性为主。所以，分化风险才是主要。持有过多的货币资金，也是这个道理。

而资产的配置，不能是单一资产，而是多元化资产，有货币、有房产、有证券资产、有理财、有储蓄、有保险等、有外汇、有黄金等，只有将各个能对冲风险的产品汇集在一起，分散风险，不至于金融危机、经济危机、通货膨胀、通货紧缩等市场影响，而致使家庭资产的风险。

如果对比500万单一房产、800万单一货币做理财这两项与合理家庭配置的资产相比较，金老师认为未来肯定会是家庭合理配置的资产更有钱。

这个问题缺少了一个时间点，这500万买了一线房产的人是在2008年买的，还是现在买的，这没有明确，而800万做理财的人赚亏缺少了对这人的了解，到底是理财小白，还是理财大伽决定了他是否在未来更有钱。

第一、买房人的结局。

如果是2008年或者2010年买房的人，那现在的资产已经翻了N倍了，肯定不会比理财的人差，毕竟这十几年来房价翻了十几倍，500万的资金早就升值到了几千万。但如果是现在一线城市买房，500万买不到核心地段的房产了吧，而且后期房价受到政策调控，现在买房，未来要更有钱可能存在难度。

第二、800万理财。

800万理财看投资什么，如果仅仅是投资保本的理财产品，一年利率在4%，也仅仅是32万，五年也就得到150多万，资产增值不了多少，但是若投资到股市，可能五年期间大盘牛市来临，翻了几番，也会变成千万，这就比买房的人更有钱。

第三、不确定风险。

这里的不确定风险指的是800万理财的人士，如果没有一定的实力，可能投资高风险资产也会在一两年变得一贫如洗，因为理财并不是随随便便的投资，是需要技巧的，需要结合自身风险承受能力来决定的。

综上所述：

一线买房早期肯定是赚，现在买房到未来要盼望房子升值肯定是不太可能，800万理财是存在风险的，如果可以远离高风险投资，在未来可能跑赢买房的人，毕竟低风险理财产品并不少，但是若选择高风险投资，就存在不确定因素了。

首先这个问题缺少一个时间纬度，未来指多久，是五年还是十五年？

假设是五年，建议你还是拿800万做理财。因为从中短期和政策面看，房地产的投资目前除了保值以外，几年内有较明显升值的可能不大，这还不包括房地产交易过程的各种税费和资金占有成本，所以购进房产五年亏损的几率较高。而投资800万在银行做理财，保底年化利息5%，五年800万本金，至少能达到1000万，当然这不考虑通胀的因素的前提下。

假设时间纬度是15年，当然如果你有足够的耐心，等得起的话，建议你还是用500万投资一线城市核心地段房产。从上一个15年的情况来看，一线房产升值达到了10～15倍（以北京为例，2005年核心地段房价大约为6000元/平米），因此考虑今后市场成熟度和宏观政策面来综合考虑，最少升值300%左右是较为保守的，也就是500万升值达到2000万，注意了，是一线城市的核心地段。达到15～20万/平米的水平，这和目前纽约、东京、香港的水平基本相符。而投资理财15年的话儿，800万的资本金到时能够实现也就是1400万的水平，这还不包括这么长时间投资理财跨越经济周期的投资风险，如果发生经济危机的话儿，血本无归也未可知。

以上仅为一个简单粗略的测试。仅想说明从一个较长的时间空间来看，持有优质物业还是比持有货币更能够保值升值，更有优势。

大白话，捞干货！

要说宏观概率的话，一定是房子。

这么几点，金融周期走到末端，理财同样有风险。

这500w看是怎么个用法，结合自身的年龄和能力，用好杠杆

这个收益其实可以大概算出来，要看长期

关键词：风险，理财，专业，500w，杠杆，增幅，收益，长期

第一，大的金融周期走到末尾，理财并不保险，普通人不专业。

800万已经很有钱了，但是如果你拿800万全去买银行的理财产品，我觉得真是有点暴殄天物，白积累这么久

前一阵子各个公司的债券集中暴雷，而且很多还都是优质的，叫得上名字的响当当的地方的国企，这在过去被认为他们的违约是不可能的。

标志性的事件还有宇宙行代售的某款理财产品，才4.1的收益，信用评级也非常高，结果也是暴雷了，这就告诉我们一个道理，现在大的金融周期已经走到末端，去杠杆是坚定的事情。

也就是说，你的理财产品不是无源之水，它的收益一定来源于某种投资，不管是固定资产还是标准化业务，还是非标业务，他总有一个源头，有源头就有风险。未来暴雷可能成为常态，太高的理财收益就别买它了。

