深圳二手房交易遭‘腰斩’

深圳的二手房参考价发布已经有1.5个月了，从2月8日到现在，二手房的交易量只有四成，买卖双方进入观望期。

根据深圳市房地产中介协会公布的数据统计，2月22日至28日当周深圳二手房网签量为834套，3月1日至7日为991套。新政出台前几周的周网签量在1900到2500套左右，市场成交量腰斩。

二手房参考价格发布时，我曾经写过一篇劝中介转行的文章，深圳二手房交易量大跌，房产中介趁早转行吧 深圳二手房交易量大跌，房产中介趁早转行吧！当时就预见了，如果银行以参考价作为批贷价，势必会让购房者付出更高的首付。成交量就一定会下滑，虽然中介还可以做出租，但是出租的佣金当然远比不了出售的。

公布的参考价明显比市场价格低了30-40%，买方自然会希望是按参考价购买。尤其银行只按照参考价批贷后，即便是买方接受市场价交易，也要付出更高的首付，也就意味着想买都可能买不了。

再者，对于卖方来说，只要不是等着钱用，或者面临断供，那肯定不会愿意以参考价出售。

两相比较，买卖双方都会主动或被动地选择进入观望期，或者也交博弈期，看谁更的需求更加急迫。博弈的后果就是，成交量下滑。交易量下降，也就是暂时选择租房。

租房市场升温

租房为何会升温，很明显，既然暂时不买房了，那就只有租房。居住的需求必然存在，不是买就是租，毕竟没可能去住桥洞吧！当然也不可能长期住旅馆。

博弈的时间会有多长，没有人能说得清，博弈的结果会怎么样？同样也没有人能确定。毕竟，博弈是个复杂长期的，以双方的实力和策略等等为前提，各自争取利益最大化，在博弈中达到均衡。

卖方PK买方，谁会胜出？

从买方看，许多人都会霸气地说，大家都不要去买，等炒房的人自己玩，肯定会玩不下去的。现实点说，这个说法是比较幼稚的。毕竟不可能所有人能够做到步伐一致，更不要天真地认为，你喊一声，大家都不要买房，那就没人买了。

因为总会有人需要，或者觉得值得，又刚好买得起，自然就会买。

而且，还存在一个居住的问题，你不买，也是需要居住的，那就得租，租的房源又从哪里来？自然还是从房东手里租，房东也不是凭空就有房子，也是买回来的。有人租就必然有人出租，就一定是有人买了房。

买的人多了，租的人就少，反之亦然。价格方面则是，房价高了，多数人买不起，那就会去租，租的人多了，房租也会上涨，又会倒逼部分人选择买房。如此反复，对于单纯的居住来说，则供需就一直是相对平衡的。

从卖方的角度看，也是一样的，觉得价格低了，只要不是等着钱用，或者面临断供，那就不会出售，而是选择出租。选择空间选对来说，比买方更大一些。

博弈不是简单的买卖双方

当然，这个博弈，远非只有买方和卖方这么简单。实际上还包括土地供应，银行贷款政策变化，房企捂盘等等，理性的人和感性的人的占比。比如感性居多的时候，那么，冲动的因素也会影响整个局面。关键在于每一种情况所占的比例是多少，有多大的规模。当然，冲动之后，必然会回归理性，否则就难免灭亡了。

每一次的新政后，网络上的评论都会是五花八门，不过基本都难以说到点子上。更多的还是感性的发言，盲目的乐观或者悲观，或者只是愤怒，或是长篇大论的国际国内形势，实际却都是废话，跟自己八竿子都打不着。

更多的时候，许多人还是把买房的希望，寄托在第三方身上，也就是你们要为我做主。比如，总是说应该限制购买，限制价格，限制贷款，应该多建保障房，廉租房，应该打击炒房者，提高首付，甚至不让贷款什么的。

怪富二代，怪土著拆迁户，怪房地产企业黑心，怪炒房客贪得无厌，一昧的把买不起房的原因怪罪到除自己之外的所有人身上。

却不多人会说，自己应该更加努力，多花时间精力提升自己谋生的技能，用空余的时间做做兼职什么的，来提高收入。

说白了就是把责任全都推到了别人身上，要求别人去做很多的事情，却从不要求自己去做。

有多少人去留意过，每一次的调控之后，穷刚需上车的门槛都会变高，调控的确能在短期内让房价稳住，却从不可能会让房价暴跌，或者腰斩。究其原因，还是在于供需，供需才决定价格。

供需才是决定价格的主要因素

解决供需，在于解决土地，但大城市的土地绝对是有限的。比如深圳的前海，就那么点地方，你怎么增加供应？同样是在深圳，你在坪山增加供应，怎么可能会解决前海的供需。

所以，调控虽然会让交易量下降，但价格不会有大幅度的变化。银行贷款比例下降，首付增加的时候，买得起房的人减少，租房的人自然就会增加，房租当然会上涨。等房租涨到买房更划算的时候，一定会推动房价的上涨。

大城市房价上涨的主要推动力，不仅是因为收入的提高，更重要的是外来人口的增加，而房子的供应跟不上人口增长的速度，也就是供不应求。这也是为何大城市的房子下降的几率几乎为零的核心原因。

更不用说，供需还包括货币，货币是水，商品是船，水涨自然船高，这个可以自己去了解下最近几十年的M2。

当然，我不劝大家买房，同样也不劝大家不要买，每个人都会根据自己的情况，有自己的判断，做出至少是自己认为正确的决定吧！