燕雀安知鸿鹄之志！千灯湖旁“魔幻神盘”终于挂上4万…

千灯湖盘有多受宠？

为了能蹭上这个香饽饽，连佛山火车站都号称自己是灯湖西，更何况是坐落在千灯湖附近的的宏宇·景裕豪园。

这不，它似乎还蹭上瘾了，完全忘记了自己本来是属于桂城北板块，每每让搜索千灯湖盘的老铁，心中不禁缓缓打出一个问号。

话说“搭错线”的景裕豪园，一直长鸣“房空警报”，不过认真的话你就输了。

它从2013年卖到了2017年，很多灯湖的老铁以为这个盘要收尾了，结果还没有卖完。

卖到2018年，以为快售罄了，结果还有货量。

卖到2019年，这下总快清库了吧？NO NO NO！在量子纠缠背景下，硬是又新推出一栋尾货……这不，去到2021年，还有货可卖。

景裕豪园的出货量和库存，犹如物理法则中薛定谔的猫，永远无人得以真正勘探究竟。

而景裕豪园的房价，更是犹如上天下地的串天候，涨了跌，跌了涨，跌跌涨涨一年又一年，没人知道它的房价究竟在涨还是跌。

这个卖了10年的桂城老盘，关于货量和房价两大楼市魔幻难题，到底葫芦里面卖的是什么药？

首先，来看看景裕豪园的“出世纸”。

景裕豪园位于南海区南海大道与海七路交汇处，占地14万㎡，建筑面积超60万㎡，小区全共有20栋住宅建筑，户数超4200户。

住宅面积和户数稍大于中海寰宇天下，小于中海锦城、万科金域中央。

比景裕豪园比寰宇天下和金域中央开盘早，和地铁金融城、万达华府差不多同期开盘，但又比千灯湖所有楼盘都要卖得慢。

不过近年来的价格走势就非常魔幻了。

从2019年开始，该盘就玩起了一口价促销，“特价房”几乎每周一更，随便抽取一个历史维度的数据，你会发现同样是14栋2809，上周折完价220万，下周已经涨到229万，涨了9万。

▲2020年3月17日-3月22日价格为229万

▲2020年3月8日-3月15日价格为220万

下周14栋311特价已调整为235万，而上周此套房源仅227万，上涨约8万。而刚卖出的310比311位置更优，但成交价仅231万。

种种迹象表明，该盘确实上调了价格。

其实，这已经是项目第N次调价。

而翻查曾经的特价房记录，同样是14栋310，当年11月价格为235万，人才购房新政落地后，即刻上涨到248万，涨幅超13万。

然而，该房源后来成交价格仅231万，比新政发布前的价还要低。当然，一口价还能再打折的戏码在佛山很常见。

另外，特价房价格不仅忽上忽下，还能“一房二卖”。

就如前期推出的9栋207，在宣传海报中标注了“已售”。然而，该房源又出现在下周的特价海报上。莫非是客户下定后反悔？这也是有可能的，你们可以品。

作为凡人，我们解析不了这等魔幻难题，但这不妨碍我们回溯景裕豪园的二手发展史，是不是和新盘一样的魔幻？

▲景裕豪园沙盘，图源网络

景裕豪园距离千灯湖和金融高新区地铁站直线距离在3公里内，到千灯湖以及周边商业配套也就一脚油门的事，就算不是千灯湖板块的龙头盘，怎么也是个凤尾盘吧。

回看景裕豪园在2013年开盘初期，均价卖1.3-1.4万元/㎡，主推90㎡小三房和135㎡的大三房。

到了2014年年中到下半年，靠近海八路和桂江立交大转盘的户型特价9500元/㎡起，景裕豪园出现历史价格至低点。

再后来，就是前文所说开发商涨涨跌跌的故事了。

回到二手房市场，景裕豪园的二手价依然魔幻，现实一点的房源挂牌价去到2.8-3.2万元/㎡之间，梦幻一点的房源挂牌价突破3.5万元/㎡，而魔幻一点的房源挂牌价则直接突破4万元/㎡。

行文至此，莫愁真想说一句：“此处应有战术后仰。”

