什么是房价上涨的内在逻辑，2021年房价还会继续涨吗？

2021年房价还不会涨？在几年前马云曾经说过未来十年房子的价格将会成为白菜价。事实会真的如此吗？虽然影响房子价格的因素有很多种，但是驱动房价上涨的根本逻辑还是供需关系。

买的人多，供不应求，自然价格就会上涨。因此过去的几十年房价上涨的根本因素就是人口红利。我国人口出现过四次大规模的上涨。

这幅图是我国出生人口的统计图，我们可以看出新生人口最多的年代是60~70年代。这是我国第二波也是最大的一波婴儿潮。那时候哪个家庭里面没有几个兄弟姐妹的。即使是实施计划生育以后，人口增长速度也是在惯性上涨。促成了80后成为了第三波婴儿潮，所以等到了这些新生人口长大成人，成家立业的时候自然就具有了庞大的购房需求。 另外一方面是随着改革开放以后，城市化进程加快，大量人口从农村涌入城市，这些人呢在城市内发展，一部分人先富了起来，在城市内安家落户自然也具有了强烈的购房需求。但是城市的土地供应量是远远不够的，政府不能说把城市所有的地都用来建造住宅，同时城市的配套设施以及基础设施建设也很重要，关键在于房子也不是一天就能建起来的，城市的建设需要很长的周期过程。但是过去几十年购房的需求量增长速度是远远要超过城市的建设速度的，一方面是庞大的购房需求，一方面是严格限制的土地供应量，所以房价不涨才怪。

但是我们值得注意的是，2015年到2018年将会是我国历史上最后的一波婴儿潮，也被成为是消失的婴儿潮。从2019年起新生人口数量开始进入快速下滑期，2020年我国人口出生率破警戒线。所以从购房需求端来看，已经不具备长期上涨的基础。但是为什么一线特大城市的房价还在涨，因为具体到某一城市房价上涨的因素还是购房需求， 如果一个城市能够维持长期人口净流入，那么这个城市的房价肯定是长期上涨的。我们以一线特大城市北京为例，特有的教育，医疗，就业资源是任何一个城市都无法比拟的，所以即使是总人口持续下降，一线城市依然会吸引大量的净流入人口。这就叫做核心资源，一方面是总需求端下降，另一方面是优势核心资源需求上涨，未来的房价就会呈现一种情况，具有核心资源优势的一二线城市会继续的涨，而三四线城市以及泡沫城市的价格会跌。因此在未来买房我们需要注意的是，房价不会再出现普涨的情况，泡沫城市一定会最先开始下跌。核心资源如何去判断？交通，医疗，教育，就业，商业区。未来买房不能再看概念，一定要看现有资源。