今晚华夏幸福公告重大事项停牌

公告其实写得很清楚了，就是在政府的组织下，与各债权人进行协商，至于协商的内容，大概率都可以猜测一点：

1、与银行协商，延缓银行贷款的还款期限，最好的情况是可以追加贷款，当然这个比较难；

2、与投资人协商是否可以债权转股，说实话以目前华夏幸福的股价，市盈率、市净率来看，如果华夏幸福可以挺过去的话，那么这个股权是相当值钱；

3、对于不愿意展期的投资者，协商如何还款了。

但是对于华夏幸福，我想分析的是，华夏幸福可能并没有财报显示的那样糟糕。

2021年中报，华夏幸福大规模亏损

华夏幸福的业绩暴跌来得非常快，可以想象现金流对于一家企业来说是多么的重要，现金流不足直接阻碍企业的发展，甚至带来负面影响。

从季度表走势来看，华夏幸福从2020年四季度开始亏损，一直亏损到2021年中报，而且亏损的规模越来越大，这种巨大的亏损让人觉得有点不可思议，毕竟一家企业亏损也不会变脸这么快，以至于上海证券交易所上市公司监管一部下发的《关于华夏幸福基业股份有限公司2021年半年度报告的信息披露监管问询函》（上证公函【2021】2725号，以下简称“《问

询函》”），要求华夏幸福对财报进行说明，我们也从监管的询问当中查询华夏幸福业绩暴跌的原因：

1、结合流动性及经营情况，说明营业收入大幅下滑的原因及合理性，并分析是否存在进一步下滑的趋势及风险

华夏幸福回函提到了一个非常重要的项目，产业新城业务，从华夏幸福的复函表格可以看到，产业新城项目收入暴跌了将近80%，基本可以说停滞了。有必要对产业新城进行分析一波：

华夏幸福通过建设产业园区，配套基础设施和公共设施建设，做产业化运营，同时带动周边土地的升值，然后配套住宅开发。其一是产业服务收入；其二是住宅销售收入。

说实话这种“园区＋地产”（以园区开发立项，地产开发随行）的发展模式，确实是一种创新模式，因为之前都是政府规划土地用途，开发商只负责建房，政府在产业提升上有些局限性，而开发商可以利用自己的优势，进行招商引资，并对产业园进行运营，模式很好，也有成功经验，比如固安模式：

2003年全县年财政收入不足亿元，到2019年，财政收入达到96亿元，GDP达到305亿元，跻身全国经济百强县，产业新城的模式在固安县得到了成功经验。

产业发展服务收入暴跌是产业新城业务暴跌的主要原因

根据华夏幸福复函内容大部分委托区域当地政府担心产业新城区域后期可持续履约能力，暂停了产业新城项目的相关结算工作，目前华夏幸福产业新城的模式是开发性PPP模式，这种模式不需要政府出资，但是需要未来运营后，政府新增的财政收入来付费，这个对政府的吸引力挺大，但是因为政府暂停结算，华夏幸福没有收到钱，自然这部分的收入就暴跌了，所以去年规模是132.09亿，如果正常结算至少100亿还是有的，如果受到100亿的话，那么半年净利润直接就变成正数了。

其他的缩减投资后，收入降低属于正常范围，包括基础设施建设。

2、结合近年行业政策变化，以及土地获取成本、房产销售价格、建筑材料价格的变化，量化说明公司毛利率大幅下滑的原因及合理性，并分析是否存在进一步下滑的趋势或风险

华夏幸福2021年上半年房地产业务毛利率5.54%，较上年同期的34.68%，同比下降29.14个百分点，这点比较奇怪，在分析看看：

华夏幸福的解释是如2020年上半年环京区域毛利率40%，2021年上半年7%，按照华夏幸福描述，那么直接解释就是环京区域的商品房价格暴跌了，而且跌幅大概率在30%左右，否则不可能毛利降这么多。如果下半年到明年，环京房价能够上升一点，那么华夏幸福的毛利就上来了。

3、根据半年报，公司报告期财务费用56.35亿元，同比增长超30亿元，是公司亏损的原因之一

上面是华夏幸福的回复，财务费用涨了30亿，主要是借款利息增长导致的，目前华夏幸福报告期末公司融资总额为 1,876.19 亿元，其中银行贷款余额为 452.20 亿元，债券及债务融资工具期末余额为 773.60 亿元，信托、资管等其他融资余额为 650.39 亿元，司融资加权平均成本为 7.94%，这其中有中国平安的债性投资360亿元。

①华夏幸福直接计提了计提相关利息12.3亿元、计提罚息6.23亿元，共18.52亿元；

②利息资本化率降低，计提利息就增加了，上半年只有29.43%。

4、根据半年报，公司报告期资产减值损失与信用减值损失合计21.45亿元，是去年同期的近4倍，主要系存货跌价损失及合同履约成本减值损失14.01亿元。请公司补充披露：

资产减值和信用减值这两个减值是非常具有随意性，特别是信用一般来说都是虚高。毕竟这两个减值的评估很难有一个准确的评估逻辑，因此有些公司为了财务洗澡就干脆一次性进行减值，然后明年业绩就大幅度增长了。

资产减值属于预期性的减值，实际可能并没有发生，目前华夏幸福是按照当前的市场环境对存量的房地产存货项目进行资产减值，去年计提了70亿，上半年又计提了存货跌价准备14.01亿元。

总结下：

1、华夏幸福产业新城收入暴跌，是因为政府暂停付款，这个钱最终还是会付的，预估有100亿左右，所以业绩并没有暴跌那么多；

2、财务费用增长30亿，有点过多，这里面有一大部分属于中国平安；

3、存货减值和信用减值较大，这个计提也是利润暴跌的根本原因，一旦明年流动性解决了，存货和信用到时候就会发生巨大的升值，那么净利润就会暴涨数倍。

#华夏幸福#