回归现实，贝壳上查到景裕豪园有49套二手房源挂牌，户型有88-142㎡二三四房可选。

既然认为自己是千灯湖的凤尾盘，那为什么景裕豪园不能像千灯湖核心区的项目一样，有“逢卖必抢，逢抢必涨”的气势呢？

仅仅是因为地段吗？

从外观来看，小区的建筑高低错落紧贴路边排列，放眼过去都是密密麻麻的楼栋。

走进小区就更不用说了，受限于平行排布和外立面颜色，以及相当部分楼栋不到50米的楼距，抬头看到的四周都是水泥森林，这点也有人调侃过对面的千灯湖一号。

▲景裕豪园

小区紧邻桂江立交大转盘、海八路、南海大道三大交通要塞，靠近南海大道北和大转盘的户型，估计没少受到灰尘和噪音的影响。不过这个情况，千灯湖一号部分楼栋多少也有影响。

不过，就有中介透露现实中的景裕豪园：“两大主干道交汇，无论处在小区内哪一栋，都没有最吵，只有更吵。”

▲景裕豪园

纵观整个项目，主力户型是88-116㎡三四房，从设计上来说不过不失 ，都是传统的竖厅设计，都能做到厅出阳台。

▲景裕豪园部分户型图，图源房天下

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不过由于社区密度大，楼栋之间的间隔较近，部分单位的采光和视野都不太理想，这也劝退了不少对居住品质有要求的买家。

幸好，景裕豪园还手握一张皇牌--桂江小学学位。

这所省一级小学，在坊间有口皆碑，不少买家都是冲着学位而来。

▲桂江小学，图源网络

但随着近几年千灯湖板块“走红”，板块内买家的圈层升级、板块内的学校灯湖小学、南海中心小学等学校的硬件设备不断更新迭代，让桂江小学的部分师资、生源外流到这批学校里。

在内忧外患中，桂江小学的战斗力开始疲软，整体素质不敌当年勇。

2017年-2020年中，景裕豪园的二手挂牌价和品质及价值相符，挂牌单价2-2.5万元/㎡，总价180万-220万能买到90㎡左右的三房单位，靠近马路的单位可能会略低一点，其余单位价格跨度不算大。

到了2020年下半年开始，千灯湖价升量升，逐步进入卖家市场，豪宅核心盘率先起飞，当市场严重缺货时，高品质和大路货，全部鸡犬升天。

此刻，景裕豪园的二手挂牌价已直奔3-3.5万元/㎡，最高的挂牌4万元/㎡。

更令人O晒嘴的是，一些大胆的业主，就认为自己的二手房源可以去到4.5-5万元/㎡，简直是要与千灯湖核心区项目比高。

有人多大胆，房价有多高产，你说魔幻不魔幻？

相比千灯湖的大部分盘，哪怕是核心区的豪宅盘，景裕豪园挂牌价的涨幅也是数一数二的，正是应了那句话：心有多大，舞台就有多大！！！

而这个舞台，很大程度上依赖旁边的名校：桂江小学。

然而，桂江小学的地位和趋势已不如当年，为什么景裕豪园的二手学位房依然会在20年下半年开始被追捧呢？

原因约摸有四：

1、灯湖小学学位减少，来不及进场的买家，会选择桂江小学的学位。

2、南海中心小学周边少有次新盘，一些买家介意楼龄、折旧等因素而退场。

3、景裕豪园周边楼盘不尽如人意，例如时代X桥缺少园林，灯湖X秀的户型设计不在痛点上，万达、金融城周边楼盘少之又少，对比之下，景裕豪园的产品多样，可供选择性大。

4、业主和中介都愿意借上述种种原因，加上前期一二手供应量充足，给景裕豪园这样的学位房造势，于是价格水涨船高了约20%-30%。

▲景裕豪园，图源网络

Anyway，瘦死的骆驼比马大，桂江小学的名校光环始终都在，且会经久不衰。

而望子成龙、望女成凤的家长们都明白，在“鸡娃”前，得先解决好学位这个头等大事。

所以，学位房为景裕豪园的涨价提供了温床，而涨价后，景裕豪园再多的小缺点，都会自动一键清零。

那么在当下，景裕豪园是否还值得入手？

站在自住和保学位的角度，如果你能接受溢价，不介意景裕豪园未来的涨幅可能落后于大盘的话，入手无妨。

如果是投资或财力紧缺的刚需，该盘所处的区位地段、楼盘档次、学区学位走势，更重要的是在当前价格背景之下，你可能得好好掂量过山车式的舒爽。

“年少不知灯湖香，卷时方悔入手迟。”

各位看官，大家对这个千灯湖旁的“魔幻”神盘景裕豪园有什么看法呢？