这些东西最终一般都是那么几个市场，比如债券，比如权益市场，这些地方都有专业的人士在操作，你是玩儿不过他们的。

我的建议是用一部分钱买一些稳定低收益理财，剩下的可以拿去投资。800万很多了，能有几个人一下拿出800万的现金出来。

第二，用好五百万，提升人力资本，动态看问题

同时，如果500万用来买房子，其实并不多，一线城市500万总价的房子多了去了，很少有低于这个房子的。

那就要分配好首付与还贷款的比例，同时在一线城市你如果有一定的技术或者肯下功夫，也能挣到不错的收入的。

京沪买房子都是不容易的，需要有各种各样的限制条件，如果你有了这样的资格，那就赶紧上车。

还是那句话，首套首贷是你最大的福利，如果两个人结婚，不要婚前加名字，赶紧把两个人的首套都用掉，用500万拿出一大伴儿来作为首付，先把房子买上，然后算一算你的风险。

这几年京沪的涨幅都不是很大，这与严厉的限购政策和人口限制政策有关，但是我仍然觉得，由于审批中心，金融中心，文化中心，交流中心和科技创新的中心以及中国人的信仰的中心，未来依然会有比较好的涨幅与前景。

很多网友跟我争辩说他要全款买房，我实在觉得这是非常愚蠢的行为，特别是在一线城市，我们要动态地看待这个问题，每年的货币都在被稀释，而你的人力资本在一线城市是不断提升的，你能跑得过他的，而不是把全款买了你的收益会下降非常多。

你唯一能够撬动杠杆，撬动资产，就这一次机会，把它用好。一般来说，即使最差的情况，一线城市五年一定会有一个比较好的收益。而你的收入也会是按年复利增长的，你想想，那么多人都想买，你拥有购买资格，你是幸运儿，你不是房奴。

还是那句话，如果我们的京沪线够资格放开，甚至对国外放开，我们的资本项目管制解除，那不光是你，全世界的有钱人都想拥有金湖的核心房产，那个价格可能会高到超过你的想象。

第三，计算收益实际，长期差距就大了

说了那么多，我们来算一算实际的收益差距。

你买理财产品6%以上，我觉得就已经不保险了，我保守的给你算到5%，这就算是很不错了。

但是如果你买房产呢，那就不好说了，过去20年，京沪的核心房产年均上涨超过15%，平均北京涨了二十多倍，上海跟北京差不多，深圳涨了30倍。

这个速度当然是比较吓人的，那么未来呢我们即使按最保守的估计，比如说首都，京沪一线的经济增长控制到7%。而他的人口每年流入1%，我们的通货膨胀率带1%。那么按照这个速度，年均也有9%的收益。

注意在刚开始的时候，你可能会因为利息的原因，由于交易税费的原因，挣不到多少钱，但是你的这个增速是一个复利，时间越长拉的越开。

而如果你加三倍的杠杆，那你的收益可能达到27%，这还不算你的房租，在一线城市，房租每年上涨也是非常快的。

即使考虑房屋的折旧，考虑利息的成本，越到后面你的收益越高，我估计一线城市的投资收益率应该是在你所用的那个首付的基础上的，年均30%，如果你用500万的中的200万，或者300万，来作为首付的话，即使你只用一半，你的收益也是远远要超过理财的。

当然有人要跟我杠，那如果大跌呢，如果经济彻底崩溃呢，如果打仗呢，如果地球爆炸呢。

那有什么好说的？那就认呗。这种情况当然也是有可能的，比如连续的经济萧条，比如大的战争。比如经济彻底的崩溃，那你的理财也别理什么财啦，赶紧囤点儿粮食在家里面过冬吧，能活下去就不错了。这这种杠法实在是没什么意思。

对了，房贷的违约率是多少呢？0.3%左右。

结论。随着各种理财的爆雷，各种公司的爆雷，去杠杆是一定的，金融周期已经走到了末端，买理财产品。并不是完全保险。

京沪一线的购买资格都是非常难得到的。这是一次稀缺的机会，你要把这500万用好，一部分握在手里保底，一部分用作首付。

用好你的首套首贷资格。利用大城市好的资源提升收入，提升人力资本，要不了几年你就能翻身。不要盯着那点儿利息，要注意经济是动态变化的，要能抗风险，要提升收入。

银行理财按照收益6%以上就已经非常的不安全了，而如果你买房子，即使拿出一部分作为首付，只按这个首付来算，一线城市未来五年，十年的年均收益都有可能。超过20%以上，而且时间越久，你越能与利息拉的开，你的收益越高。

真的出现了严重的经济风险，那你买什么东西都没用了，那我们就认呗。起码从现在的所有条件来看，房贷的违约率还是很低的。

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如果在很多年前肯定是500万买一线城市房子的人更有钱，但现在如果购买500万一线城市房产的人来说，我个人认为还是500万房产的人会赚点钱，但也不会赚很多，总的来说都是差不多的，肯定有很多人会说500万房产的人未来会越有钱，真的不一定。

我一直都说现在购买房产要看城市的经济，和人口的净流入情况，一线城市就不用说了，但一线城市的房价已经涨了十几年，500万并不能买到优质资产，只能买一个中等的房产，未来会有波动，保值还是有的，但升值的空间很有限。

也就是说，现在你去存一个理财年化4%，那么你买一套500万的房产收租并不会有20万的租金，也就是跑输银行理财的，因为在一线城市500万的房产位置好的平方太小，位置不好的租金太低，所以租金肯定是要跑输理财的，最多的就是持平。

但这里面的房产本身的价值还是比较保值的，主要就是人口的关系，出租率高，而且接盘的人多，那么房子的保值率就高，但升值率是有一定局限性的。

一线城市的房产也已经有泡沫了，虽然一线城市的工资高，但并不能和房价形成良性的关系，所以泡沫也是存在的，只不过这个泡沫被人口淡化一些。

现在房价最大的风险就是政策，但政策不会一刀切，所以房价未来的走势也很明确，大涨肯定是不可能的，不管你是几线城市，所以房价现在再涨多少倍的概率不存在了，但保值微升的概率还是很大的，所以一线城市的房产还是比较保值的。

大家记住，如果一线城市的房子出现大幅度下跌，那么房价的拐点就已经来了，即使在怎么刺激也不好用，这是一个经济运行规律，因为现在房价不跌，是对于经济最好的支撑，但也不能涨了，泡沫越来越大，如果破裂那么就是毁灭性的。

800万本金，一年的年化按照4%算，这个也是最保守的了，按照现在通货膨胀率来看是跑输的，从2017年-2019年的通货膨胀率是4%，今年经济印钱的原因，肯定要超过这个数，所以今年的通货膨胀率肯定比往年高。

而房子上涨的年化率是不固定的，虽然有通货膨胀的问题，但这个问题比起民生来说简直是微不足道，房价影响的最直接的就是人口，而去年人口虽然下降，但里面有57%的是二胎，未来放开生育率人口也会下降的，最直接的就是以前人口增长是计划经济，而现在是市场经济，你自己要负担孩子未来的费用，有很多人是负担不起的。

总结

我们所有的假设都是在政策不变得情况下，如果政策发生改变，或者市场供需出现改变那么房价的拐点也就来了，未来对于房子最不确定的就是政策，所以现在我经常说房产的投资就是稀缺性，而人口和经济只能保值，想升值的只有稀缺性，但保值也是在现在政策不变的情况下，如果政策发生巨大的改变，房子的拐点就到来了。

未来是多少年呢？短期十年内一定是做理财的更有钱，因为全球经济已经触底，不太可能更差了，理财产品的收益率也降至十年以来的新低，股市也在蓄势待发，所以未来三五年时间里是经济修复期，赚钱效应会比楼市好很多。

楼市在过去几年迎来了有史以来最大规模的涨幅，很多城市的房价收支比达到临界点，而且每当有城市价格回暖就会再次强调调控，这说明上峰对于楼市的态度是非常坚决的。那么500万本身和800万有着60%的差距，叠加800万平均每年7%年化理财收益，五年合计差值就是172%，在目前这种楼市景气度之下，十年内实现174%的增幅的可能性几乎为零。

题主所说的一线城市房产，目前均价已经五万开外，再涨172%的话，一线城市的均价将达到14万每平，核心城区将达到30万每平。在西城、长宁、南海这些地方买套两居室总价就要2500万起步，首付800万，月供10万，这在十几年内显然是不可能发生的事情。

因此至少十年内无论投资哪里的房产，净资产也不可能跑赢800万做理财的。但是十年后就不好说了，因为十几年时间里会有太多的不可预知因素，从周期来说可能会迎来下一个经济危机，股市和基金在牛市之后可能又要面对2015年那种连续千股跌停的局面，那么这800万所赚的利润会在短期内迅速缩水，而基建会再次成为拉动大经济的核心，楼市届时会再次迎来机遇，何况每次牛市过后楼市都要大涨，此长彼消之下你赚800万理财也是有可能的。当然前提是在此期间工资至少上涨3-5倍，否则房价推不到那样的高度。